상가투자 주의해야 할 10가지

617, 710규제로 주택 위주의 투자가 어려워지자 많은 투자자들이 다른 물건들에 관심을 가지기 시작했습니다. 그 중에 하나가 바로 상가인데요. 유튜브를 통해 상가투자가 쉽다고 나오는 영상들을 볼 수 있습니다. 그러나 전재산을 상가로 날린 사람이 있을정도로 상가는 쉽게 접근해서는 안됩니다. (특히 신도시 분양 상가) 이에 상가를 알아볼 때 주의해야 할점에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

1. 상가와 금리는 반비례한다

상가와 금리는 반비례 관계 입니다. 금리가 낮아서 지금은 상가가 비싼 편입니다. (2020년 8월 기준) 예전에 금리가 높았을 때 상가를 사신 분들은 지금 파시면 높은 수익률을 기대할 수 있습니다. 정기예금 금리보다 2~3% 높을 때 상가투자를 해야 합니다. 

 

2. 교통의 발달은 상가에 악재

 

GTX가 생기면 호재라고 이야기하지만 현실은 다릅니다. 기존 인구가 수도권으로 더 진입이 쉬워지기 때문에 지방상권은 어려워지게 됩니다. 예로 경기도 수원에 호매실 상권의 인구는 수도권으로 빨려 들어갔습니다. 7호선이 청라로 들어가게 되면서 사람들은 서울로 부천으로 빠져나가게 됩니다. 지하철의 연장은 작은 상권에 악재로 적용합니다. 땅과 아파트의 가격은 오르지만 상가는 떨어지게 됩니다.

 

3. 아파트 세대수와 상가의 적정개수

아파트 세대수와 상가의 적정개수를 파악해야 합니다. 보통 1,000세대에 15~20개정도가 가장 적정합니다. 2%가 가장 적당하다고 보시면 됩니다. 안 좋은 예로 수원광고 중흥 클래스의 경우 2,231세대에 상가의 개수는 613개 입니다. 상가 비율이 무려 25%입니다. 

 

4. 상업지역은 최대한 피할 것

상업지역과 가까운 아파트 상가는 피해야 합니다. 예를 들어 송파구 잠실에 위치한 장미종합상상업지역은 재건축을 해도 월세 받기 쉽지 않을 것 입니다. 잠실은 롯데가 지배하고 있기 때문에 사람들이 전부 롯데 관련쪽에서 소비를 일으킵니다. 단지내 상가는 지하철역에서 좀 거리가 있는게 좋습니다. 단지내 상가에서 소비를 하게끔 해야 합니다. 

 

아파트 값이 저렴한 상가를 보시는 것이 좋습니다. 아파트가 비싸면 상가를 비싸게 파는 경향이 있습니다. 아파트가 저렴하면 상가가 저렴한 경우가 꽤 있습니다. 고립된 상권은 아파트는 오르지만 상가는 오르지 않습니다.

 

5. 포스기를 믿지말라

 

상가를 인수할 때 매출을 보여주기 위해 포스기를 확인시켜주는 경우가 많습니다. 포스기를 믿어서는 안됩니다. 매출을 기록하고 조작하기에 있는 것이 포스기입니다. 보통 음식점과 미용실을 넘길 때 조작을 많이 한다고 합니다. 매출을 조작해서 넘기는 것이죠. 프렌차이즈도 인수인계과정에서 본사가 개입해 조작을 합니다. 예로 채선당이라는 기업에서 그런 사례가 과거에 있었습니다. 

 

6. 선임대에 낚이지 말라

분양상가는 선임대를 조심해야 합니다. 선임대란 세임자가 맞춰져 있다는 것을 의미 합니다. 세입자를 맞춰놓았다 해놓고 가짜세입자가 맞춰져 있는 경우도 많습니다. 선임대상가 중에서 가장 조심해야 할 것은 병원과 약국입니다.

 

7. 배드타운은 피해라

지도만 보고 투자하겠다는 발상은 매우 위험합니다. 특히 김포와 같은 배드타운을 조심해야 합니다. 지도상으로 인구가 많이 모여살고 있는 것으로 보이고 장사도 잘 될 것 같지만 상가에서 소비하지 않고 외곽으로 빠져나가 소비를 하는 경우가 많습니다. 배드타운들은 지도상으로 장사가 잘 될 것 같지만 생각보다 잘 되지 않습니다.

 

8. 신도시가 가장 위험하다

신도시의 분양은 진짜 조심해야 합니다. 동탄 신도시의 경우 상가 투자자의 무덤으로 불리고 있습니다. 상가 용지 비율이 2.7%이었기 때문입니다. 대다수의 신도시는 10%가 넘어갑니다. 동탄 1신도시의 경우 10년이 넘어서 상권이 비교적 안정적입니다. (동탄1 상업용지비율 2.7%) 동탄 2신도시의 경우 상업 용지 비율이 1.2%입니다. 2층도 평당 1,700정도 합니다. 상권 10~15년된 동네 혹은 새로 짓는 곳들은 전부 비싸고 세입자도 맞추기가 어렵습니다. 신도시는 상가 분양 이후 7~8년에서 10년 이후에 들어가시는 것을 추천 드립니다.

 

상가를 알아볼 때 믿고 걸러야 하는 사람들이 있습니다. 신도시 비싼 분양상가를 추천하는 사람들, 분양형 호텔을 추천하는 사람들, 공실많은 원룸을 추천하는 사람들, 지역주택조합을 추천하는 사람들 (성공확률 10%), 평택미군렌탈을 추천하는 사람들 입니다.

 

 

9. 상가 뉴스에 솎지 말라

 

우리가 알고 있는 경리단길, 망리단길, 사로수길 같은 상권들은 언론사와 기자를 매수하여 작업을 한 것입니다. 대표적인 사례로 부산에 전포카페거리라고 있습니다. 2017년에 뉴욕타임즈의 기자를 매수하여 전세계 가봐야 할 거리에 전포카페거리의 이름을 올렸습니다. 그로 인해 10년전 땅값 평당 700이 현재 7,000~8,000을 형성하고 있습니다. (10배 가까인 상승)

 

 

10. 남의 계약서도 내 계약서만큼 중요하다

본인의 계약서에는 독점이라는 언급이 있어도  다른 호의 계약서에 어떤말도 없으면 이길 수 없습니다. 독점은 항상 특약을 넣어야 합니다.