고시텔 사업이 좋은 이유

최근 주택규제로 인해 시세차익으로 투자를 하는 일이 어려워졌습니다. 그래서 많은 분들이 현금흐름의 투자로 이동하고 있는데요. 그 중에서 관심있게 보는 것이 바로 고시텔 입니다. 고시텔 사업이 좋은 이유와 고시텔 사업에 대한 전반적인 내용을 정리해보겠습니다.

 

 

고시텔이 좋은 이유

- 높은 수익률을 가져갈 수 있다 (현금 흐름 확보!)

- 다른 수익형 부동산은 수익률 6%

- 고시텔은 50%라고 해도 투자를 꺼려함

- 특별한 기술이 필요하지 않다 → 남녀노소 누구나 접근가능

- 투자금이 많이 들지 않는다 → 0.5억~1.5억 정도의 투자금액

- 다른 사업에 비해 리스크가 낮다

- 1인 가구의 증가 → 고시텔 수요는 계속 안정적일 예정

- 1개월 단위의 거주가 가능한 유일무이한 거주시설

- 쉐어 하우스는 공동생활과 여성분이 많다

- 게스트하우스, 에어비앤비는 숙박시설.. 고시텔과 목적이 다르다!

- 모텔 달방도 숙박시설 → 매우비싸다

- 투자의 기본인 희소성과 특수성을 만족하는 임대사업

- 최근 신규 고시텔 기준이 엄격해졌다 (2019년부터)

- 서울시내 신규공급은 차단된 상태라 볼 수 있음

- 낣은 고시텔이 사라지고 있다 → 기존 고시텔 희소성↑

- 진입장벽이 낮은 종목 (PC방, 카페)은 치열한 가격경쟁 (대비 고시원이 좋음)

- 노동 투입시간이 매우 적다 (무인/자동화 운영 가능)

- 성공적으로 운영 시 권리금을 더 받고 팔수 있다 → 시세차익 노릴 수 있다

- 월세를 받는 임대사업이지만 주택 규제가 없다.

- 상가 규제가 없다. (규제가 있어도 고시텔 사업은 안전)

- 상가가 어려워지고 있기 때문에 규제 받지 않을 확률이 높다

- 상가 경매, 상가 급매와의 궁합 좋다 → 부동산 투자의 끝은 상가. 부자의 부동산

- 애매한 상가 층수에도 사업이 가능하다.

- 부가세(10%)면세 사업 가능 → 매출의 10%를 부과세로 냄

- 까다로운 면세 사업 기준 (학원, 독서실) → 고시텔은 면세사업자로 분류

- 부가세 10%를 납부하지 않아도 된다는 점이 고객 유치면에서 유리

- 한번 만들어지면 20년은 기본

- 건물 없이도 월세를 받을 수 있다.

- 직접 운영시 50%의 수익률 어렵지 않다. 1억 투자 → 매년 5천만원 수익실현

- 총무를 두면 수익률 40%

- 빈시설을 이용할 경우 평당 250만원 정도

- 기존 시설 리모델링 평당 100 

 

 

고시텔 종류

① 미니룸(전통형) : 공동화장실. 공동샤워실

② 샤워룸 : 모든 객실에 샤워실 / 화장실은 공동

③ 원룸형 : 모든 객실에 개인 화장실과 샤워실

 

고시텔 운영 방식

①직접 운영 : 출퇴근 or 상주

장점 : 시설이 깨끗. 빠른 피드백. 매출 상승 가능성이 높음

단점 : 다른 일을 못함

 

②총무운영 : 종일 총무 고용

주말출근으로 운영

단점 : 총무 입장에서는 공부가 우선. 매출액에 변동폭 발생 가능

 

③위탁 운영 

위탁업체 또는 개인에게 수수료를 지급하여 운영

결국 자신이 알아야 하기 때문에 개인적으로 비추천

 

④무인 운영

관리자 없이 운영하는 방식. 내공을 필요로 함.

고시텔 초심자에게는 힘든 운영 방식

고객 피드백이 느리고 고객이 열쇠가 없을 경우 밤 늦게라도 와야함

청소하는 사람이 대충하는 경우 매출에 타격

 

Q. 자가 운영과 임차 운영의 장단점.

- (내가 직접 운영) 자가운영이 난이도가 높다

- 자가운영은 부동산 리스크 + 사업 리스크

- 고민도 2배 (상가 매도차익, 줄어드는 고시텔 시설 감가상각)

- 자가 운영은 사업 안착 시 주어지는 보상이 커짐

- 임차 운영은 손해보기 힘든 구조인데 반해. 자가 운영은 리스크가 있음

- 임대료를 높게 받을 수 있는 상가를 만들면 상가 매도가가 올라간다

 

⑤고시원 좋은 매물 찾기

 

Q. 좋은 입지를 찾고 매물을 찾기? vs 좋은 매물부터 찾고 입지를 보기?

- 고시텔은 사업의 시각을 접근 하자

- 그러나 입지는 분명히 중요한 요소다.

- 고시원은 원룸과 오피스텔의 하위호환

- 주변 원룸과 오피스텔을 조사해서 공실이 넘친다면? 피하라.

- 쉐어하우스, 게스트하우스 에어비앤비, 모텔달방의 수요와 공급 체크

- 대학 근처인 경우 기숙사 공급률을 본다 (학생수 대비 기숙사 공급호)

- 학기에 따라 학생 수요만 변할 것 같지만 그렇지 않다

- 고시텔은 장기거주로 따졌을 때 원룸과 오피스텔을 이길 수 없다

- 다른 거주시설의 대체제라는 것을 받아들어야 한다.

 

Q. 권리금 제로 매물?

- 초심자에게 추천하지 않는다.

- 권리금이 제로라면 일단 미니룸 고시텔인지 확인한다.

- 샤워룸, 원룸형, 혼합형이라면 임장해볼 가치가 있다.

- 권리금 제로인 이유를 본인이 극복할 수 있다고 판단되면 투자를 고려

 

- 무조건 급매물을 찾자

고시텔 사업체는 부동산이 아니기 때문에 경매로 나오지 않지만

고시텔 사업자 중에서도 경제 사정이 안 좋은 사람들이 있기 마련이다

그런 사람들은 경매가 아니라 급매로 물건을 내놓을 수 밖에 없다

즉 부동산의 경매 물건 비율만큼 좋은 조건의 고시텔이 언제나 존재한다

 

- 시설 권리금이 저렴해야 한다

- 임대료가 저렴해야 한다

- 인수 후 예상 수리비가 적게 들어야 한다

- 5년이 지나면 하나씩 망가지기 시작한다

- 물건의 피지컬은 좋은데 운영자가 크게 의지가 없는 경우

- (나이드신 분의 물건만 찾아다니는 사람들)

- 처음 창업은 비교적 신축 물건을 노린다

- 부족한 운영 능력을 신축 건물이 커버 (수리문제에서 안심)

- 5년 이상의 고시텔은 철저히 시설 관리 상태를 봐야한다

 

상가임대차보호법

①계약갱신요구권 : 10년 동안 월세 인상을 5프로만 할 수 있다. 정당한 사유가 없는 한 10년 동안 임차인의 계약 갱신 요구를 거절할 수 없다

 

②권리금 회수 기회 보호 : 계약 종료 6달 전부터 계약 종료시까지 권리금 회수를 방해할 수 없음

 

③월세 인상을 고정 : 매년 임대료를 5%한도 내에서

 

④대항력 : 사업을 인수하고 사업자 등록을 신청하면 다음날부터 대항력이 생김

 

⑤환산 보증금 이하여야 함

환산보증금 = (임대차 보증금) + (월세 X100)

 

주의해야 할 사항

 

①기존 시설 인수 시

권리금이 없거나 4천만원 미만 시 싼 권리금 매물은 피한다

- 보통 미니룸 고시텔이 많음

- 스프링쿨러 미비. 지속적인 수리비 발생

- 입실자 관리가 힘듦

- 운영 후 매각 시 권리금 회수가 힘듦

- 안전시설 등 완비증명서, 사업자 등록증이 없는 경우는 피한다

- 고시텔 사장이 자자 바뀌는 곳은 피한다

- 환산 보증금을 넘어서는 매물은 피한다

 

②신축일 결우

- 건축물 대장 상 건물 용도가 제2근린시설(다중새오할시설)인지 확인한다

- 동일 건물 내 고시텔이 총 면적 500평 이내 (약 150평)인지 확인한다

예를 들어 한 건물에 300m의 고시텔이 있다면 추가로 200m밖에 짓지 못한다

- 주상복합 건물 내 고시텔은 불법

- 지자체별 건축 기준을 맞춰야 한다 (평수, 창문 등)

- 5층 이상 건물은 별도 비상 계단 필요

- 고시텔은 구분 등기해서 분양하는 사기를 조심 (고시텔은 구분등기가 안된다)

- 위반 건축물이 있을 시 안전시설 등 완비 증명서가 나오지 않을 수 있다

 

 

세금 관련

- 고시텔은 면세 사업자를 추천함

- 부가세 신고 없는 장점

- 매년 5월에 종합소득세 신고 한 번으로 끝

- 납부는 12월과 2월에 한번씩 나눠서 납부

- 요율에 비해 엄청난 절세가 가능함

- 현금 결제가 굉장히 많다

- 현금 유도가 쉽다

- 일반 소매점 음식점과 카드 결제 차이

- FM대로 할 경우 두루누리 사회보험료 지원사업과 일자리 안정 자금

- 고용세액증대공제에 고시텔은 적용 대상 아님