양도세 절세방법 총정리 (ver.2021년)

 

Part. 1 매물 확인하기
Part. 2 현장발품. 무엇을 해야 할까? 
Part. 3 실제 거래를 해보자! ← 이번 포스팅에 담긴 정보입니다.

 

 

양도세율

위의 표는 양도세율의 세율입니다. 과세표준은 내가 남긴 이익에서 여러가지 경비들을 뺀 것 입니다. 예를 들어 과세표준이 3억을 넘는다. 내가 3억의 양도차익을 얻었다면 세금으로 1억 2천을 내는 것 입니다. (3억 초과 ~ 5억 이하 → 40% 적용) 위의 내용이 복잡하고 어려우신 분들은 부동산계산기 앱을 설치하시면 아래처럼 쉽게 계산이 가능합니다.

 

 

부동산계산기앱으로 양도소득세 계산하기

 

 

장기보유특별공제

장기보유특별공제면 1세대 1주택은 곱하기 8하시면 됩니다. (내가 3년 보유했다면 3x8=24%, 내가 8년 보유했다면 8x8=64%)다주택자는 곱하기 2하시면 됩니다. 1주택을 10년 가지고 있으면 세금을 무려 80%나 깍아줍니다. 

 

1가구 1주택은 무조건 비과세라고 아시는 분들 있습니다. 9억까지만 비과세가 적용되고 9억이 넘는 고가 주택은 세금을 내야 합니다.  9억이 넘는 주택도 10년 넘게 가지고 있다면 9억이 초과하는 부분에 대해서 80% 세금 공제를 받을 수 있습니다. 

 

 

단기 양도차익 환수

단기차익 환수가 있습니다. 주택 구매 후 1년 안에 팔면 70%의 세금을 내야 합니다. 예를 들어 10억짜리 집이 1년 뒤 20억이 되었다. 그럼 시세차익 10억이지만 1년안에 팔면 세금을 무려 7억을 내야 합니다. 

 

 

다주택자 중과세율 인상

규제지역 다주택자는 양도세 중과세율이 인상됩니다. 3억의 양도차익을 벌면 1주택자는 40%, 2주택자는 50%, 3주택자는 60%, 그런데 2021년 6월 1일부터 10%더 추가하게 됩니다. 

 

지금 수도권에 다주택을 가지고 있는 사람중에 종부세 부담을 느끼는 사람들이 있습니다. 이 사람들이 6월 1일 전까지만 팔면 40%, 50%, 60% 내던 것을 2021년 6월 1일 이후부터는 40%, 60%, 70%로 세금부담이 늘어나는 것 입니다. 

 

※ 무주택자들은 6월 1일 이전에 다주택자들이 내놓는 물건을 잡는 것이 기회가 될 수 있습니다. 지금은 집 값이 오르고 있기 때문에 기다리고 있는데 분위기가 조금이라도 안좋아지면 시세대비 싸게 내놓으려는 사람들이 분명 있을 것 입니다. 이런 물건들을 잡아야 합니다.

 

 

양도세 비과세 하는 경우

▶ 1가구(세대) 1주택

2017년 8월 2일 이후에 취득한 1주택은 내가 2년 동안 실거주를 하지 않으면 비과세가 안됩니다. 내집마련한 주택을 비과세 받기 위해서는 해당 집에 실거주를 해야합니다. 임대를 놓을 수 없습니다. 2017년 8월 2일 이전에는 살지 않더라도 보유만 하면 비과세를 해주었습니다. 

 

▶ 1가구(세대) 2주택

1가구 2주택일 때 비과세 해주는 경우가 있습니다. 일시적 1가구 2주택, 결혼으로 1가구 2주택, 상속으로 인한 1가구 2주택, 전배로 인해 1가구 2주택이 여기에 해당합니다. 

 

 

일시적 1가구 2주택

일시적 1가구 2주택으로 비과세를 받기 위해서는 [1후 2보 3매]로 기억하시면 됩니다. [1후] A주택이 있는 상태에서 1년 후에 B주택을 사야 합니다. [2보] A주택은 2년을 보유해야 합니다. [3매] 3년 내에 A주택을 매도해야 합니다. 이 조건만 지킨다면 A주택을 비과세 받을 수 있습니다. 그러나!! 최근에 또 변경이 되었기 때문에 [1후 2보 1매]로 외우셔야 합니다. 

 

※ 1후 2보 1매 : 2019년 12월 16일 이후. 1번째, 2번째 주택이 모두 조정대상지역 안에 있을 때. 2번째 주택 취득일로부터 1년 내에 2번째 주택에 전입해야 하고 1번째 주택을 1년 내에 매도해야 합니다. 

 

갈아타기를 계획하시는 분들은 잘 파악해야 합니다. 연이은 규제로 인해 갈아타기가 쉽지 않습니다. 1년 내에 전입할 수 있는 집으로만 보셔야 합니다.

 

 

결혼 / 상속 / 전배로 인한 1가구 2주택

 

결혼으로 인한 1가구 2주택 ▶ 2주택 중에 아무거나. 5년 이내 매도하면 비과세

상속으로 인한 1가구 2주택 ▶ 기존 주택 2년 보유만 하면 기간 상관없이 매도하면 비과세

전배로 인한 1가구 2주택 ▶기존 주택을 2년 보유하고나 5년 이내 매도하면 비과세

 

결혼 전에 각자 1주택을 가지고 있었다면 결혼 하고 나서 5년 안에 아무주택이나 팔면 비과세를 받을 수 있습니다. 어떤 사정으로 인해서 부모님이 물려주신 집을 물려받은 경우. 상속으로 받은 집도 2년 보유하면 비과세를 받을 수 있습니다. 회사 출장으로 인해 다른 지역으로 전배를 가는 상황도 기존 주택을 2년 보유하고 5년 안에 팔면 비과세에 해당됩니다.

 

 

양도소득세 절세 팁

1. 필요경비 영수증 등 증빙서류를 잘 챙기자!

양도소득세

= 과세표준 X 세율

= ((양도가액-취득가-필요비)-장특공제-기본공제) X 세율

 

2. 공동명의로 과세표준을 줄이자!

양도소득세

= 과세표준 X 세율

에서 과세표준을 두개로 나누어 절세효과를 얻음

3. 합산과세를 이용해 과세 표준을 줄이자!

양도소득세는 과세표준에 해당하는 부분이 줄어들수록 금액이 줄어듭니다. 양도가액 뒤에 빼기들을 키울수록 과세표준이 줄어듭니다. 이것이 양도세 절세의 핵심입니다. 취득가를 키우면 비싸게 사겠다는 이야기이기 때문에 취득가는 크게 키울 필요가 없습니다. 기본공제도 내가 변경할 수가 없습니다. 그래서 내가 할 수 있는 건 필요비와 장특공제를 키우는 것 입니다.

 

필요비는 중계수수료, 베란다 확장, 샷시 설치 비용입니다. 증빙서류들을 잘 갖춰두어야 합니다. 대부분 중계수수료를 내고 현금 영수증을 받지 않습니다. 사장님한테 중계수수료를 계좌로 입금 후 영수증을 챙겨달라고 합니다. 사장님들은 소득으로 잡히는게 싫어서 먼저 말하지 않으면 챙겨주지 않습니다. 

 

베란다 확장과 샷시 설치를 한다. 그럼 인테리어 사장님꼐 견적을 둘러 쪼개서 달라고 합니다. 도배 장판은 비용에 들어가지 않습니다. 샷시, 베란다 확장, 보일러 교체와 같은 것만 비용을 인정합니다. 비용으로 인정되는 항목들을 인테리어 사장님께 따로 받습니다. 그럼 필요비를 키울 수 있습니다.  장특공제는 장기보유특별입니다. 오래가지고 있을수록 양도세를 줄일 수 있습니다.

 

 

공동명의로 양도세 줄이기

공동명의는 명의를 둘로 나누는 것 입니다.  세금낼 때 각각 내는 것 입니다. 예를 들어 서울에 4억 5천만원 아파트를 사서 8억에 팔았습니다. 필요경비는 1,000만원 정도 들었다고 가정하고 계산해보겠습니다. 

 

단독명의로 했을 때 납부금액은 120,560,000원. 공동명의로 했을 때 개인이 내는 금액은 49,720,000원 x2를 하면 99,440,000원이 됩니다. 공동명의와 개인명의로 했을 때의 차이가 21,120,000원 입니다. 그래서 공동명의는 안할 이유가 없습니다. 

 

 

 

 

 

합산과세를 이용해 과세표준을 줄이자

합산과세를 통해서 과세표준을 줄일 수 있습니다. 합산과세를 잘 이용하면 양도세를 줄일 수 있다는 이야기 입니다. 양도소득세는 팔 때마다 내는게 아니라. 1년에 1번 양도세 신고를 해서 냅니다. 그래서 내가 손해 본 물건이 있다면 이득 본 물건과 같이 파는 것이 좋다. 이렇게 합산과세를 통해 과표를 줄일 수 있습니다. 

 

예를 들어 1년 기간동안 내가 A아파트를 팔았는데 2억이 남았다. 그런데 B아파트를 팔아서 5천을 손해봤다. 그럼 이번 년도의 양도세액은 1억 5천이 되는 것 입니다. 

 

 

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