물권적 전세와 채권적 전세의 차이

갑한테 소유권이 인정되는 아파트가 있습니다. 소유권은 건물을 사용하고 수익하고 처분할 수 있는 권리입니다. 이 갑의 아파트에서 을이 전세를 살고 있다고 가정해보겠습니다. 전세는 목돈을 사용해서 소유자가 가지고 있는 사용, 수익권을 뺏어 가는 것을 의미합니다.

 

 

물권적 전세와 채권적 전세

 

 

전세에는 크게 2가지가 있습니다. 첫번째로 물권적 전세라는 것이 있습니다. 두번째는 채권적 전세라는 것이 있습니다. 법률 용어로 물권적 전세, 채권적 전세 이렇게 2가지로 나눌 수 있습니다. 그럼 물권적 전세와 채권적 전세의 차이점에 대해 알아보도록 하겠습니다. 

 

물권적 전세는 물권으로서의 효력을 가지고 있는 전세 입니다. 채권적 전세는 채권으로서의 효력을 가지고 있는 전세입니다. 여기서 물권적 전세는 절대권입니다. 절대권이므로 대항력을 가지고 있습니다. 이에 반해서 채권적 전세는 상대권에 해당되고 대항력이 없습니다. 그래서 물권적 전세하고 채권적 전세는 효력, 특성적인 면에서 차이가 있습니다. 

 

물권적 전세를 전세권이라고 부릅니다. 채권적 전세는 임차권이라고 부릅니다. 전세권과 임차권에 대해 정확히 알고 있지 못해도 앞의 내용을 통해 알 수 있는 것이 있습니다. 전세권은 물권의 집에 살고 있고 임차권은 채권의 집에 살고 있습니다. 이런 점에 있어서 완전한 차이가 있습니다. 

 

 

물권적 전세 예시

 

 

경매가 진행되었을 때 어떻게 달라지는지 한번 알아보겠습니다. 갑이 소유하고 있는 주택에 을이라는 사람이 1억의 전세금을 집어넣고 전세권을 설정하고 이 목적물을 사용, 수익을 하고 있다고 가정해보겠습니다. 이 상태에서 갑이 이 집을 제3자인 병에게 팔고 도피한 상황입니다. 또는 집 담보 대출을 받았는데 대출금 상환을 하지 못해 경매가 진행되어 병이 낙찰을 받고 잔금을 완납했습니다. 그럼 이 집의 새로운 소유자는 병이 됩니다.

 

이 새로운 소유자가 을에게 '이제 내 집이 되었으니 나가라'고 이야기 합니다. 이 상황에서 이 전세권자는 절대권을 가지고 있기 때문에 쫒겨나지 않습니다. 절대권은 누구에게나 주장할 수 있는 권리이기 때문에 이 전세권자는 전세권을 설정했기 때문에 못나간다고 주장할 수 있습니다. 

 

 

채권적 전세 예시

 

 

이번에는 다른 상황을 보겠습니다. 을이라는 사람이 1억의 보증금을 집어 넣고 임대차 계약을 체결한 임차인이라고 가정해보겠습니다.  그 임차인이 가지고 있는 권리는 물권이 아니고 채권, 즉 임차권을 가지고 있는 것입니다. 이 상태에서 갑이 집 담보대출을 잔뜩 받고 대출금을 갚지 못해 경매가 진행됩니다. 그래서 병이라는 사람이 새로운 소유자가 됩니다. 

 

병이 임차인에게 나가달라고 이야기 합니다. 이 때 임차인은 쫒겨날수 밖에 없습니다. 임차인이 가지고 있는 임차권은 채권적 전세이고 상대권이고 대항력이 없기 때문입니다. 임차권이 채권이라는 것은 자기하고 법률관계를 맺은 갑에게만 권리를 주장할 수 있고 제3자에게는 대항할 수 없습니다. 

 

이런 권리에 대해 해석하는 것을 권리분석이라고 합니다. 권리분석을 통해서 내가 이 사람을 내보낼 수 있는지 없는지 검토해야 하기 때문입니다. 여러 개념이 많이 나와서 헷갈리시겠지만 권리분석의 뿌리인 물권과 채권의 관계에 대해서만 확실히 알아두셔도 굉장히 큰 도움이 됩니다.

 

물권은 절대권이다보니 제3자에 대항할 수 있는 것이고 채권은 상대권이니까 제3자에게 대응할 수 없는 것입니다. 그래서 나중에 경매를 할 때 권리분석을 하기 위해서 물권의 특성과 채권의 특성을 공부하는 것 입니다. 

 

 

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