부업자득

부동산에서 갭투자의 위력은 매우 큽니다. 내 자본은 조금만 투입시키고. 전세 레버리지를 활용한 아파트가 여러채라면. 자산의 규모가 매우 빠르게 증가될 수 있습니다. 그래서 갭투자에서 가장 중요한 것은 전세 레버리지를 최대화하여 내 투자금을 최소화 하는 것 입니다. 

 

전세가가 상승하면 투자금을 회수할 수 있습니다. 이 회수한 금액으로 또 다른 투자를 하는 것입니다. 그러나 만일 전세가가 하락한다면? TV 뉴스에서 보던 역전세가 발생하여 전세가가 떨어진 만큼 금액을 되돌려줘야하는 일이 발생하게 됩니다. 투자금이 손실되는 것이죠. 그래서 갭투자를 고려할 때 가장 중요시 봐야하는 것이 전세가율 입니다.

 

전세가율이란?

매매가에서 전세가가 차지하는 비율을 전세가율이라고 합니다. 매매가는 매매수요에 의해서 만들어 집니다. 매매수요는 실수요자가 실제로 들어가서 사는 집일수도 있고, 투자자들이 투자를 목적으로 사는 수요도 있습니다. 이렇게 실수요와 가수요가 있습니다.

 

그러나, 전세는 실제로 들어가서 사는 실수요가 대부분 입니다. 즉 실제 거주하는 가치가 전세가에 반영되는 것 입니다. 그래서 전세가율이 높다는 것은 매매가와의 차이가 줄었다는 것이고 내 투자금을 더 최소화할 수 있다는 이야기이기도 합니다. 그럼 전세가율이 높은 지역은 어떻게 찾아야 할까요?

 

 

전세가율이 높은 지역은?

전세가율이 높은 지역을 찾기 위해서는. 숲을 먼저 보고 나무를 본다고 생각하시면 됩니다. 시구단위의 시세를 먼저 확인한 후. 개별 단지 단위의 시세를 확인합니다. 시구단위의 시세를 확인할 떄는 전세가율이 70% 넘는 단지가 어디인지 찾습니다. 그리고 개별단지 단위의 경우 전세가율 85%이상에 투자금은 3,000~5,000만원 이내로 들어오는 곳이 어디인지 찾아봅니다.

 

 

1단계 : 시구단위 시세를 확인!

부동산 지인 사이트에 들어가면 지역별로 평단 매매 가격과 평당 전세 가격을 확인할 수 있습니다. 내가 인천지역에 관심이 있다면 시구단위로 매매가와 전세가를 확인해보고 별도로 정리를 해봅니다.

 

부동산지인 평당매매가 확인방법

 

부동산지인 평당전세가 확인방법

 

 

2단계 : 전세가율 70%이상 지역 찾기

평당 매매가와 전세가를 확인한 후. 전세가율이 70% 되는 지역이 어디인지 필터링 합니다. 부동산 지인의 전세가율 필터를 확인하면 아래와 같이 보기 쉽게 확인할 수 있습니다. 인천 동구의 전세가율이 가장 높고 계양구, 미추홀구, 부평구, 남동구 순으로 전세가율이 높은 것을 확인할 수 있습니다.

 

부동산지인 전세가율 확인

 

3단계 : 우선순위 지역 정하기

시구단위에서 전세가율 확인이 끝나면. 어느 구를 갈지 정해야 합니다. 이 때는 전세가율이 아닌 평당 매매가격을 확인합니다. 평당매매가격이 높은 지역들이 보통 교통, 학군 등 인프라가  잘 갖춰진 지역이기 때문입니다. 위의 데이터에서 보면 전세가율은 동구가 가장 높았지만. 평당 매매가격을 보면 부평구 → 남동구 계양구 미추홀구 동구 순인 것을 알 수 있습니다.  이렇게 우선 순위를 잡습니다.

 

 

4단계 : 전세가율 85%이상 아파트는?

시구단위에서 한걸음 더 들어와. 내가 선택한 지역의 개별단지들을 비교합니다. 해당 지역 안에서 전세가율이 높은 단지를 찾는 것 입니다. 개별단지의 전세가율은 조인스랜드를 활용합니다. 시세에 '전세비율 높은 아파트'에서 개별단지의 전세가율을 확인할 수 있습니다.

 

조인스랜드 > 시세 > 전세비율 높은 아파트
지역 선정 후 검색

전세율 높은 아파트를 검색하면 굉장히 많은 데이터가 나옵니다. 이 모든 아파트를 보실 필요는 없고. 몇가지는 필터링 해주세요. 일단 도시형생활주택들은 제외하고 84제곱미터를 초과하는 아파트를 제외합니다. 그리고 300세대 미만도 제외합니다. 

 

 

5단계 : 개별단지 상태 확인

위에서 필터링하고 남은 개별단지들을 이제부터 하나씩 확인해봅니다. 개별단지를 파악할 때는 네이버 부동산을 활용합니다. 네이버 부동산으로 현재 실거래 가격이 어느 정도인지. 매매가와 전세가 증가 그래프도 함께 확인합니다.

 

지도상 근처에 지하철역이 있는지 초등학교가 있는지 입지를 확인하고 연식이 오래되었는지. 전세가율이 어떤지 최종적으로 확인해서 우선순위를 정합니다. 연식과 입지가 좋은 단지가 몰려 있는 곳을 가장 우선순위로 결정했다면 임장을 다니시면 됩니다.

 

 

 

전세가율 공략 총정리

STEP 1. 전세가율 70% 이상이 되는 시구단위를 선정한다 (부동산 지인 활용)
STEP 2. 전세가율 85% 이상이고 투자금이 3천~5천만원 이내의 지역을 선정한다 (조인스랜드)
STEP 3. 선정한 지역의 개별단지 입지, 연식등을 확인한다 (네이버부동산)

 

 

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