취득세 재산세 양도세 세금 총정리

 

Part. 1 매물 확인하기
Part. 2 현장발품. 무엇을 해야 할까? 
Part. 3 실제 거래를 해보자! ← 이번 포스팅에 담긴 정보입니다.

 

부동산 세금은 취득할 때, 보유할 때, 양도할 때 냅니다. 부동산을 취득할 때는 취득세와 등록세를 내고. 보유했을 경우 재산세와 종부세를 냅니다. 그리고 양도했을 때는 양도소득세를 냅니다. 그럼 각각의 세금에 대해 하나씩 알아보도록 하겠습니다.

 

 

취득시

 

취득세는 취득세와 등록세를 냅니다. 취등록세를 내지 않으면 국가에서는 소유권을 인정해주지 않습다. 모든 아파트에서 과세가 됩니다. 과세표준에 과표를 곱하면 냅니다. 복잡해보이지만 취등록세 계산기 하나면 다 됩니다. 85제곱미터가 우리가 흔히 말하는 32평 방3개 화장실 2개짜리 아파트를 말합니다.

 

이것보다 작은데 6억이 안된다면 1.1%를 냅니다. 85제곱보다 큰 것을 사면 1.3%냅니다. 가격이 6억에서 9억사이는 또 별도로 분리가 되어 있습니다. 8억짜리 주택을 샀는데 24평짜리라면 2.53%를 냅니다. 그럼 취득세가 약 2천만원 정도 됩니다. 8억짜리 집을 사려면 8억 2천만원이 있어야 한다는 이야기 입니다. 그래서 예산을 꼼꼼하게 확인해야 합니다.

 

매매가 6억에 85제곱미터인 경우 취득세는?
▶ 6억 * 1.1% = 60만원

 

바뀐 취득세!

2주택으로 가야 하는 분들이 있습니다. 1주택에 사는데 2주택으로 갔따가 1주택으로 다시 가려는. 일시적 1가구 2주택을 충족하지 못하면 8%내야 합니다. 갈아타는 것도 부담입니다. 약속된 기간안에 집을 팔지 않으면 양도세를 추가로 내야 합니다. 8%를 걷어서 돌려주는게 아닌 판다고 하면 1%를 내고 기간이 지나면 7%에 대한 추가세금 납부 청구서가 날아옵니다. 

 

보유시

재산세는 매년 7월하고 9월에 2번 냅니다. 7월에는 토지에 대한 재산세, 9월에는 내 아파트 건축물에 대한 재산세. 2번을 나눠서 냅니다. 모든 아파트가 해당됩니다. 재산세 고지서가 종종 잘못나오는 경우도 있습니다. 사람들은 대부분 확인하지 않습니다. 틀리면 전화해서 바꿔달라고 합니다. 

 

재산세 과세시점은 6월 1일 기준 보유자 입니다. 그래서 매수시 잔금을 6월 1일 이후로 하는 것이 좋습니다. 6월 1일 이 집을 가지고 있는 사람이 재산세를 냅니다. 5월 31일에 잔금을 하면 내가 소유자이기 때문에 세금을 내가 냅니다. 그런데 잔금을 6월 2일에 하게 되면 매도인이 소유자이기 때문에 매도인이 세금을 냅니다.

 

세율표 입니다. 공시가격 6억에 재산세는 얼마일까? 취득세는 거래되는 가격에 세율을 곱하는 것이고. 재산세는 거래되는 가격이 아니라 현재 아파트의 공시가격를 기준으로 내는 것 입니다. 내가 지금 아파트를 팔고 있는 것이 아니기 때문에  공시가격을 기준으로 합니다. 공시가격 6억이면 재산세는 150만원입니다. 

 

 

양도시

 

양도소득세는 매도할 때 소유권이 이전되었을 때. 차익이 발생되었을 때 냅니다. 그럼 반대로 매도할 때 손해를 보면 국가에서 세금을 깎아줄까요? 깍아줍니다. 언제나 깍아주는 것은 아닙니다. 

 

시세차익이 발생한 모든 아파트. 양도소득세 과세표준하고 세금을 곱합니다. 모든 세금은 과세표준을 따릅니다. 과세표준은 어떤 룰에 의해서 계산하고 거기에 정해진 해당 세목에 정해진 세율을 곱해서 세금이 나옵니다. 부동산 양도세 과세표준은 어떻게 정해지느냐? 양도차익에서 장기보유특별공제를 뺴고 기본공제를 뺍니다. 양도차익은 우리가 아는 내가 판가격에서 내가 산 가격을 빼고 국가에서 인정해주는 비용을 빼면 양도 차익입니다. 

 

양도가액

과세표준 X 세율

=(양도차익-장특공제-기본공제) X 세율

=((양도가 - 취득가- 필요비) - 장기특별보유공제 - 기본공제 X 세율))

 

양도가에서 내가 산 가격을 빼고 국가에서 인정하는 경비를 빼고 장기보유특별공제를 빼고 기본공제를 빼고 세율을 곱한다. 뺴는 부분이 높을수록 양도차익이 줄어들고 양도차익이 줄어들과 과세표준이 줄어듭니다. 과세표준이 줄어들면 세금이 줄어든다. 그래서 빼는 부분을 크게 만드는 것이 양도세 절세의 핵심입니다. 

 

그런데 취득가는 건드릴 수 없습니다. 비싸게 살 것이 아니기 때문에. 그럼 준비해야 할 것은 필요비를 키우고. 장특공제를 키우는 것 입니다. 기본공제는 변경할 수 없습니다. 필요비는 뭘까요? 중개수수료 베란다 확장 샷시 설치 비용입니다. 그런데 이것도 더 줄 필요가 없습니다. 이런 경우에는 증빙서류를 잘 갖추는 것이 최선 입니다. 

 

사장님한테 중개수수료를 계좌로 주고. 영수증 띄어달라고 안하면 안띄어줍니다. 중개인이 소득이 잡히기 때문입니다. 그래서 현금영수증 요구해야 합니다. 영수증을 잘가지고 있다가 해당 집을 팔 때 증빙서류 제출해서 양도세를 줄이는 것 입니다.

 

베란다 확장 샷시 설치를 한다. 그럼 인테리어 할 때 견적서를 2개로 쪼개서 달라고 합니다. 왜냐하면 도배와 장판은 비용에 안들어가기 때문입니다. 샷시, 베란다 확장, 보일로 교체 이런 것만 비용으로 인정해줍니다. 비용으로 인정되는 항목들을 인테리어 업자한테 견적을 따로 받고 영수증을 따로 발급을 받습니다. 그럼 필요비용이 올라갑니다.

 

장특공제는 장기보유특별공제의 줄임말 입니다. 오래 가지고 있으면 가지고 있을수록 양도세가 줄어든다는 이야기 입니다. 그래서 필요비를 챙겨두고 오래오래 집을 보유하고 있으면 양도세를 줄일 수 있습니다. 

 

 

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