1가구 1주택 양도세 비과세 전략

정부 규제로 다주택 투자가 어려운 2021년. 세금 전략이 정말 중요해졌습니다. 모르고 있다가는 세금폭탄을 맞게 됩니다. 1주택자 분들은 일시적 1가구 2주택 전략으로 비과세 전략을 세우셔야 합니다. 2021년에 변화된 1가구 1주택의 양도세 면제조건을 알아보겠습니다.

 

 

양도세 이해하기

일정 기간이 지나면 물가상승에 따라 실물자산의 가치도 증가합니다. 특히 실물자산중에서도 아파트의 가격은 현재 빠르게 상승하고 있는데요. 이렇게 시간이 경과하게 매도하게 되면 시세차익으로 이득이 발생합니다. 그래서 아파트는 가장 비싼 재산이면서도 자산 증식의 수단이기도 합니다.

 

아파트를 매도하면 발생하는 차익의 일부를 회수하는 것이 양도세 입니다. 우리나라에서는 일정 조건을 충족할 경우에 1가구 1주택에 대해서 비과세를 적용합니다. 1가구 1주택 양도세 비과세는 2년 이상 보유한 주택을 매도할 때 비과세해주는 제도 입니다.

 

 

2021년 1가구 1주택 양도세 면제조건

1가구 1주택 비과세를 받기 위해서는 일단 1가구(1주택)에 대한 개념을 명확하게 이해해야 합니다.

 

1가구란?

본인 그리고 배우자와 같은 주소에서 살고 있는 직계존비속과 형제자매 등 가족을 말합니다. 세대는 보통 혼인을 전제로 하기 때문에 미혼자녀는 별도세대를 인정 받을 수 없지만. 결혼하지 않아도 만 30세 이상이거나 30세 미만이라도 따로 살면서 일정 소득이 있는 경우는 별도 세대로 인정받을 수 있습니다.

* 일정소득 : 기준 중위소득 (2020년 1인가구 월 175만원)의 40/100 이상 (월 70만원)

 

최근에는 결혼 연령이 늦어지면서 30세 이상의 자녀와 같이 살며 1세대를 이루는 경우가 많습니다. 이런 경우 자녀가 주택을 구매하게 되면 부모님의 주택과 함께 1가구 2주택이 됩니다. 그래서 세대 분리를 통해 각각 1가구 1주택이 되어 비과세의 조건을 만드는 것이 중요합니다. 단, 부부의 경우는 세대를 달리하더라도 무조건 1주택으로 봅니다.

 

 

2021년 변화된 양도세율

2021년 1월 1일부터 양도세 최고세율은 45%로 변경되었습니다. 기존에 과세표준은 5억 초과시 42% 최고세율이었으나 2021년부터는 10억원 초과 구간이 신설되어 45%로 최고세율이 조정되었습니다.

 

기존 (2020년까지)		★ 개정 (2021년)
과세표준	세율(%)	과세표준	세율(%)
1,200만원 이하	6	1200만원 이하	6
1,200만원~4,600만원	15	1,200만원~4,600만원	15
4,600만원~8,800만원	24	4,600만원~8,800만원	24
8,800만원~1.5억	35	8,800만원~1.5억	35
1.5억~3억	38	1.5억~3억	38
3~5억	40	3~5억	40
5억 초과	42	5~10억	42
		10억 초과	45

 

1가구 1주택 양도세 면제조건이었던 주택 2년 이상 보유의 기간을 산정하신 방식에도 변화가 생겼습니다. 2주택 이상을 보유하던 세대가 1주택만 남기고 모두 매도하여 1주택자가 되었을 경우, 해당 주택에 대한 1가구 1주택 양도세를 면제 받기위해서는. 보유기간을 산정할 때 해당 주택 취득일이 아니라 다른 주택을 모두 매도한 후 1주택자가 된 날로부터 계산해야 합니다. 단, 이사와 같이 일시적 2주택으로 1주택 비과세를 받는 주택은 과세대상에서 제외됩니다. 

 

2021년에 추가로 변경이 되는 것이 분양권 입니다. 양도세를 부과할 때 분양권도 주택수에 포함이 됩니다. 조정대상지역의 주택을 팔 때는 분양권도 주택수에 포함되어 중과세를 받습니다.

 

 

2년 미만 단기 보율 세율 인상

2021년 6월 1일부터 2년 미만 보유 및 조정대상지역 다주택자 세율이 변경됩니다. 현재의 단기보유세율은 1년미만 보유주택은 40%, 2년 미만 보유주택은 기본세율을 적용했습니다. 그러나 올해 6월부터는 1년 미만 보유주택은 70%로 현재보다 30%이상 상승하며 2년 미만 보유 주택은 60%의 단일세율이 적용됩니다.

 

주택 양도소득세 변화
보유기간 / 다주택여부	현행	★ 개정
1년미만	40%	70%
1년이상~2년미만	6~42%	60%
2년이상	6~42%(기본세율)	6~45%(기본세율)
2주택 중과세	기본세율 + 10%p	기본세율 + 20%p
2주택 중과세	기본세율 + 20%p	기본세율 + 30%p

 

분양권의 경우에도 현재 조정대상지역 소재 분양권에 대해 보유기간과 상관없이 50% 세율을 적용하지만 올해 6월 이후 양도하는 분양권 부터는 지역에 상관없이 1년 미만 보유시 70%세율이 적용되고 그 외는 60%의 세율이 적용됩니다.

 

 

양도세 중과세율 인상

다주택자가 조정대상지역의 주택을 팔 때 양도세 중과세율이 현재 기본세율에 더해 2주택자는 10%, 3주택 이상은 20%를 중과합니다. 그러나 6월부터는 2주택은 20% 3주택은 30%로 중과세가 인상됩니다.

 

다주택자 중과세율 인상 (조정대상지역 기준)
현행	2주택	3주택 이상
	기본세율 + 10%p	기본세율 + 20%p
★ 2021년 6월 1일부터	2주택	3주택 이상
	기본세율 + 20%p	기본세율 + 30%p

 

 

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