당진 임장, 710규제를 피해 새로운 방향을 찾아나서다

617대책, 710대책으로 주택 위주의 임장은 현시점에서 무의미해졌습니다. 투자의 컨셉 변경이 필요합니다. 취득세 등의 여건이 되지 않는다면 수익형 부동산쪽으로 컨셉을 잡게될 것입니다.

 

 

 

 

그래서 이번 임장은 상가, 토지, 꼬마빌딩 등 두루두루 둘러보고 앞으로의 투자 방향을 고민해보는 시간을 가지려고 합니다. 그럼 임장을 출발하기 전 당진 지역분석을 해보도록 하겠습니다.

 

당진은 어떤 도시?

충청남도의 최북단에 위치한 당진시는 동쪽으로는 서산시, 남쪽으로는 내포신도시, 동쪽으로는 아산과 접해있습니다. 

 

 

지방은 시군청 주변이 시가지라고 보시면 됩니다. 지도에서 보이는 것처럼 당진 시청 주변으로 배후지가 형성이 되어 있는 것을 볼 수 있습니다.

 

 

 

확대해보면 이와 같이 작은 마을을 형성하고 있습니다. 당진은 충청남도 내포지방에 위치한 시로 시의 이름은 과거 신라 시대에 당나라와 교역하던 항구였던 데서 유래했습니다. 간척사업을 통해 지금 이 순간에도 조금씩 늘려가고 있으며, 2012년 시 승격 이후에도 꾸준히 인구가 늘어나고 있는 성장 중인 도시입니다. 

 

 

당진의 인구

 

 

 

현재 당진시의 인구 수는 16만 입니다. 2,000년 아산만을 가로지르는 서해대교가 건설되고 서해안고속도로가 연결되면서 수도권과의 교통이 획기적으로 개선되고, 서해안 고속도로 개통 시기와 맞물려 당진은 새로운 산업단지 후보지로 주목받기 시작하였습니다.

 

한보철강(현 현대제철 당진제철소), 동국제강, 동부제철 등의 철강 회사들을 유치하면서 당진의 인구가 급증하게 됩니다. 2010년대 들어 현대제철 고로까지 완공되면서 당진은 포항, 광양에 이은 국내 제3의 철강산업 도시로 부상하게 됩니다.

 

 

 

인구수는 감소추세이지만 세대수는 미약하게나마 증가하고 있습니다.

 

 

 

당진 전체적으로 봤을때는 30~50대 생산 인구 연령이 많고, 신시가지 중심으로 영유아~10대 비중 또한 높을 걸로 보아 아이있는 젊은 부부들이 주로 포진되어 있다는 것을 알 수 있습니다. 

 

 

당산의 수요/입주

 

 

 

2022년까지는 수요에 비해 많은 공급이 예정되어 있습니다. 22년은 심지어 적정 수요량보다 두배나 넘치는 공급입니다.

 

 

 

 

20~40평대의 아파트들만 공급 예정입니다. 현재 입주 예정인 아파트들은 아래와 같습니다.

 

01. 2020년 07월 당진대덕수청지구중흥S클래스파크힐 (482세대)
02. 2020년 11월 당진수청한라비발디캠퍼스 (839세대)
03. 2020년 12월 당진대덕수청시티프라디움 (370세대)
04. 2020년 12월 당진우강송A1BL행복주택 (254세대)
05. 2021년 03월 대덕수청시티프라디움2차 (460세대)
06. 2021년 04월 당진송악경남아너스빌  (381세대)
07. 2021년 10월 합덕우강유탑유블레스 (381세대)
08. 2022년 04월 당진 아이파크 (426세대)
09. 2022년 08월 해링턴플레이스에듀타운 (671세대)
10. 2022년 12월 당진수청지구호반써밋 (1,084세대)

▶ 총 10개 단지 5,348세대를 앞두고 있습니다. (아파트 8단지 4,634세대 / 임대 2단지 714세대)

 

 

당산의 미분양

18~19년대에 잔존해있던 악성 미분양 물량은 현재 거의 소진되었습니다. 

 

 

 

갭투자 세력, 당진 미분양 500여세대 싹쓸이?  - 당진신문

 

 

당진의 산업

당진에는 석문국가산업단지, 아산국가산업단지고대지구, 현대제철산업단지, 합덕인더스파크 일반산업단지 등 총 9개의 산업 단지가 있습니다. 

 

당진은 많은 철강 기업들이 입주해 있는 ‘철강 도시’로 성장해 왔습니다. 현대 제철을 비롯해 환영 철강, 휴스틸, 동국 제강 등 당진에 입주해 있는 철강 기업들이 지역 경제를 이끌고 있으며 중대형 철강 기업들은 물론 다수의 관련 업종 및 하청·협력업체들까지 들어서 일자리를 창출하고 인구 유입을 유도했습니다. 

 

이를 통해 인근 지역 식당, 주유소, 마트 등 소상공인도 함께 증가했지만, 철강산업과 일부 대기업에 대한 의존도가 높아 오히려 안정적인 지역 발전에는 위험을 안고 있다는 지적도 있습니다. 최근 중국산 저가 철강제품이 다량 수입되면서 철강 경기 침체가 이어지고 있고, 관련 산업이 불황을 맞을 경우 지역 경제가 크게 흔들릴 수 있다라는 것이죠. 따라서 산업 구조의 다변화가 필요하다는 목소리가 계속해서 제기되고 있는 현실입니다. 

 

 

2030년 당진 도시기본계획

국토종합계획에서의 당진 : 국제관광 휴양산업과 기간산업이 어우러진 융복합 산업거점

(1) 철강산업클러스터 조성 촉진
(2) 당진 대산간 고속도로 당진 천안간 고속도로 신설 
(3) 서해선 복선전철 신설
(4) 평택 당진항의 환황해권 거점항만 구축 
(5) 국제관광객 유치를 위한 크루즈 기반 구축

 

 

현재 개발압력 및 실현가능성을 고려한 서해안 고속도로를 중심으로 당진~송악 송산의 중심생활권을 주개발축으로 설정했습니다.

 

 

 

 

당진의 SWOT분석입니다. 개발가용지가 풍부하지만 토지가격이 높아 개발에 제약이 있고, 교통을 발달시켜 타 지역과 접근성이 활발해졌지만 그로인해 대도시권으로 인구를 유출시키는 결과를 낳고 있다는 점을 알 수 있습니다. 

 

 

저출산고령화, 인구유출, 일자리 감소등으로 지역소멸 위험지역으로 지정된 곳들 참고

 

 

 

 

당진시는 당진, 합덕, 송악, 면천, 신평, 중흥의 6개 도시지역과 아산국가산업단지(고대․부곡지구), 석문국가산업단지, 현대제철산업단지, 송산2일반산업단지, 당진1철강산업단지, 합덕일반산업단지, 합덕인더스파크, 당진화력, 당진ㆍ평택항 등 총 15개 도시지역이 있으며, 도시지역의 면적은 총 74.85㎢으로 10.6%를 차지합니다.

 

 

당진을 세개의 생활권으로 나눈 모습입니다.

중심생활권 개발방향정도만 참고! 서북과 동남은 관광위주

 

당진의 도시 미래상은 지리적인 이점을 활용한 “환황해 글로벌 항만도시 당진”입니다. 이 때만 해도 코로나가 이렇게 올지는 예상할 수 없었을 것 같습니다.

 

 

당진의 호재

(1) 석문산단 인입철도 25년 개통 예정 

 

 

 

합덕~석문산단, 충남 서북부 '대동맥' 뚫린다

 

(2) 신평~내항간 연륙교 25년 개통예정

 

 

 

당진 신평~평택 내항 간 연결도로 건설사업 탄력

완성되면 당진 지가가 오를 것으로 예상됩니다. 역시나 기획 부동산이 많이 활동하고 있습니다. 

 

 

(3) 송산 2산단, 석문국가산단투자유치 

 

 

 

 

(4) 당진~천안 고속도로 22년 개통 예정

 

 

당진~천안 고속도로 건설 사업비(10억 원) 등 국가기간 사업과 지역 숙원사업을 위해 정부예산으로 8410억원을 확보한 당진시, 당진~천안 고속도로 건설 사업은 15년 간 보류돼 오다 설계비를 확보한 덕에 사업 추진에 불씨를 되살렸다고 합니다. 

 

 

(5) 당진~대산 고속도로 22년 개통 예정 

 

 

 

 

(6) 서해안 복선전철 합덕역 개통

 

 

 

 

당진의 학군

 

 

동순위로 살펴보기

원당동은 당진 8학군으로 불릴 만큼 우수한 학군 (원당중 등)을 가지고 있고, 원당 학원가 역시 명문 학원가로 뽑힌다고 합니다. 참고로 원당동은 구축들로만 이루어져 있습니다. 

 

 

당진의 아파트

1. 대덕동

 

 

 

 

2. 송산면

 

 

 

 

3. 송산읍

 

 

 

 

4. 신평면

 

 

 

5. 우강면

 

 

 

 

6. 원당동

 

 

 

 

7. 읍내동

 

 

 

 

8. 채운동

 

 

 

손품을 통해 마피였던 당진 아이파크가 P가 형성됐다는 소식을 접하게 되었습니다. 이런 소규모 지역에서 어느정도의 속도로 어떻게 신축아파트 P가 형성되고, 호재가 아파트나 지가에는 어떤 영향을 미치며, 향후 당진이 어떻게 개발이 될지 등을 고민하면서 여유있게 돌아볼 수 있는 기회라 생각됩니다.

 

 

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