부동산 경매, 모르면 손해보는 현장답사 팁

굿옥션, 스피드옥션과 같은 부동산 경매 사이트에서 마음에 드는 물건을 봅니다. 이 물건이 법적으로 큰 문제가 없다고 권리분석을 마치면 그 다음 단계는 현장답사입니다.

 

현장에 나가는 일은 많은 용기를 필요로 합니다. 집 앞에서 초인종을 눌러보고 거주자와는 어떻게 대화를 나눠야 하는지, 부동산에 방문해서는 시세조사를 어떻게 해야 하는 등 이런 것들에 대한 사전 준비가 필요합니다. 

 

 

현장답사 꿀팁

 

예를 들어 지방의 아파트 물건 한 곳이 마음에 든다고 가정해보겠습니다. 현장답사의 첫번째는 무엇일까요? 물건의 주소지로 이동하는 것 입니다. 아파트 단지를 둘러본 후 해당동의 해당호수로 들어가봅니다. 여기서 현실적인 팁을 말씀드리겠습니다. 

 

내가 방문하는 곳이 105동 1201호라고 하겠습니다. 1201호 앞에 왔을 때 대부분의 아파트는 공동 현관이 있습니다. 이 공동현관을 열기 위해서 어떻게 해야 할까요? 1201호를 누르고 경매 때문에 왔다고 하면 호의적으로 열어줄 사람은 거의 없을 것 입니다. 이 때는 경비실을 호출하시길 바랍니다.

 

경비실을 호출하면 두 가지 상황이 발생합니다. 문이 저절로 열리는 경우가 있고 경비 아저씨분께서 방문의도를 물어보시면 집 보러왔다 부동산에서 왔다고 이야기 하면 됩니다.  이렇게 중앙 현관을 열고 들어갑니다. 그 다음 엘레베이터를 타고 12층으로 이동합니다. 1201호 앞에 도착했습니다. 

 

물건이 소유자일때는 초인종을 안누르시는 것이 좋습니다. 소유자가 응대를 하게 되면 집주인 입장에서 친절하게 응대해줄 사람은 거의 없기 때문입니다. 내 상황이 안좋아서 집이 경매로 넘어간 상황에 친절하게 응대해줄 소유자는 없습니다. 그래서 점유자가 소유자일때는 초인종은 누르지 않는 것을 추천 드립니다.

 

 

임차인이라면 눌러보자!

소유자가 아닌 임차인이라면 초인종을 눌러보시길 바랍니다. 임차인이 누구세요라고 묻는다면 경매 때문에 집 보러왔다고 솔직하게 이야기 합니다. 또는 조금 틀어서 부동산에서 집을 보러 왔다고 이야기 합니다. 임차인일 경우는 한번 눌러보지만 임차인이라고 문을 다 열어주는 것은 아닙니다. 그럴 경우는 어쩔 수 없는 것이고 반대로 쿨하게 문을 열어주는 임차인도 있습니다. 임차인 어차피 보증금을 받고 배당받고 하기 때문에 크게 손해볼 일이 없습니다.

 

점유자가 소유자일 경우 방법은, 아래층 또는 위층으로 이동하는 것 입니다. 예를 들어 1201호라고 하면 아래층인 1101호, 윗층인 1301호를 가보는 것입니다. 해당 라인을 보면 하나 정도는 무조건 열 수 있습니다. 그 때 물건의 내부를 확인하는 것입니다.

 

다른 층의 물건을 볼 때는 윗층에 물건을 보러왔는데 집에 안계셔서 잠깐 현장에 와서 구조만 보고 갈께요 라고 이야기 합니다. 보고가도 될까요?라는 문답식의 대화일 경우 거절당할 확률이 매우 높습니다. 그래서 잠깐 보고 가겠습니다라고 당당하게 이야기하는 것이 좋습니다. 

 

문을 열어주는 확률은 50프로 정도로 보시면 됩니다. 문을 열어주지 않는다고 해서 상처받을 필요는 없습니다. 그냥 무시하시고 다른 집에 또 요청하면 됩니다. 이와 같이 진행하면 분명 1군데는 열어주게 되있습니다. 이렇게 본인이 직접하는 경우가 부담스럽다면 이 아파트의 주변 부동산을 찾아간 뒤 부동산 소장님과 함께 동행하는 방법도 있습니다.

 

아파트의 경우 내부 구조가 크게 다르지 않습니다. 그래서 경매 외에 해당 아파트 단지에서 나온 물건들이 있을테니 부동산에 찾아가 해당 물건과 비슷한 물건을 문의하고 확인하는 것입니다. 부동산 소장님도 경매 때문에 왔다고 하면 좋아하지 않습니다. 아파트 물건을 보러왔다고 하시는 것이 좋습니다.

 

정확한 시세조사가 입찰을 승리로!

 

경매 현장답사는 해동 호수와 관련된 물건의 내부를 보기 위한 것과 부동산 현장에서의 분위기가 어떤지 파악하고 시세조사를 하는 것입니다. 예를 들어 내가 경매로 눈여겨본 1201호가 84㎡라고 한다면 이 크기의 시세가 현재 얼마까지 나왔는지 파악해야 합니다.

 

부동산에 가서 내가 본 아파트의 84㎡ 시세 얼마나 해요? 라고 물었을 때 부동산 소장님이 대략 1억 7~8천정도 라고해서 그 답변을 받아오는 것은 시세 조사가 아닙니다. 정확한 시세 조사는 내가 이 아파트를 실제 일반 매매로 산다고 가정했을 때 이 가격 이하로는 금액이 나오지 않는구나를 파악하는 것 입니다. 

 

그래야 실제 경매 입찰 할 때 자신감 있게 입찰가를 쓸 수 있습니다. 대략적인 가격 파악은 시세 조사가 아니라는 점, 내가 매수인이 되어 실제 매매한다고 했을 때의 가격을 정확하게 알아와야 경매 입찰을 할 때 내가 파악한 금액보다 낮은 금액으로 쓸 수 있습니다. 

 

이렇게 물건을 눈으로 확인하고 시세조사까지 하고 나면 집으로 돌아와서 수익성을 계산합니다. 내가 필요한 투자금이 얼마인지 내가 월세 세팅을 하면 임대 수익은 얼마가 나오는지 이런걸 계산했을 때 내가 이번에 충분히 할만하다고 판단이 되면 실제 입찰로 들어갈 수 있습니다.

 

 

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