2021년 부동산 제도, 바뀌는 것은?

2020년에 폭풍같은 규제가 이어졌습니다. 특히 다주택자분들은 종부세, 양도세 등 세금전략을 짜지 않으면 세금폭탄을 맞게 됩니다. 2021년부터 적용되는 것들은 무엇이 있을까요? 

 

 

종부세 인상

2021년 1월부터 종부세가 인상합니다. 2주택 이하 보유자의 경우 과세 표준 구간별로 0.1%~0.3% 상승하고, 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택자는 0.6%~2.7% 인상합니다.

 

다주택자의 종부세 인상율을 보면. 3억원 이하의 경우 2020년 0.6%에서 20201년에 1.2%로 상승. 12억~50억의 경우 1.8%에서 3.6%로 2배 증가합니다.

 

과세 표준을 정할 때는 주택공시가격에 적용하는 공정시장가액이 적용됩니다. 2020년 90%에서 20201년에는 95%로 인상합니다. 세부담 상한도 200%에서 300%로 오르고 법인 보유주택의 경우 세부담 상한이 폐지됩니다.

 

 

양도세 인상

다주택자들이 가장 긴장하고 잇는 양도세는 2021년 6월부터 1년 미만 단기 보유한 주택을 팔면 양도세 70%를 내야 합니다. 2년 미만의 경우 기본 세율을 적용했으나 이제 60%의 단일 세율을 적용받게 됩니다. 2년 이상은 기존 세율을 적용받습니다. 분양권의 양도세도 1년 미만은 70% 적용, 1년 이상은 60%의 단일 세율을 적용받게 됩니다.

 

다주택자 또는 보유기간이 길지 않은 소유자분들은 5월말까지 매도해서 인상 전 세율을 적용 받아야 합니다. (등기접수일 또는 잔금청산일 중 빠른 날 기준)

 

 

1주택 + 1분양권도 다주택자에 포함

1월부터 주택 양도세를 계산할 때 분양권도 주택수에 포함됩니다. 만일 내가 아파트 1채와 분양권 1개를 가지고 있는데 한개를 팔게되면 2주택자로 분류되어 세금을 더 내야 합니다. 단 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권에만 적용하고 이전에 구입한 분양권은 제외됩니다.

 

 

공시지가 12억 이하 1주택자 부부 공동명의로 공제 가능

1주택을 공동 명의로 보유한 부부의 경우 종부세를 산정할 때 공제를 받을 수 있습니다. 총 12억까지 공제받을 수 있고 1세대 1주택자처럼 9억원을 공제받은 후 고령자 및 장기보유 공제를 적용받을 수 있습니다.

 

1세대 1주택 방식이 유리하다면 9월 16일부터 30일까지 세무서에 신청해야 합니다. 60세 이상의 실수 1주태가는 고령자의 세액 공제율을 구간별로 10%포인트 상향하여 조정받을 수 있습니다. 장기보유 공제와 합산한 합산공제율 한도는 70%에서 80%로 상향되어 종부세 부담을 덜 수 있습니다.

 

 

신혼특공 소득요건 완화

신혼부부의 특별공급 소득요건이 완화됩니다. 이전에는 연봉 1억이 넘으면 특공 제외대상이었습니다. 2021년부터는 연봉 1억이 넘는 맞벌이 부부도 특공 신청이 가능합니다. 신혼부부와 생애최초 특별공급의 소득기준이 완화되면서 연간 소득 1억원이 넘는 맞벌이 3인가구도 민영주택 신혼 특공 대상 자격에 포함됩니다.

 

민영주택 신혼부부 특별공급의 소득 기준은 도시근로자 월평균소득의 140%, 맞벌이의 경우 160%로 완화됩니다. 세전 소득 기준으로 3인가구 이하라면 140%는 월 778만원, 160%는 1억 688만원 입니다.

 

공공주택의 신혼부부 특별공급 소득 기준은 도시근로자 월평균 소득 130%, 맞벌이의 경우 140%로 낮아집니다. 생애 최초 특별 공급의 경우에도 민영주택은 160%, 공공주택은 130%로 적용됩니다. 

 

 

분양가상한제 2년 의무거주

2021년 2월 19일부터 분양가상한제가 적용된 아파트에 청약이 당첨되었다면 당첨자는 최소 2년 이상 거주해야 합니다. 공공택지의 경우 분양가에 따라서 최초 입주 가능일로부터 3~5년 직접 거주해야 합니다. 민간택지의 경우 분양가에 따라 2~3년 의무로 거주해합니다.

 

실제 거주하지 않고 속이는 것이 확인되면 1년 이하 징역 또는 1,000만원 이하의 과태로가 부과됩니다. 단, 거주의무기간 중에 해외체류나 근무, 생업, 취학, 질병치료 등의 목적으로 다른 지역에 거주해야 하는 부득이한 사정이 있다면 한국토지주택공사의 확인을 통해 거주한 것으로 인정받을 수 있습니다.

 

 

6월부터 전월세신고제 시행

2021년 6월부터는 주택 전세와 월세 계약시에 계약사항을 임대차계약 당사자가 30일 이내에 시군구청으로 반드시 신고해야 합니다. 신고해야 되는 내용은 계약당사자, 임대기간, 보증금, 임대로, 계약금/중도금/잔금 납부일 등 입니다. 신고와 동시에 확정일자가 부여됩니다.

 

 

주택임대차 계약을 신고한 후 해당 주택의 임대차 계약의 보증금, 임대로 등 가격이 변경되거나 임대차 계약이 해제되는 경우에도 변경 또는 해제가 확정된 날로부터 30일 이내 해당 시군구청에 공동으로 신고해야 합니다. 임대차 계약내용을 신고하지 않고 거짓신고하게 되면 100만원 이하의 과태가 부과됩니다. 오피스텔, 고시원처럼 주택이 아닌 경우는 신고대상에서 제외됩니다.

 

 

재건축 조합원은 2년 실거주 의무

2021년 1월부터 수도권 투기과열지구 내의 재건축 사업장에서는 조합원 분양신청시까지 2년 이상 필수로 거주해야 분양신청이 가능합니다. 이때 거주기간은 합산하여 2년 이상이면 됩니다. (연속거주 안해도 됨) 거주 요건을 갖추지 못한 조합원은 감정가(또는 시가)로 현금 청산을 받가 나가야만 합니다. 

 

 

안전진단 강화

1차 안전지단 기관의 경우 현재는 시군구가 정했지만 올해부터는 선정, 관리 주체가 시/도로 변경됩니다. 그리고 기존에 안전진단보고서를 허위로 작성하게 되면 징역 2년 이하의 처벌을 받았으나 2021년부터는 안전진단보고서를 부실하게 작성하면 2,000만원의 과태료를 받게되고 허위/부실 작성이 적발되면 안전진단 입찰에서도 1년간 제한을 받게 됩니다.

 

 

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