군산 임장, 기본적인 것부터 하나씩 따라해보자!

부동산 투자의 기본은 지역분석입니다. 지역분석을 위해 임장을 다니기 시작했습니다. 정말 아무것도 모른채 선경험자 분들을 따라다니며 백색 도화지에 하나씩 채워넣고 있습니다. 이번주 방문지역은 군산입니다. 군산을 방문하기 전 임장을 리드해주신 분께서 공유주신 내용들을 하나씩 정리해보았습니다.

 

 

 

 

군산은 어떤 도시인가?

 

 

 

군산은 전라북도 서북부 해안에 위치한 시 입니다. 동쪽으로는 익산시, 남쪽으로는 김제시와 부안군이 인접해 있고, 전라북도에서 제대로 된 기능을 하는 유일한 항구도시입니다. 군산은 현재 한국에서 근대·일본식 건축물이 가장 많이 남아 있는 도시가 되었으며, 김제시, 부안군과 같은 최대 곡창지대를 배후로 하고 있어 일제강점기 수탈의 중심도시로서 아픔이 많은 곳이기도 합니다. 1읍 10면 16동으로 구성되어 있고, 도심은 영화동/영동→ 나운동→수송지구/미장지구/조촌동/디 오션시티 라인으로 변화/이동 하였습니다.

 

 

군산 인구

군산은 15년도까지만 해도 27만명을 상이하다 17년 현대중공업, 18년도 한국 GM 군산 공장이 폐쇠되면서 인구가 감소세로 돌아섰습니다. (익산과 함께 무서운 속도로 인구가 감소중인데, 신축+인프라가 갖춰진 전주로 인구가 흡수되는걸로 판단됩니다) 현재인구는 26만 8천선으로 확인 됩니다.

 

 

 

군산의 주 연령대는 4~50대가 월등합니다. 앞으로 군산 경제가 좋아지지 않으면 한국 특유의 지방 인구 감소세와 맞물려 인구가 더 감소할 것으로 예측됩니다.

 

 

군산의 수요와 입주

 

 

군산은 2020년 이후로 공급량이 부족해짐을 알 수 있습니다. 현재 입주 예정인 아파트들은 아래와 같습니다. 총 2,972세대가 남아있습니다.

 

1. 2020년 09월에 군산신역세권10년공공임대리츠 (1,006세대)  
2. 2021년 11월에 디오션시티더샵 (973세대) 
3. 2022년 09월에 나운금호어울림센트럴 (993세대) 

 

 

 

면적별 입주량을 보겠습니다. 50평이상의 대형평수는 거의 공급이 없습니다. 군산의 수요를 흡수하는 전주시와 함께 보았을때도 21년도부터 입주량이 부족합니다. 

 

 

군산의 미분양

 

 

참고로 현재 시장을 바라보는 건 시장강도와 거래량, 미래를 바라보는건 수요/입주, 미분양 입니다. 인허가물량과 분양 물량을 본 후, (3년후) 입주물량과 미분양 물량의 추이를 꼭 체크 하여야 합니다. 랜드마크급 물량이 그대로인지, 외곽의 선호하지 않은 아파트 물량이 그대로인지 체크해야 합니다. 아직 소진되지 않은 미분양이 존재하긴 하지만 점차적으로 줄어드는 양상을 보이고 있습니다. 

 

 

군산의 산업

 

 

군산의 산업단지는 서쪽에 몰려있습니다. 국가 1, 2 산업단지 그리고 새만금산업 단지로 구성되어 있습니다. 항구가 인접해 있는 지역이기에 공업이 발달하였습니다. 본디 타타대우상용차, 두산인프라코어 생산공장, 현대중공업, 세아베스틸 등이 밀집해 있어 울산, 광주와 함께 자동차산업의 중심지이며 OCI도 공장 또한 두고 있었습니다.

 

하지만 2017년 7월 부로 현대중공업 군산조선소의 가동이 중단되었고, 2018년 2월 한국 GM이 철수를 하게 되었지만 불행 중 다행히도 한국지엠 군산공장은 주식회사 명신이 인수해 21년부터 연간 전기차 3만대 생산 목표를 두고 있고, 군산에 지게차 공장을 신설한 현대건설기계가 20년 6월부터 가동에 들어갔습니다. 

 

덧붙여 새만금 간척사업이 예전과는 달리 대규모 산업단지로 목표를 전향하면서 군산의 희망이 되고 있습니다. 새만금은 전북 전체 인구수를 늘릴만큼 (실제로 늘고있는) 영향력이 있는 국가 사업입니다. (군산+김제+부안="새만금광역시")

 

 

 

 

2020 군산시 도시기본계획

현재 군산은 2020 도시기본계획을 마지막으로 추후 계획안(2040)이 나오지 않은 상태입니다. 2020 군산시 도시기본계획의 키워드는 단연코 "새만금"입니다. (11년도에 새만금개발계획에 맞춰 전면 개편)  딱히 새로운 것이 없어 사진 자료 몇개만 가지고 와봤습니다. 

 

군산시에서 나름 2020년까지 45만명까지 인구 증가를 내세웠는데 실상은.. 역시 계획은 계획이다 라는것을 엿볼 수 있는 부분입니다. 택지개발사업지구가 많았음을 알 수 있습니다. (계획 읽으실때는 현재시점이 아닌 수립시점에서 읽어보시는걸 권장합니다)  왜 26만명의 작은 도시가 포부 있게 15년 뒤 45만명의 인구를 계획하고, 수 많은 택지개발을 감행했을까요? 

 

군산의 대표호재 : 새만금

 

 

새만금은 전라북도의 만경강과 동진강의 하구를 방조제로 막은 뒤 내부를 매립하는 간척사업입니다. 새만금 방조제는 1991년 11월에 착공하여 약 18년 5개월 만에 건설하였습니다. 2006년 물막이 공사가, 2010년 방조제 도로 공사가 끝났고 매립작업과 부지조성은 2020년에는 끝이 난다고 합니다. (하지만 계획만..)

 

 

 

간척사업하면 생소해하시는 분들이 계실 것 같아 예시를 들어보겠습니다. 대표적으로 인천 송도 간척지를 예로 들 수 있겠네요. 간단히 말해서 바다를 흙으로 채워 육지를 만드는 것입니다. 그간 지지부진하며 시간을 끌었던 새만금 사업은 문재인 정권 출범이후 탄력을 받아 빠른 속도로 완성되어 가고 있습니다. 제 5차 종합계획에서는 새만금이라는 단어가 26번이나 언급이 되었습니다.

 

 

 

 

방조제 건설로 인하여 전라북도 군산시·김제시·부안군 공유수면의 401㎢(토지 283㎢, 담수호 118㎢)가 육지로 바뀌었는데 이는 서울시 면적의 3분의 2(여의도 면적의 140배)에 이르는 면적입니다. 간척지 조성으로 인하여 한국 국토 면적은 10만 140㎢에서 10만 541㎢로 0.4% 늘었고, 행정구역상 간척지 면적은 군산시 71.1%, 부안군 15.7%, 김제시 13.2%를 차지합니다.

 

새만금이 각광 받는 이유는 향후 10년간 일자리 10만개 창출 기대 효과 때문입니다. 자족성이 떨어진 군산에 새로운 생기를 불어넣는 격이죠.

 

 

또 다른 호재 : 2023 세계 스카우트 잼버리 대회

잼버리는 유쾌한 잔치라는 뜻으로 국제 단위의 스카우트 청소년 야영대회를 일컫습니다. (우리나라에서는 91년 고성에서 개최 후 이번이 두번째 입니다.)

 

이게 왜 호재냐? 이 대회 자체로는 호재라 볼 수 없겠지만, 전 세계의 스카우트 청소년+학부모+위원회 등 우리나라를 방문하기 때문에 SOC 즉 도로, 항만, 공항, 철도 등 사회간접자본들의 지원의 폭과 그 속도가 더 빨라지기 때문입니다. 한마디로 인프라가 엄청 좋아지겠죠.

 

 

SOC의 하나인 교통.. 남북간선도로 3개축과 동서간선도로 3개축이 건설추진중입니다. 동서1축은 군산시 남부를 지나서 군산시 서쪽의 새만금과 이어지는 축으로, 새만금북로로 명명되었으며, 전주시로 연결됩니다.

 

동서2축은 김제시의 간척이전의 서쪽 끝에서 만경강의 바로 남쪽을 따라 달리게 될 도로로, 다른 동서간선도로와 달리 대부분이 매립지에 속하는 노선입니다. 새만금포항고속도로가 완주군 상관면부터 새만금간척지앞의 김제시지역까지 연장되며 동서2축과 연결될 예정이구요. 이에 따라 전주시는 특·광역시가 아님에도 사실상 전주를 둘러싼 순환고속도로를 갖게 됩니다. 동서2축은 대부분이 매립지에 건설되는 유일한 동서간선도로로서 지반침하를 막기 위해 지반 안정화 기간이 필요하여 공사를 서두르고 있습니다.

 

동서3축은 부안군을 지나는 축입니다. 철도는 대야역에서 군장산단선과 일부를 공용하여 동서1축과 남북2축을 따라 새만금항 부근까지 철도를 건설할 계획입니다. 새만금사업은 군산 뿐만 아니라 전주의 수요에도 영향을 미칠거라 생각합니다. (동서 2축도로가 완성되면 군산~전주까지 30분 가량이 소모가 되므로 교육+인프라가 상대적으로 우수한 전주에서 출퇴근하는 수요 또한 많아 질듯..)

 

새만금 사업은 군산, 김제, 부안에서 진행된다 하지만 실상 토지거래는 군산, 부안에 집중되어 있다고 보시면 되며 부안의 경우는 가격이 비교적 저렴하기 때문에 메리트가 있지만, 군산은 현재 시장분위기에 비해 거품이 낀 가격인지라 (혹시 토지에 관심이 있으시다면) 경매로 취득하시는것을 추천드립니다. 

 

 

 

또한 현재 새만금 신공항도 추진되고 있습니다. (24년 착공, 28년 준공/현 군산공항에서 1.3km 떨어진 새만금 개발부지 내 위치) 순수 민간 공항으로 건설되며, 국내외 투자 유치는 물론 연관산업을 크게 활성화 할 수 있을 것으로 기대됩니다. 

 

 

데이터

 

 

 

13년도부터 하락하여 18년 이후 바닥을 찍고 조금씩 반등하고 있는 모습입니다. 미장동과 조촌동은 매가, 전세가가 상승해 현재 군산에서 가장 비싼 지역입니다.

 

 

 

 

군산의 특목고 진학률이 높은 곳은 도심에서 먼 성산면에 위치한 군산중앙중학교입니다. (군장대학교와 같은 재단으로 압도적 명문 중이라고 합니다) 학원가의 경우에는 서흥남동, 수송동, 나운동에 소규모로 형성되어 있습니다.

 

 

 

 

 

군산 임장 시 눈여겨 볼 장소

 

 

나운동

 

 

나운동은 나운1,2,3동으로 이루어져 있고 1990년대 중반부터 본격적인 아파트 단지가 건설됨으로써 크게 발전하기 시작하였습니다. 현재 이 지역에 군산시 아파트 단지의 40% 집중되어 있고, 인구 분포 역시 나운동과 그 일대 지역을 중심으로 몰려있는 상태입니다. 

 

나운동은 월명산과 은파유원지를 끼고 있기 때문에 지역 주민들이 손쉽게 여가생활을 즐기기가 좋고, 개발이 오래 전에 완료되어, 오래된 상권과 재래시장, 병원, 학교 등이 고르게 존재하고 있습니다. 한마디로.. 소비와 생산 지구, 중간에 존재함으로써 군산의 대표적인 주거지역이라고 볼 수 있습니다.

 

나운동 지역은 초기 아파트 단지가 건설되는 1990년대와 2000년대 초반까지는 군산지역의 부촌으로 불릴만 했지만, 이후 수송지구 개발과 수송지구로 입점한 브랜드 아파트로 부촌의 이미지는 이동하였습니다.

 

 

나운동 아파트 목록 : 구도심 답게 많이 보이는 구축 아파트들

 

 

 

수송동

 

 

현 군산의 대장입지, 수송동입니다. 실제로 군산에서는 부촌이미지 입니다. 2000년대까지만 하더라도 군산에서의 신도심은 나운동 - 군산대 앞 미룡동 지역까지를 신도심으로 부를 수 있었지만, 수송지구 개발로 인하여, 나운동은 신도심으로 부르지 않게 되었습니다.

 

신도심은 군산시에서 2010년도 이후 개발되는 지역을 말하고, 수송지구 - 미장지구 - 조촌동 - 디 오션시티가 연결되는 벨트 지역을 일컬습니다. 다만 이 신도심 지역에서 수송지구와 미장지구, 조촌동은 개발이 완료된 상태이고, 디 오션시티는 이제 막 개발이 되는 시점으로 볼 수 있다. 현재 디 오션시티 지역은 아파트 단지들이 완공되는 중입니다. (경제불황으로 인해 군산시의 인구가 줄어들고있는 현재에도 수송동의 인구는 계속 증가하고있습니다.)

 

 

 

 

그럼 대장은 어디일까요? 군산도 역시 전북... 수송아이파크가 대장입니다 아이파크 말고는 딱히 대기업 브랜드 아파트가 없긴 합니다. 평수가 39평부터 시작하고 구축이지만 작년에 비해 서서히 가격이 오르고 있습니다. 현재 갭은 4천 이상으로 보여집니다. 

 

 

 

 

 

미장동

 

 

수송동 바로 옆에 있는 이 행정동이며 수송지구와 군산시청사 및 법원이 있는 조촌동과 연결되는 지역입니다. 이 지역에 미장지구 택지개발사업를 추진하였으며, 2016년 완공 및 공공기관 대규모 이전을 실시하였습니다. 미장지구가 개발됨으로써 군산시 주요 공공시설인 군산시청과 법원이 수송지구, 나운동등 상권, 베드타운과 연결되는 효과를 얻게 되었습니다.

 

미장택지지구의 특징은 단독주택 단지가 대부분을 차지하고 있다는 점으로, 군산시 수송동 단독주택 부지에 마구잡이로 형성된 빌라, 원룸들의 사례를 막기 위해 단독주택의 지붕의 기울기와 층 수를 제한하는 등 주택 규제가 상당히 강한 편입니다. 2016년 12월을 시작으로 단독주택이 서서히 들어서기 시작하였습니다. 또한 단독주택 부지 옆에는 아파트들이 있습니다.

 

 

 

상권이나 교육 인프라가 부족하여 2% 부족한 택지지구라는 평가를 받습니다. 미장지구의 대장은 미장2차 아이파크입니다.

 

 

조촌동

 

 

디오션시티 택지개발사업이 진행중인 조촌동입니다. 신도심의 대장이며 군산의 대장입니다. 디오션시티는 전라북도 군산시 조촌동 페이퍼코리아 공장이전부지 자리에 1만 7,323명이 거주하는 총 6,416가구의 대규모 복합도시를 조성하는 사업입니다. 

 

2010년 전후로 지속되오던 조촌동 일원의 페이퍼코리아 공장의 매연과 도심지 팽창으로 인한 교통에 불편이 가중되자 페이퍼코리아를 군산제2국가산업단지로 이전 하려는 움직임이 보였고 수십년동안의 시와 사측의 조율끝에 지연되었던 페이퍼코리아 이전계획이 통과되었고 결국 2015년 페이퍼코리아의 택지개발안이 허가됨에 따라 공장은 새만금 공단으로 이전하게 되었고 대규모 택지가 조성되기에 이르렀습니다.

 

총 6차례에 걸쳐 6개 단지가 분양되고 대형 쇼핑몰 등 상업시설과 교육·문화·주거시설 등이 함께 갖춰져 원스톱 라이프가 가능한 새만금 핵심 배후단지로 자리매김하게 될 것이라 합니다. 군산시의 시가지 확장 계획인 동쪽으로의 확장계획에 정확히 부합하는 사업입니다. 

 

롯데그룹에서 군산 디오션시티에 대해 관심을 보이며 투자계획을 발표후 곧바로 대규모 필지를 매입해 롯데 아울렛 입점을 확정하였고, 아울렛과 롯데시네마가 입점 확정되었으며 2016년 말 ~ 2017년 초 착공하였으며 지하1층, 지상7층(연면적 9만3152㎡)으로 1~3층 판매시설 3만3856㎡, 4~5층 영화관 4418㎡(상영관수 7관)과 주차장 5만1948㎡(지하 383대, 지상 1000대) 규모 <<전북최대규모>> 로 2018년 4월 27일 완공되었습니다. (사람이 바글바글 하다는..)

 

 

 

 

디오션시티더샵의 경우 작년까지만 해도 움직이지 않던 p가 올해 (심지어 몇개월사이에) 7~8천 이상에 육박한다고 합니다. 신축의 꾸준한 수요와 1군 브랜드 아파트 (임대아파트X), 대단지, 전북 최대의 쇼핑몰, 추가로 지어질 풍부한 생활 인프라 요소덕에 날로 가격이 상승하고 있습니다. 30평대 기준 갭은 1억이상으로 보여집니다. 

 

 

 

 

군산 지역분석 요약

군산의 동쪽은 산업단지+새만금, 배후지는 동쪽으로 발전해나가고 있습니다. (국가 주도 산업+민간 주도형의 주거 택지개발) 전북의 대장인 전주가 움직이면서 군산도 따라 움직일 것이고, 국가 산업의 대형 호재를 품고 있기도 하지만..신축의 갭은 너무 크고, 구도심의 대장은 가격적으로 메리트가 있지만 정부의 부동산 규제로 매수심리가 얼어붙었습니다.

하지만 이미 군산은 저점을 찍고 반등을 시작하려 하고 또한 대기업이 들어옴으로써 지역 경제에 더욱 활력을 불어넣어주고 있어 밝은 미래가 예상됩니다. (특히 롯데는 전주 대한방직부지도 그렇고 전북에 꽤나 공을 들이는 것 같습니다) 군산은 아파트뿐만 아니라 토지도 매력적이기 떄문에 두루두루 둘러보시고 보시면 또 다른 기회를 찾을 수 있는 지역인 것 같습니다.