가산지식산업센터 투자를 위한 임장 보고서

 

가산지식산업센터로 임장을 다녀왔습니다. 617대책, 710대책, 84대책 연이은 부동산 대책으로 기존 아파트 위주의 투자가 어려워지자 많은 분들이 눈길을 돌리고 있는 것이 바로 지식산업센터(아파트형공장) 입니다. 주택 투자에 대한 대출이 막혀있는 현재 상황에서 효율적인 투자처임은 분명합니다. 

 

지식산업센터란

 

동일 건축물에 제조업, 지식산업 및 정보통신사업을 영위하는 자가와 지원시설이 복합적으로 입주할 수 있는 다층형(3층 이상) 집합건축물로서 6개 이상의 공장이 입주할 수 있는 건축물을 의미합니다. 최초의 명칭은 '아파트형 공장'이었습니다. 소규모 공장들을 유치하여 산업직접효과를 보기 위해 만들어진 공간이었으나, IT업체 등 다양한 기업체의 수요가 증가하기 시작하면서 지식산업센터로 명칭이 변경되었습니다.

 

 

지식산업센터 장점

지식산업센터는 1금융권에서 대출이 매매가의 70%까지 가능합니다. 실수요자의 경우 매매가의 80~90%까지 대출을 받을 수 있습니다. 특히 직접 사용하는 사용자일 경우 1%대의 저렴한 금리로 대출을 받을 수 있습니다. 그래서 정말 소액으로 투자할 수 있다는 장점이 있습니다.

 

지식산업센터는 국가에서 지정한 곳에만 건물을 지을 수 있습니다. 공급이 매우 제한적입니다. 국토계획 및 이용에 관한 법률에 따르면 일반주거지역, 준주거지역, 일반상업지역, 근린상업지역, 전용공급지역, 일반공업지역, 자연녹지지역, 계획관리지역에서만 지식산업센터의 건축이 가능합니다.이렇게 공급이 제한적이다 보니 가격하락의 가능성이 낮습니다.

 

지식산업센터는 개인사업자, 법인 등 다양한 회사들이 입주합니다. 회사는 장기적으로 사용하는 경향이 많습니다. 이말은 곧 변동성이 적기 때문에 수익형 부동산으로 안정적인 현금흐름을 만들 수 있다는 장점이 있다는 것 입니다. 또한 입주 후 몇 년 지난 지식산업센터를 팔 때는 금방 팔릴 수 있습니다. 지식산업센터가 매물로 나왔을 때 구입 가능성이 높은 사람은 해당 건물에 입주한 사람들 입니다. 임차인이 직접 사는 경우도 많습니다.

 

 

지식산업센터 투자 조심할 것

 

아파트의 투자의 기준도 서울이 1순위인것처럼 지식산업센터도 인서울 물건에 투자해야 합니다. 실 입주기업의 경우 외곽에 혜택이 많지만 투자를 목적으로 하시는 분들은 공실리스크가 적은 서울을 투자처로 삼아야 합니다.

 

초보자분들은 임차인이 있는 물건으로 공실리스크를 없애야 합니다. 수익률은 저평가 물건이 조금 낮지만, 초기 공실 위험이 있습니다. 따라서 매매물건을 경험 후 어느 정도 학습이 된 상태에서 분양물건에 도전하시는 것을 추천 드립니다. 분양물건은 로얄층에 로얄부로 잡으셔야 합니다.

 

지식산업센터는 보통 1~2대 차량만 허용되기 때문에 직원들의 출퇴근이 용이한 역세권에 위치하는 것이 중요합니다. 지하철역에서 도보로 7~8분 이내의 물건으로 탐색하세요.

 

인테리어를 통해서 경쟁력을 높여야 합니다. 인테리어 되고 안되고의 차이가 공실율을 줄일 수 있습니다. 인테리어 비용은 천지차이기 때문에 최소 3~4군데 복수 견적을 받으시길 바랍니다.

 

 

가산지식산업센터 임장 물건

 

가산지식산업센터의 임장 물건을 3군데 보고 왔습니다. 부동산에서 미리 예약을 하고 갔고 소장님께서 미리 물건들에 대한 내용을 정리해주셔서 보기 쉽게 확인할 수 있었습니다. 가산디지털단지역에서 도보 5분거리에 위치한 롯데IT캐슬, 뉴티캐슬, 대성디폴리스를 보고 왔습니다.

 

①롯데1차 첫번째 물건

 

 

②롯데1차 두번째 물건

 

왼쪽 오른쪽 두개로 쪼개서 임대를 놓는 방식

아래는 다른 호실 쪼개지 않고 통으로 썼을 때 동일 평수의 물건

 

 

 

 

 

③뉴티캐슬

 

현재 입주자가 있어서 확인할 수 없었던 물건

 

 

④대성디폴리스 첫번째 물건

 

왼쪽/오른쪽 두개로 쪼개서 나눠쓰는 형태의 물건

 

 

⑤대성디폴리스 두번째 물건

 

하나의 물건을 3개로 쪼개서 쓰고 있는 물건

 

가산지식산업센터 임장후기

 

전반적으로 30평대의 큰 평수들을 2~3개의 섹션으로 분리해서 10~20평대 규모로 운영하는 것을 볼 수 있었습니다. 실제로 부동산 소장님의 의견에 따르면 10~20평대 매물 수요가 전반적으로 많다고 하네요.

 

지하철역에서 5분정도 거리에가 있는 물건들 위주로 임장을 하여 다음 번에는 지하철역 바로 앞에 있는 물건들도 확인이 필요할 것 같습니다. 가산디지털단지역 주변으로 가장 핫한 지식산업센터는 우림라이온스밸리와 2018년도에 입주한 sk V1이 가격이 가장 높다고 합니다. (평당 1200만원) 

 

 

이번 임장은 공장 위주로 임장을 봐서 나중에 기회가 되면 지원시설들도 둘러봐야 겠습니다. (지원시설 물건은 거의 없다고 하네요) 가산 지식산업센터는 국가산업단지이기 때문에 관리공단의 관리를 받고 지정된 업종에 한해서 물건을 취득할 수 있습니다.

 

원칙적으로 임대업이 불가능하기 때문에 매매한 사람이 본인이 직접해야 합니다. (일부 면적 임대가능) 공장은 보통 제조업은 3개월 이내에 비제조업은 1년 이내에 실사를 나오게 되고, 세금계산서와 같은 증빙서류를 통해 실제로 사업을 하고 있다는 것을 증빙해야 된다고 합니다.

 

내가 실제 사업을 해야 한다는 가정이 있다보니 확실히 다른 투자물건에 비해 진입장벽이 높은 것 같습니다. 하지만 실제로 실사를 하지 않는 분도 많이 계시고 여러 우회경로를 통해 임대업을 하시는 분들이 많다고 하시네요. (실사시 증빙하지 못하면 쫒겨나지만)

 

레버리지 활용과 약 1억 정도의 투자금으로 연간 1천만원 정도의 수익(수익률10%)과 현금흐름을 만들어 낼 수 있다고 보면 지금과 같은 규제 안에서 대안 투자처로 나쁘지 않은 것 같다는 생각입니다. 가산 외에 타지역도 함께 임장을 다녀봐야 겠습니다.