710 부동산 대책에 따른 투자 방향

710 부동산 대책 이후 기존 투자자 분들은 고민이 많아졌습니다. 앞으로 투자를 어떻게 해야 하나 걱정이 많으실텐데요. 이번 710 부동산 대책이 이야기하는 핵심과 앞으로의 투자방향에 대해 정리해보도록 하겠습니다. 가장 먼저 710 부동산 대책 원문에서 투자자들이 봐야하는 핵심은 세금입니다.

 

 

투자자들을 향한 세금폭탄

①종부세

다주택자들을 대상으로 종부세 세율을 올립니다. 구간별로 1.2%~6.0% 세율이 올라갑니다. 다주택 보유 법인들은 중과 최고 세율 6% 적용됩니다. 그리고 기본 공제 6억원과 세부담 상한 적용되지 않습니다. 개인 다주택자와 법인 다주택자들에게는 매우 치명적입니다.

 

그래서 기존 다주택자는 물건을 팔 수 밖에 없습니다. 종부세 감당할 수 없습니다. 시행되는 내년 6월 전에 물건을 줄여야 합니다. 종부세를 감안해서 똘똘한 물건들은 남기고 못난이들은 팔아야 합니다. 길게 가기위해서는 정리할 건 정리하셔야 합니다. 

 

 

②양도세

부동산 세금은 크게 3가지 입니다. 살 때 내야 하는 세금 취득세, 가지고 있으면 내야 하는 보유세 그리고 팔 때 내야 하는 양도세 입니다. 보유세가 구간을 넘어가면 종부세가 됩니다. 

 

이번 710대책에서 단기 양도차익 환수하겠다는 내용입니다. 1년 미만으로 팔면 70%, 2년 미만으로 팔면 60%입니다. 쉽게 애기해서 2년 미만으로 파는 단기거래는 하지말라는 애기입니다. 

 

예를 들어 1억에 산 물건이 1년이 지난 후 2억이 됐다고 가정해보겠습니다. 2년 미만으로 팔면 1억 마진에서 6천만원 가져간다는 애기입니다. 여기에 취득세 종부세 계산하고 나면 2천만원도 안남는다고 보시면 됩니다. 분양권도 포함입니다. 결론은 단타 허용하지 않겠다! 다주택 갖지말고! 법인으로도 사지말라!는 강력한 규제 입니다.

 

 

③취득세

다주택자 법인에 대한 취득세를 인상합니다. 1~3주택은 기존 1~3%였는데 710 부동산 대책으로 2주택부터는 8%, 3주택부터는 12%입니다. 종부세를 떠나서 취득 자체를 하지 못하게 막겠다는 것입니다. 

 

1주택인 상태에서 2억짜리 사서 2주택 되면? 1600만원(8%)을 취득세 내야합니다. 2주택인 상태에서 2억짜리 사서 3주택 되면? 2400만원 취득세를 내야합니다. (12%) 7월 임시국회 통과되면 8월에 시행될 확률이 매우 높습니다.

 

다주택 전략은 끝났다!

위의 3가지 세금에 대한 이야기를 정리해보면 710대책이 의미하는 것은 다주택 전략은 이제 끝났다는 것입니다. 양도세, 종부세를 고민하기 전에 이미 취득세로 끝났습니다. 8%, 12% 취득세를 내면서까지 세금으로 낸다? 2400만원, 3600만원을 취득세로 낸다? 매우 힘든 애기 입니다. 

 

지금까지의 부동산 투자는 아파트 위주의 다주택 전략이었습니다. 이제 다주택 전략은 안됩니다. 그럼 앞으로 어떻게 해야 할까요? 주택말고 할수 있는 것. 상가, 토지, 수익형, 지식산업센터, 아파트형공장 등으로 전략을 갈아 타야만 합니다. 

 

 

앞으로의 대응은 어떻게?

①흐름을 놓치지 말자!

 

기존의 투자자분들은 모두 같은 생각을 가지고 있을 것입니다. 올해말이나 내년초에 정리해야지 라는 생각들을 하고 계실텐데요. 그 때까지 손을 놓고 있어서는 안됩니다. 지금 흐름을 놓치지 않아야 투자한 물건으로 더버냐 마냐가 결정됩니다. 

 

대부분의 투자자들이 팔거나 갈아탈거를 생각할텐데 이 흐름을 가지고 가서 적시에 던시는 것이 중요합니다. 내가 투자한 지역을 계속해서 예의주시하세요. 지금 다주택들이라고해서 바로 팔지 않을 것입니다. 다들 몰릴 때 가지 말고 남들보다 조금 더 빨리 팔거나 조금 더 뒤에 팔거나 하는 본인만의 타이밍을 잡으셔야 합니다.

 

②발상의 전환 : 오피스텔을 활용해서 자금 만드는 방법

 

 

여기 경매로 올라온 물건이 있습니다. 1차에서 2억 → 2차에서 1.4억 → 3차에서 1억까지 감정가가 내려간 것을 확인할 수 있습니다. 유찰이 계속되고 있습니다. 왜 아무도 안들어오는 것일까요? 하자 있는 물건이라 계속 유찰 되는 걸까요? 권리분석을 보도록 하겠습니다.

 

 

근저당이 모두 소멸되서 등기부상으로 전혀 문제가 없는 물건입니다. 왜 유찰이 되고 있느냐? 투자자들이 규제 이후로 정신을 못차리고 있는 것 입니다. 규제로 다들 어리버리 하고 있을 때 이런 물건을 통해 투자금을 마련하는 발상의 전환이 필요합니다. 경매로 낙찰을 받고 전세를 놓으면 돈을 풀피로 당길수가 있습니다. 

 

★ 플피 뜻 : 주택을 구매하는데 있어 투자금이 오히려 생기는 것
예를 들어, 시가 1억 짜리 주택을 6천에 낙찰받고 7천에 전세를 내놓았다면 +1천이 나에게 생긴 것 

 

위의 물건은 전세가가 대략 1억 6천 정도 됩니다. 1억 4천으로 낙찰을 받고 1억 6천에 전세를 놓는 다면? +2천이 나에게 투자금으로 확보되는 것이죠. 이렇게 풀피를 만드는 기술적인 접근을 해야합니다. 이 방법은 투자금이 없는 분들에게 투자금을 만드는 방법입니다. 시세차익을 노리는 것이 아니라 현금흐름을 만드는 방향이라고 보시면 됩니다.

 

그리고 무주택자들에게 첫 주택은 굉장히 중요하기 때문에 첫 물건을 오피스텔로 접근하는 것은 추천하지 않습니다. 위의 오피스텔 예시를 든 것은 현재의 규제상황에서 투자의 방법론, 이런 발상의 전환을 찾기 위한 예시로 보면 좋을 것 같습니다.

 

다주택 전략이 이제 안통하기 때문에 상업용 업무용으로 눈을 돌려야 합니다. 그런데 이제 시작하려니 굉장히 큰 허들이 느껴집니다. 상가? 아파트형 공장? 사업 세팅? 원룸텔 등 결국 이쪽으로 가야만 합니다. 규제로 인해 시장의 흐름을 내려놓아서는 안됩니다. 계속적인 흐름을 살펴보면서 상품의 다양화를 공부해야 합니다.

 

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