의정부 지역분석 의정부역센트럴자이와 탑석센트럴자이

의정부하면 무엇이 떠오르시나요? 저는 개인적으로 306보충대 입소한 기억이 있어서 군부대가 가장 먼저 떠오릅니다. 부동산 투자와 연관지었을때도 군부대가 가장 먼저 떠오릅니다. 금오 1구역, 금위 4구역, 나리벡시티 등 주목받는 의정부 지역들이 모두 과거 군부대와 연관있는 장소이기 때문입니다. 의정부로 임장을 가기 전, 지역분석을 해보았습니다.

 

 

의정부 역사

 

의정부는 고구려-고려-조선에서 지배하던 구역이었고 양주군에 '의정부리'였습니다. 수도권은 강남에서 가까울수록 공동주택(집) 값이 높아집니다. 서울의 강북구, 도봉구보다는 위에 있으니 조금 가격이 저렴하고 남양주 옆이니 비슷하거나 조금 낮은 가격일 것입니다. 양주, 포천보다는 아래에 있으니 비쌀것이구요. 가격을 분석할 때 이 기준을 활용하면 이해가 쉽습니다.

 

의정부 인구

의정부 인구수 45만

 

의정부의 인구수는 45만명으로 생각보다 적습니다. 경기도 인구대비 0.8%에 해당하며 수도권 인구대비 0.4%에 해당합니다. 의정부하면 많은 사람들이 인지하고 있지만 명성에 비해서 인구수는 적은듯 합니다. 

 

디벨로퍼 관점에서 의정부의 작은 인구수는 이점이 있습니다. 바로 인구수 50만 미만은 지자체장 재량으로 국토부 컨펌없이 자체적으로 사업이 가능하다는 점입니다. 의정부는 대체적으로 사업성이 좋습니다. 토지 소유자가 분양세대에 비하면 적습니다. 이렇게 50만명 미만의 도시에는 의정부시, 김포시, 광명시, 광주시 시흥시 파주시 등이 있습니다. 경기도지사에게까지 안가고 시에서 알아서 컨펌이 가능하기 때문에 디벨로퍼 입장에서는 굉장히 좋은 상황인 것입니다.

 

 

예전에 성남을 표현할 때 성남은 강남3구와 유일하게 맞닿은 시로 또 다른 강남이라 표현한 적이 있었습니다. 신도시 사관학교라는 표현을 하기도 했었구요. 의정부는 앞으로 대장부가 될 것입니다. 교통이 개선되었고 택지 지구 경험도 해본 도시가 의정부 입니다. 2015년경에 민락택지지구 분양을 시작으로 민락호반, 민락유보라 등을 진행하면서 의정부 동쪽에 택지지구를 안착 시켰습니다.

 

야심차게 계획하였던 BRT가 입성하지 못한게 아쉽지만 민락동 인근 탑석역에 7호선이 2024년경 완공될 예정입니다. 민락지구의 대장주인 민락호반은 시세가 5억이 안됩니다. 그래도 민락호반이 시세 4억 넘어가면서 의정부 일대에 큰 파장을 일으켰습니다. (하지만 정부 규제로 현재 의정부는 조정지역이 되었습니다) 

 

민락지구의 소형 아파트는 민락엘레트가 있습니다. 코스트코가 가깝다는 장점이 있습니다. 고산지구는 민락지구 밑에 구리포천 고속도로를 끼고 있습니다. 현재 입주단계에 있으며 분양이 마무리 되지 않았습니다. 민락지구는 택지분양이 완료되었습니다. 

 

 

의정부 일자리

 

의정부에 대형산업단지가 없다는 것이 단점입니다. 그나마 용현산업단지가 탑석역 인근에 있고 경기북부 행정타운이 금오동에 자리잡고 있습니다. 경기도 북부의 행정관련 공공기관들이 이곳에 입성하고 있습니다. 거리는 있지만, 양주테크노밸리가 조성되면 의정부도 탄력을 받을 것입니다. 

 

 

의정부 교통

GTX, 7호선 연장, 기존 경전철, 기 개통된 구리포천고속도로 이 도로는 세종까지 연장됩니다. 동부간선의 지하화는 의정부에 큰 호재로 작용될 것이라 예상됩니다. 사람들의 관심은 GTX에만 몰려있지만 동부간선이 완공되면 의정부에서 삼성역까지 30분이면 갈 수 있습니다. 

 

 

의정부센트럴자이

 

의정부 센트럴 자이 84type 시세는 최고가 7.7억을 찍었으며 조정된 후 7.5억을 유지하고 있습니다. 의정부 대장아파트는 아직 8억을 넘지 못했습니다. 일반분양가가 1,500을 넘으며 비례율 140.44%로 상향 예정입니다. 조합원(827명)수 대비 분양세대 2323세대로 약 2배가 많은 세대를 분양하며 일반 분양가 1,400수준에서 1,500이상 완판을 하여 비례율이 높아졌습니다. 

 

2019년에 1,500이면 완판이라는 것이 현지 의견이었으나 분양가 대비 프리미엄이 1억이 넘으니 의정부의 대장 가치가 생각보다 높았습니다. 이러다보니 의정부 센트럴 자이는 의정부 주민들 외에 다른 곳에 계신분들도 많은 관심을 보이고 있습니다.

 

* 월드진산 메르디앙

의정부 센트럴 자이의 인기에 덩달아 영향을 받은 단지가 바로 월드진산 메르디앙 입니다. 의정부역 옆에 있는 나홀로 아파트임에도 완판이 되었습니다. 30평대가 5억 후반대에 거래되었다고 합니다. 

의정부 센트럴 자이 바로 아래가 중앙3구역 입니다. 의정부 센트럴 자이가 뜨기 시작하니 중앙3구역도 덩달아 뛰기 시작했습니다. 의정부 센트럴 자이는 컨소시엄인데 반해 중앙3구역은 시공사가 단독(대우건설)이라고 좋다고 평가되고 있습니다. 중앙 3구역은 30평형 남향의 컨디션이 가장 좋다고 합니다. 중앙2구역 시세가 30평 기준 6억 중앙 3구역은 5.5억 정도로 시세가 함께 가고 있습니다.

중앙3구역은 철거중에 있고 곧 일반 분양이 시작될 예정입니다. 의정부 무주택자 또는 처분 가능하신 분들은 청약통장을 준비하고 계실거라 봅니다. 

 

탑석센트럴자이

 

의정부를 이끄는 3대 대장주는 의정부 롯데캐슬골드파크, 의정부역센트럴자이, 탑석센트럴자이 입니다. 의정부 재개발, 재건축중에 유일한 재건축이 송산 1구역, 탑석 센트럴 자이입니다. 조합원 1507명, 건축세대 2571세대로 비례율이 100.25%입니다. 42평 펜트하우스는 16세대로 시세는 10억이라고 합니다.

 

탑석 자이의 일반분양가는 59type이 3.3억 84type이 4.5억이었습니다. 2018년에 완판되어 많은 사람들의 주목을 받았습니다. 그 당시 의정부 최신축 민락 호반의 시세가 4억 중반이었기 때문입니다. 일반분양자들이 남는게 있겠냐 하는 분들도 계시겠지만 현재 탑석자이의 84type시세는 6.5억 수준으로 일반분양가 대비 약 2억이 상승하였습니다.

 

탑석자이는 의정부 3대장중 하나로서 7호선 탑석역 인근 대단지 브랜드 아파트라는 것이 최대 장점입니다. 탑석자이 42평 펜트하우스가 10억 시세라는 것은 인구 45만 도시에서도 좋은데 살고 싶은 사람들이 있구나는 심리가 있다는 것을 알 수 있습니다.

 

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