부동산 경매의 기본, 등기부등본 권리분석

내가 보는 물건이 법적으로 안전한지, 아무 위험이 없는지 살펴보는 것을 권리분석이라고 합니다. 권리분석은 이 물건이 수익성이 있는지 투자가치가 있는지를 떠나서 법적인 문제가 없는지 확인하는 과정입니다. 경매로 물건이 나왔다는 것 자체가 어떤 문제가 생겨서 나온 것이기 때문입니다.

 

문제가 생겨서 나왔지만 낙찰 후에 어떤 물건은 문제가 해결이 된 상태로 나오는 경우가 있고, 또 어떤 물건은 법적 문제가 해결되지 않는 경우도 있습니다. 그래서 사전에 이런 것들을 반드시 잘 확인해야 합니다. 권리분석 종류에는 총 3가지가 있습니다. 등기부등본 권리 분석, 임차인 권리 분석, 배당금 분석 입니다. 등기부등본 권리분석 방법을 먼저 알아보도록 하겠습니다.

 

등기부등본

 

등기부등본의 정식명칭은 등기사항 전부 증명서 입니다. 용어가 중간에 바뀌었지만 현업에서는 아직도 등기부등본이라고 표현합니다. 부동산 투자를 하지 않더라도 전세, 월세 등 부동산 계약을 맺을 때 부동산 중개소에서 한번씩은 꼭 보게 되는 서류입니다. 그럼 등기부등본의 구성은 어떻게 되어 있는지 알아보도록 하겠습니다.

 

등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구로 분리되어 있습니다. 표제부는 현황, 사실관계가 정리되어 있습니다. 갑구에는 소유권 관련사항이 적혀 있습니다. 을구에는 소유권과 관련된 나머지 사항들, 소유권 이외의 권리들이 적혀있습니다.

 

등기부등본은 원래 토지 등기부등본과 건물 등기부등본 2개로 나뉘어져 있습니다. 우리가 경매로 많이 하게 되는 아파트, 빌라, 오피스텔 등은 집합 건물이라고 해서 집합 건물 등기부등본 하나에 토지와 건물이 다 같이 들어가 있습니다. 

 

원래대로라면 토지 등기부등본과 건물 등기부등본을 각각 떼야 하지만 우리가 많이 하는 아파트, 빌라, 오피스텔 같은 물건은 집합 건물에 포함되기 때문에 집합 건물 등기부등본 하나만 떼도 됩니다.

 

표제부

 

표제부에는 현황이 담겨 있습니다. 현재 주소와 번지수가 어떻게 되어 있는지 건물의 면적이 어떻게 되어 있는지 이런 현황들이 표기되어 있습니다. 참고로 빨간색으로 줄이 그어져 있는 것은 과거내역으로 현재 시점에서 영향을 끼치지 않기 때문에 의미가 없는 내용이라 보시면 됩니다. 

 

표제부는 건물의 현황이 표시됩니다. 집합건물은 건물과 토지가 합쳐져 집합건물 등기부등본 하나로 나오는데 그 구조를 세분화하면 4개로 나뉘어 집니다. 1동에 해당하는 건물 / 1동이 깔고 있는 대지 / 개별 호수로 들어가서 201호 / 210호에 해당하는 땅으로 나뉘어 질 수 있습니다.  

 

갑구와 을구

 

갑구는 소유권 관련내용이 기재되어 있습니다. 처음부터 보면 소유권 보존이라는 것을 볼 수 있습니다. 소유권 보존이라는 것은 이 건물이 지어진 때를 의미합니다. 보존이라는 것을 보면 보존 등기 건물이 지어진 연식을 알 수 있습니다.  그리고 가처분, 압류 이런 것들이 발생하면서 기입되었다가 말소시 빨간색 줄로 지워지게 됩니다.

 

을구는 소유권 이외의 권리들이 나옵니다. 대표적인 것이 근저당 입니다. 근저당은은 쉽게 빚이라고 이해하시면 됩니다. 을구를 확인해보면 빚을 얼마 졌고, 대출은 얼마를 갚아야 하는지 내용들을 확인할 수 있습니다.

 

 

실무에서 도움이 되는 팁

여기까지 아주 이론적인 개념으로 설명드렸다면 실제 거래 시에 확인해야하는 팁들을 말씀드리겠습니다. 우리가 실제 부동산 계약을 하게되면 부동산 중개인분들이 등기부등본을 떼서 보여줍니다. 계약자에게 등기부등본을 보여주는 것은 부동산 중개인의 의무 입니다.

 

이 때 서류에서 가장 먼저 봐야 하는 것은 열람일시 입니다. 이 열람일시가 내가 거래하고 있는 날짜 그날이어야 합니다. 이 날짜가 내가 계약서를 쓰는 날보다 몇일 전이면 부동산 중개인분에게 이야기해야 합니다. 그 몇일의 날짜 사이에 매도인이 대출을 일으켰을 수도 있기 때문에 항상 계약하는 그 시점에 맞는 열람일시를 확인해야 합니다.

 

그 다음으로 표제부에서는 표제부에 나와 있는 주소를 확인합니다. 이 주소지가 내가 거래하고자 하는 내가 살고자하는 집 주소가 맞는지를 확인해야 합니다. 주소가 다르다면 내가 엉뚱한 집의 등기부등본을 보고 있는 것입니다. 

 

 

갑구에서는 앞부분들은 전부 볼 필요가 없고 마지막 소유권 이전을 확인하셔야 합니다. 소유권 이전에 표기되어 있는 어떤 명의자. 이 명의자 대한 인적사항과 지금 내가 계약하고 있는 시점의 테이블에 앉아 계신 분의 신분증과 일치하는지 확인해야 합니다. 

 

그 이외에 압류에 해당하는 내용들은 경매이기 때문에 기록되어 있는 것들이고 일반 매매에서는 이런 내용들이 나와있어서는 안됩니다. 압류가 들어와 있는 집에 임차를 들어가게 되면 곤란한 상황을 겪게 됩니다. 그래서 일반 매매시에는 이런 내용들이 없는 깨끗한 상태에서 들어가야 합니다.

 

을구에서는 이 집을 담보로 현재 얼마의 대출을 받고 있는지 알 수 있습니다. 대표적인 것이 위에서 애기한 근저당입니다. 내가 월세 또는 전세로 이 집에 들어간다고 했을 때 을구에 있는 대출 금액과 내가 넣고자 하는 임대보증금의 합이 이 집값의 시세보다 낮아야 합니다.

 

쉽게 대출이 많은 집에 내 보증금을 많이 넣으면 큰일납니다. 혹시나 문제가 생겨서 집이 경매로 넘어가게 되면 내 보증금을 날릴 수 있기 때문입니다. 그래서 반드시 을구를 통해 대출 액수를 확인해야 합니다. 

 

 

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