군산 임장보고서, 디오션시티푸르지오와 나운주공3단지

군산으로 임장을 다녀왔습니다. 첫 번째 임장에서 배웠던 내용을 바탕으로 이번 군산 임장은 사전에 지역스티디를 진행했습니다. 이를 통해 군산의 대장아파트인 디오션시티푸르지오와 재건축 지역인 나운주공3차 단지를 둘러보고 왔습니다. 임장을 다녀온 후 얻은 정보들을 메모 형식으로 담아보았습니다.

 

 

군산의 대장, 디오션시티푸르지오

 

 

 

군산은 디오션푸르지오가 대장 아파트다 (1,400세대) 디오션은 실수요가 많은편이다 (군산에서 유일하게 1억이상 상승). 가장 인기있는 타입은 A타입이다. KB시세를 만드시는 부동산 소장님이 따로 계신다. 여기 신혼부부들은 24평보다 돈 조금 더해서 30평부터 본다. 남동향물건이 좋다.

 

군산지역은 완전 높은 층을 싫어한다. (중간층 → 꼭대기 → 저층 순) 직업군은? OCI 전기자동차 명신 등등 (울산, 천안, 아산에서도 내려온다) 전세로 살려다가 매매로 전화해서 사들이는 경우가 많다. 세종에서 투자하는 사람들이 찍은 곳이 군산 디오션시티다. (2019년 11월부터 와서 찍고갔다고함)

 

▼ 디오션시티푸르지오의 시세는?

2020년 7월 11일 기준 시세 파악

 

34평

매매 34,000 붙박이장

전세 24,000 

9,000 갭차이

 

30평

29,500 매가

22,000 전세

7,500  갭차이

 

24평 (18층/전세 맞춰져 있음/서울 투자자가 급하게 내놓은 매물)

25,000 매가

19,500 전세

5,500 갭차이

 

 

군산의 재건축/재개발, 군산나운주공3차

 

 

 

재건축에서 중요한 3가지는 지분, 시기, 조합장!

이 3가지를 파악해보자.

 

1.지분

16평이 비례율 130% 정도된다.

 

비례율이란?
재개발 사업으로 분양하는 아파트와 상가의 총 분양가액에서 총 사업 비용을 뺀 금액을 조합원들이 보유한 종전자산의 총 평가액으로 나눈 금액을 말한다. 각각 조합원의 토지나 건물의 지분 평가액에 비례율을 곱하면 조합원 권리가액이 된다. 재개발 사업성을 나타내는 지표로 100%보다 높으면 사업성이 좋다고 분류할 수 있다. 비례율이 높을수록 조합원에게 돌아가는 이익이 커지므로 개발가치가 높아진다.

 

일반 분양을 많이 할 수 있다. 나중에 비례를 낼 적에 일반 분양은 많이 걷는다. 지금 800세대인데 지분이 넓어서 1,614세대나 짓는다. 조합원중에서 현금청산자 60명. 연금관리공단에서 가진 것이 100세대 정도다. 그럼 일반 분양이 1,000세대 가까이 나온다. 비례율이 높을 것으로 예상된다. 그래서 투자를 할 가치가 있다.

 

 

2.시기

2020년 12월 관리처분인가가 나면 조합원들 바로 이주하고 철거하고 들어간다. 그러면 일반분양이 내년 이맘때면 가능하다. (2020년 7월경) 분양권 전매를 할 수 있는 시기가 1년 후라는 것. (현금화 할수 있는 시기가 1년 후라는 것)

 

전매란?
구입한 부동산을 단기적 이익을 목적으로 하여 다시 파는 것을 말한다. 특히 신규 주택을 분양받은 자가 해당 지위를 다른 사람에게 넘겨주어 입주자를 변경하는 것을 분양권전매라고 한다. 즉, 주택에 입주하기 전 실제 물건이 아닌 입주권을 권리형태로 명의변경하여 제3자에게 되파는 행위를 말한다.

일반적으로 전매는 부동산 인기지역이거나 부동산 경기가 호황일 때 많이 일어난다. 전매가 지속되면 가수요가 발생하여 투기가 일어나게 되기 때문에 우리나라에서는 부동산 시장의 과열을 막기 위한 목적으로 분양권전매제한 등의 규제가 지속적으로 시행되어 왔다. 

 

3.조합장

(부동산 소장님이) 8년전에 내려왔을 때 조합장이 다른 사람이었다. 그 사람은 그만뒀고 새로운 조합장을 부동산 소장님이 추대했다고 한다.

 

 

군산나운주공3차, 투자할 가치는?

지분 / 시기 / 조합장 이 3가지를 조합해보았을 때 투자하기 좋은 상태인 건 분명하다. 16평 기준 매매 대금이 1억까지 올라갔다.그럼 1억을 투자했을 때 돈이 되는지를 확인해보자.

 

①

권리가액을 계산해보자. 감정가 X 비례율 = 권리가액

 

조합원 권리가액이란?
조합원이 재개발.재건축사업을 진행할 때 본인이 제공한 종전 부동산의 평가금액을 말한다.

 

현재 16평, 18평, 19평이 있는데 재건축을 통해 19평 25평 29평 33평 38평을 할 수 있다. 이 감정가는 16평 KB국민은행 시세로 보면 맞다. (지금 9,000까지 나온 상태이다.) 비례율은 130프로 정도하면 맞다. 계산하면 권리가액이 11,700정도 → 그럼 1억 투자했을 때 갭이 1,700정도 있다!

 

②

조합원들에 대한 DC항목이 있다. 10~15%정도 된다. 군산지역 내 조촌동 더샵이 870만원정도 했다. 여기도 더샵이니 800만원이라 치고 10프로 계산하면 80만원. 80만원 X 33평 = 2,640만원이 DC된다. 이것이 + 되는 금액이다. 그럼 11,700+2,640=14,300 → 1억을 샀을때 14,300만원이 된다! 

 

③ 

조합원들에 대한 또 다른 DC항목이 있다. 조합원들은 2020년 10월에 분양받는다. 1~5층은 조합원들에게 안준다. 조합원들이 로얄층을 갈 확률이 높다. → 여기서 피가 플러스 된다. (주공 2차 아파트 어울림 33평이 5천 피가 붙어 거래되었다)

 

 

거래 시에 유의해야 하는 것

취득세와 양도소득세를 눈여겨봐야 한다.

 

취득세

규정이 바뀌어서 취득세는 세대당 1~3주택은 1~3프로다. 4주택부터는 4프로 (매매대금의 4프로) 그럼 1억을 매매했을 때 4프로면 400만원이라는 이야기.

 

양도소득세

1~2년내에 파는게 문제 1년만 지나면 일반세율인데 이것도 곧 규정이 바뀐다

 

재건축의 취득가는 권리가액이다. 11,700 ← 이게 취득가가 된다. 왜? 40년된 아파트를 40년전에 주고 산사람은 1,200주고 샀다. 현재시점에서 1200을 취득가로 잡으면 모두 망한다. 그래서 재건축은 권리가액이 취득가액이 된다. 그래서 투자는 지금 할만 하다.  다만, 16평을 1억을 주는 것을 무리가 있다.

 

 

분양권 사는 팁

대출을 끼느냐 안끼느냐를 봐야하는데 재건축은 감정가 x 60%~70% 대출이 나온다. 문제는 6개월 이후에 갚아야 한다. 왜? 관리처분인가가 나오면 신탁서류를 조합원쪽에 넘길 때 깨끗히 싹 지워야 한다. 그러면 은행에서 해지환급수수료가 상당히 많이 나온다.

 

그래서 대출은 3천만원정도만 받으면 괜찮다. 이주비가 나온다 조합에서 이걸로 갚으면 된다. (무이자 이주비) 이정도 대출을 받고 들어오는 것이 가장 좋다.  5천~6천으로 대출을 받으면 은행 해지수수료가 많이 나온다.

 

 

나운주공2차 vs 나운주공3차

주공2차와 비교하면? 주공3차가 훨 낫다. 주공 2차는 13평이 토지지분 13, 일반분양이 300세대만 나와서 이거 가지고 붙어서 난리가 났다. 주공 3차는 포스코 더샵, 브랜드만 봐도 훨씬 더 괜찮다!

 

13만 인구가 나운동에 있다. 주공 2차가 인기가 있었던건 나운동이 20년만에 새아파트가 들어왔기 때문이다. 인프라나 주거환경 조건은 이미 갖춰진 곳이다. 지금 매매하려면 이렇게 할 수가 있다. 매가 9500 / 계약서 9300 / 인정금액 200

 

투자의 최종 목적지는 분양권 전매다. 분양권 전매는 내년 이 맘때 (2021년 7월) 가능하다. 대출을 6개월 이내 갚아야 한다는 것 이게 중요하다. 16평 9500에 매입하면 싸게 매입하는 편이다.

 

시기나 모든 것들이 갖춰졌으니 투자할 의향이 있다면 주공3차는 괜찮은 조건이다.

 

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