등기부등본 보는 방법, 부동산 경매 공부

 

부동산 경매의 3가지 기본 중 하나인 등기부등본을 알아보도록 하겠습니다. 어떤 부동산이 있다고 가정해보겠습니다. 토지든 건물이든 부동산이 있다고 가정할 때 이 부동산과 관련된 정보를 공시하는 공적 장부를 '공부'라고 합니다. 이 공부에는 크게 2가지가 있습니다. 

 

 

등기부와 대장

 

첫번째 공부로는 등기부가 있습니다. 등기부의 정확한 명칭은 '등기사항전부증명서' 입니다. 하지만 우리의 일상속에서는 간략하게 등기부라고 표현합니다. 두번째 공부로는 대장이라는 것이 있습니다. 이 등기부와 대장이 부동산과 관련된 정보를 공시하는 가장 대표적인 공적 장부 입니다.

 

그럼 등기부와 대장은 각각 무엇을 공시하는 것인지 알아보겠습니다. 대장은 사실관계를 공시하는 공적 장부 입니다. 그럼 사실관계는 무엇일까요? 사실관계는 부동산의 현상을 의미합니다. 건물이 3층짜리인지 4층짜리인지, 건물의 구조가 철근인지 콘크린트인지 벽돌인지 이런 것들을 애기합니다. 면적이 어떻게 되고 주소는 어떻게 되는지 이런 모든 것들을 사실관계라고 표현합니다. 이런 사실관계를 기재한 공적 장부를 대장이라고 부릅니다.

 

등기부는 권리관계를 공시하는 공적장부 입니다. 권리관계를 공시하는 공적장부가 등기부이고 사실관계를 공시하는 공적장부를 대장이라고 부릅니다. 우리는 부동산이 매각될 때 사실은 대장도 봐야 합니다. 건축물이라면 건축물대장을 봐야 합니다. 토지 같은 경우는 토지대장, 임야대장을 봐야 합니다.

 

이와 더불어 가장 중요한 권리관계를 분석해야 함으로 등기부, 등기사항전부증명서는 반드시 확인해야 합니다. 등기부는 구성이 어떻게 되어 있을까요? 

 

 

표제부와 사항란

 

우리가 살고 있는 집의 등기부등본을 떼어보면 여러가지로 구성되어 있는 것을 볼 수 있습니다. 첫번째로 표제부라는 것이 있습니다. 두번째로는 사항란이라는 것이 있습니다. 표제부는 사실관계를 기재합니다. 등기부의 표제부에는 부동산의 사실관계가 기재되어 있습니다. 위에서 사실관계는 대장에 기재된다고 했습니다. 대장의 내용을 표제부에 그대로 기재해주는 것 입니다. 주소도 기재해주고 구조, 면적등도 모두 기재되어 있습니다. 

 

사항란은 권리관계가 기재되어 있습니다. 사항란은 크게 갑구와 을구로 나뉩니다. 갑구는 소유권에 관한 사항이 기재되어 있습니다. 소유권에 관한 사항을 기재하기 때문에 사항란이라고 부릅니다. 을구는 소유권 이외의 권리, 즉 제한물권에 관한 사항이 기재되어 있습니다. 정리해보면 갑구는 소유권에 대한 사항, 을구는 제한물권에 관한 사항을 기재하는 것입니다.

 

우리가 어떤 물건에 대한 부동산 등기부등본을 떼어본 후 해당 부동산이 근저당이 설정되어 있는지 안되어있는지 확인하고 싶다면 제한물권이 기재된 사항란의 을구를 확인하면 됩니다. 소유자가 누군인지 알고 싶을 때는 소유권에 대한 사항이 기재되어 있는 등기부등본의 갑구를 확인해보면 됩니다. 

 

 

한가지 포인트는 갑구는 소유권에 대한 모든 것들이 갑구에 기재된다는 것 입니다. 예를 들어 소유권을 묶어버리는 가압류에 대한 사항, 소송을 진행해서 확정판결을 받아가지고 부동산을 경매 들어가기 전 단계에서 해당 부동산을 묶어버리는 것, 이것은 소유권을 묶어버린 것이라 할 수 있습니다. 이 사항 역시 갑구에 기재가 됩니다. 가처분도 소유권을 묶어버린것이기 때문에 이 역시 갑구에 기재가 됩니다. 가압류, 가처분 모두 갑구에 기재가 됩니다.

 

또 한가지, 경매가 게시가 되면 경매개시결정에 기입등기를 합니다. 경매가 진행되면 '이 부동산은 경매가 진행됩니다'하고 제 3자에게 공지가 됩니다. 경매라는 것은 소유권이 경매가 진행되는 것입니다. 그래서 경매개시결정의 기입등기 이런 것들도 모두 갑구에 기재가 됩니다. 

 

갑구는 소유권에 관한 모든 것이 기재가 되기 때문에 소유권에 관련된 내용 가압류, 가처분, 기입등기 등이 모두 갑구에 기재된다는 것을 기억해주셔야 합니다. 그래서 부동산 경매를 하실 때는 반드시 등기부를 한번 떼어보신 후 표제부에 기재된 사실관계를 확인하시기 바랍니다. 

 

 

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