부동산 경매의 기본, 권리 이해하기

경매 기본을 알아야 쉽게 이해할 수 있습니다. 부동산 경매에서 아주 기본이 되는 권리에 대해 배워보도록 하겠습니다. 부동산 경매에 관심을 가지고 공부를 시작할 때 기본적으로 알아야 할 지식들이 몇가지 있습니다. 그 첫번째가 권리에 대한 이해입니다. 

 

 

권리가 필요한 이유

 

부동산 경매라는 것은 다양한 권리관계가 얽혀있어서 이 얽혀있는 것을 풀어내는 과정이 경매입니다. 경매 사이트들에서 경매 물건들을 검색하다보면 여러가지 권리들이 나옵니다. 유치권, 지분권, 법정지상권등 여러가지 권리들을 볼 수 있습니다. 이런 권리가 무엇인지 모른채 경매를 진행한다는 것은 불가능한 일입니다. 그래서 경매는 반드시 권리에 대한 이해가 필요합니다.

 

 

권리의 의의

 

권리의 교과서적인 개념은 '일정한 이익을 향유하기 위해서 법적으로 인정된 힘'이라고 볼 수 있습니다. 여기서 주목해야 하는 단어는 '법적'이라는 단어 입니다. 앞으로 부동산 경매를 공부할 때 '법'이라는 단어가 나오면 2가지 단어를 기억하세요. 첫번째는 <국가>, 두번째는 <강제력> 입니다. 

 

일정한 이익을 향유하기 위해서 인정되는 힘들에는 여러가지가 있습니다. 여기서 다른 힘과 권리가 구별되는 것은 한가지 입니다. 권리는 힘의 실현이 방해당하고 있을 때 국가의 강제력을 통해 그 힘을 실현시키는 것. 이 부분이 가장 큰 차이점 입니다. 개념적으로는 이해가 어려우실테니 예를 들어보겠습니다.

 

 

권리 예시로 이해하기

 

갑이라는 사람에게 소유권이 인정되는 토지가 있다고 가정해보겠습니다. 소유권이란 물건을 사용하고 수익하고 처분할 수 있는 권리를 말합니다. '토지'라는 물건을 갑이 사용할 수 있고 제 3자에게 빌려주고 임대료를 받아 수익을 실현할 수도 있습니다. 처분은 제 3자에게 파는 것 입니다. 

 

갑한테 인정되는 토지 소유권이 있는 상황에서 갑자기 을이라는 사람이 나타나 아무런 권한 없이 갑의 토지에 공장 건물을 짓고 공장을 운영합니다. 아무런 권한이 없다는 것은 '무단'으로 사용하고 있다는 이야기 입니다. 갑의 토지에 을이 무단으로 공장을 짓고 운영하고 있는 상황에서 갑은 어떻게 해야 할까요?

 

을에게 찾아가서 건물 철거하고 내 땅에서 나가달라고 하겠죠. 그리고 내 땅위에서 벌어들인 차임 상당의 부당이득을 나한테 넘겨달라는 요청을 하게 될 것입니다. 이렇게 요청했음에도 을이 안나가는 상황이 발생합니다. 그러면 갑을 국가를 찾아가서 국가에게 현재의 상황을 이야기 합니다.

 

내 땅에서 을이 무단으로 들어와 나의 '소유권'을 방해하고 있다고 국가에게 애기합니다. 그럼 국가가 가장 먼저 하는 행동은 갑에게 실제로 '권리'가 있는지 없는지를 확인합니다. 권리가 있다는 것을 파악하면 국가는 '강제력'을 동원해서 이 건물을 철거하고 을을 내보냅니다. 

 

소송제기와 권리집행

 

갑이 소유권을 가지고 있기 때문에 국가에서 이런 일이 가능한 것입니다. 이 사례를 통해 이해하셔야 하는 것이 바로 '권리'라는 것 입니다. 권리가 있다는 것은 국가의 도움을 받을 수 있다라는 것입니다. 이렇게 국가에 도움을 구하는 절차를 '소를 진행하다'고 표현합니다.  

 

국가가 강제력을 동원해서 철거해주고 을을 내보내 주는 것은 강제집행이라고 표현합니다. 일반적으로 강제집행이라고 하면 대부분의 사람들은 경매만을 떠올리지만 강제집행의 종류에는 여러가지가 있고 그 중에 하나 경매라고 이해하시면 됩니다. 국가의 강제력을 동원하는 것이 강제집행이구나라는 것을 기억해주시면 됩니다.

 

권리를 한 단어로 요약해보면 국가의 도움을 받을 수 있는 힘으로 정리할 수 있습니다. 앞으로 경매를 공부할 때 앞 서 나온 소유권뿐만 아니라 전세권 등 단어의 끝에 '권'으로 끝나는 단어들을 계속 접하게 될 것 입니다. 그래서 '권'이라는 단어가 나올 때마다 국가의 강제력을 통해 내가 도움을 받을 수 있구나, 나한테 권리가 있으니까 소송을 제기할 수 있구나라고 생각하시면 됩니다.

 

권리 개념 4줄 요약!

권으로 끝나는 단어 → "권리"

권리란 → 국가의 도움을 받을 수 있는 것

국가의 도움을 받아 진행하는 절차 → 소송제기

국가가 강제력을 동원하는 것 → 강제집행

 

 

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