50대 은퇴와 노후준비, 다중주택으로 임대소득 만들기

50대 은퇴와 노후 준비로 임대소득을 준비하시는 분들이 많습니다. 이런 분들을 위해 최소비용으로 건축주가 될 수 있는 다중주택에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

서울을 기준으로 어느정도의 비용을 가지고 있어야 건물주가 될 수 있을까요? 2020년 기준으로 약 6억 정도의 비용이 필요합니다. 2016~2017년만해도 4억 정도의 비용이 있으면 건물을 가질 수 있었으나 그 사이에 땅값이 계속 상승했습니다. 그래서 빠른 시작이 중요합니다. 

 

주택의 종류 이해하기

 

주택마다 장단점이 있고 운용방법이 다릅니다. 그리고 세금, 투자방법, 수익률에 모두 차이가 있습니다. 그래서 주택의 종류를 잘 알아야 합니다. 주택의 종류에는 단독주택, 공동주택, 준주택이 있습니다. 단독주택은은 단독주택, 다중주택, 다가구주택 이렇게 3가지로 나눌 수 있습니다. 이 중에서 최소비용으로 할 수 있는 것이 바로 다중주택 입니다.

 

 

다중주택의 특징

다중주택은 3가지 조건이 있어야 합니다. 연면적 330 ㎡ 이하, 층수는 3층 이하, 독립된 주거의 형태가 아니어야 합니다. 쉽게 다중주택은 원룸 건물로 생각하시면 됩니다. 요즘의 트렌드는 맨 위층을 주인이 거주를 하고 나머지는 임대를 주는 방식으로 운영합니다. 또 어떤분들은 전부 다 임대를 줘서 임대 소득으로 살아가시는 분들도 있습니다.

 

 

1. 지상 3층 건축가능

건축법상 지상으로 3층까지만 건물을 지을 수 있습니다. 상업지역, 준주거지역, 준공업지역 이런 곳은 높이 지을 수 있지만 다중주택은 건축법상 3개 층까지만 지을 수가 있습니다.

 

반지하층은 이 층이 땅으로부터 50%이상 내려져 있으면 반지하층이라고 보시면 됩니다. 그리고 위로 1,2,3층 총 3개층이 있습니다. 건축밥상에서 말하는 것은 지상 3층이기 때문에 반지하층은 포함이 안되고 그 위로 3개층만 해당됩니다. 이 반지하층까지 포함을 하게 되면 층 4개층까지 지을 수 있는 것 입니다.

 

그리고 근린생활시설을 함께 건축할 수 있다는 점이 있습니다. 예를 들어 주택이 아닌 반지하층에 해당하는 부분에 근린 생활 시설로 지을수 도 있습니다. 하나의 건물에 주택하고 근린생활시설을 섞어서 지을 수가 있는 것 입니다. 반지하층은 용적률상 연면적에 포함되지 않습니다. 면적은 위로 3개층에만 해당됩니다. 

 

 

2. 연면적 330㎡ 이하

연면적이 330㎡ 보다 작아야 됩니다. 평수로 계산하면 100평 정도 입니다. 여기서 연면적이라 하는 것은 무엇일까요? 3층짜리 건물이 있다고 해보겠습니다. 1층, 2층, 3층의 바닥평수가 모두 50평일 경우 총 연면적은 150평 입니다. 각 층의 바닥 면적의 합을 우리는 연면적이라고 부릅니다.

 

즉, 바닥면적의 합이 330㎡보다 크면 안됩니다. 100평까지만 건물을 지을 수 있다는 이야기 입니다. 서울시의 경우 건폐율하고 용적률이 있습니다. 우리나라의 모든 땅은 용도가 정해져있고 그 용도에 따라서 건폐율과 용적률이 정해집니다. 하지만 이것은 각 지자체마다 조금씩 차이가 있습니다. 

 

서울시의 경우 제2종 일반 주거 지역이 건폐율이 60% 용적률이 200%입니다. 일반적으로 집을 지을 때 가장 많이 찾게 되는 땅이 2종 일반 주거 지역입니다. 서울시에 제 2종 일반 주거 지역 땅 60평 짜리를 찾았다고 가정해보겠습니다. 이렇게 50평이 넘어가는 것들은 사업성이 좋지 않습니다. 

 

 

50평이 넘어가는 것들은 용적율을 다 찾을 수가 없어서 손해를 보기 때문입니다. 예를 들어 60평짜리 땅에 용적률이 200%면 60평의 2배니까 연면적 120평까지 건물을 지을 수 있습니다. 그런데 다중주택은 연면적의 합이 100평이 넘어가는 것을 지을 수 없습니다. 그래서 다중주택은 큰 땅이 필요가 없습니다.

 

그래서 서울시의 2종 일반 주거 지역에서 50평 보다 큰 땅을 찾을 필요가 없는 것 입니다. 50평이 넘는 땅들은 그냥 버려지는 것과 마찬가지이기 때문입니다. 예를 들어 내가 평당 2천만원을 주고 땅을 샀다고 해보겠습니다. 2천만원에 내가 55평짜리 땅을 샀다고 하면 연면적을 다쓰지 못하기 때문에 여기서 50평이 넘어가는 5평은 의미가 없는 땅이 되어 버립니다. 그럼 5평에 2천만원이면 1억을 손해보는 경우가 발생하게 됩니다. 그래서 50평보다 큰 땅은 필요가 없습니다.

 

3. 독립된 주거형태가 아닐 것

독립된 주거형태가 아니라는 말은 다중주택은 내부에 화장실하고 욕실을 다 둘 수 있습니다. 그러나 각 가구 내에 취사 설비를 두면 안되고 공동 취사 설비를 두도록 되어  있습니다.

 

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