고시원 임장, 손품 파는 방법

고시원 창업을 준비하시는 분들은 무엇부터 공부를 시작해야 하는지 막막합니다. 다른 부동산과 마찬가지로 고시원도 임장이 매우 중요합니다. 임장가기 전에 반드시 준비해야 할 사항들이 있습니다. 초보자 분들에게 꼭 필요한 3가지 내용을 공유 드립니다.

 

 

나만의 기준을 만들자!

 

 

효율적인 임장을 위해서는 내가 봐야 할 매물을 좁히는 과정이 필요합니다. 먼저 투자할 수 있는 예산과 만족할 수 있는 예상 수익률을 정해야합니다. 그리고 고시텔 사업의 종류를 선택합니다. 고시텔 사업의 종류에는 미니룸, 샤워룸, 원룸형, 혼합형, 시설임대형 등이 있습니다. 

 

그 다음 운영방식을 결정해야 합니다. 운영방식에는 직접운영, 동업운영, 위탁운영, 총무운영, 무인운영 등이 있습니다.총무 운영을 할때는 세부적인 총무 운영방식이 필요합니다. 총무의 종류에는 종일총무, 격일총무, 야간총무, 청소총무 등이 있습니다. 총무 운영을 결정하더라도 내가 사업장에 대해 배울 수 있는 시간이 필요합니다.

 

그래야 사업장에 대한 파악을 할 수 있고 상황에 따라 총무에게 적절한 지시를 할 수 있습니다. 간혹 총무보다 사업장을 더 모르는 원장님들도 계십니다. 이렇게 원장님이 관리하지 않는 고시원은 금방 매물로 나오게 됩니다. 내가 정한 기준대로 진행되지 않을 수 있습니다.

 

내가 생각하는 기준을 설정하되 너무 벗어나지 않도록 합니다. 고시원을 중개하시는 분들에 속아서 계획에 없던 계약을 진행하시는 분들이 있습니다. 매물을 찾아 보실 때는 자신만의 확고한 기준을 만드시길 바랍니다. 

 

 

입지 선정

고시텔의 입지는 크게 지역적 입지와 위치적 입지로 나눌 수 있습니다. 내가 어떤 타겟층을 공략할 수 있는지 수요층을 파악하고 그 수요층에 맞는 입지를 설정해야 합니다. 고시텔을 처음 하시는 분들이라면 집 또는 직장과 가까운 곳으로 하시는 것도 나쁘지 않습니다. 접근성의 문제도 있지만 아무래도 내 동네에 대해 내가 가장 잘 알 수 있고 입지적 변화에도 민감하게 대처 할 수 있습니다. 

 

 

서류확인은 꼼꼼하게!

 

 

내가 관심있는 물건의 건축물대장과 등기사항전부증명서를 반드시 확인합니다. 정부24사이트에서 건축물대장을 무료로 발급받을 수 있습니다. 건축물대장은 고시텔 사업을 할 수 있는 근린생활군이 맞는지 그리고 위반건축물이 있는지 확인하기 위해 필요한 과정입니다. 위반건축물이 있다면 건축물 대장 오른쪽 상단에 노란색으로 위반건축물이 표기된 것을 볼 수 있습니다.

 

고시텔에서 위반건축물은 총무실이나 창고 등 방을 많이 확보하기 위해 해놓은 경우가 많습니다. 이런 경우 이행강제금이나 철거비용이 추가로 들어갈 수 있기 때문에 주의해야 합니다. 고시텔 사업장과 상관없는 다른 층수의 위반건축물은 상관이 없습니다. 

 

건축물 대장의 왼쪽에 전유 부분에서 근린생활시설(고시원)이 맞는지를 확인할 수 있습니다. 2종 근린생활시설이라면 용도변경을 할 필요가 없기 때문에 추가 비용이 발생하지 않습니다. 해당 내용을 담당 구청 건축과에 문의하면  용도변경을 하라고 안내해줍니다. 하지만 같은 2종 근린생활시설이라면 현행법 상 변경까지는 필요 없기 때문에 그대로 승계받아서 영업해도 됩니다. 

 

 

 

등기사항전부증명서는 대법원 인터넷 등기소에서 발급받을 수 있습니다. 등기사항전부증명서를 통해서 건물의 상세한 내용들을 파악할 수 있습니다. 등기사항전부증명서는 표제부/갑구/을구 3부분으로 나뉘어져 있습니다. 표제부에서는 건물의 주소나 면적등을 확인할 수 있습니다.

 

갑구에서는 소유권에 대한 내용이 있습니다. 내가 계약할 임대인이 건물 소유자인지 확인해야 합니다. 주인 손바뀜이 일어난지 얼마 되지 않았다면 임대료 인상을 요구할 확률 또한 높다고 할 수 있습니다. 을구는 소유권 이외의 권리에 관한 사항이 적혀 있습니다. 을구에서는 근저당권을 확인할 수 있습니다. 

 

채권최고액은 건물 주인이 받은 대출의 130%가 표시됩니다. (1금융권은 120%) 환산보증금을 넘어선 매물을 계약할 때는 반드시 꼼꼼하게 확인해봐야 합니다.

 

 

당신을 위한 컨텐츠