고시원 창업 및 투자방법 5가지

 

최근 쏟아지는 부동산 규제로 시세차익과 같은 투자방법은 어려워졌습니다. 또한 다주택자들에게 엄청난 세금폭탄이 떨어지기 때문에 다주택으로 월세받는 것 조차 어려워졌습니다. 이런 시기에 현금흐름을 발생시키는 방법 중 하나가 바로 고시원 창업투자 입니다. 고시원 창업을 준비하는 분들을 위해 5가지 투자방법을 공유 드리겠습니다.

 

1. 건물 신축 (제2종근린생활시설)

 

작은 건물 150평 내외로 연면적 바닥평수의 합을 500㎡미만으로 지어서 고시원으로 운영할 수 있습니다. 신축을 통해서 제2종 근린생활시설에 고시원을 운영하는 것이 첫번째 방법입니다.

 

 

2. 구분상가 매입 후 리모델링

상가건물을 통째로 사는 것이 아니라1층, 2층, 3층, 아니면 3층에 일부를 내가 구분상가로 매입할 수 있습니다. 상가 매입 후 고시원으로 리모델링 할 수 있습니다.

 

 

3. 구분상가 임차 후 리모델링

 

상가를 매입하지 않고 다른 주인이 가지고 있는 것을 내가 임차를 해서 거기에 리모델링을 해서 고시원을 하는 방법이 있습니다. 보통 고시원을 하는 건 거의 주택하고 같은 수준이 다 들어갑니다. 구분상가에 직접 리모델링을 한다고 하면  평당 250만원 전후 봐야 합니다. 100평 규모 고시원을 한다고 했을 때 리모델링 비용은 2억 5천 정도 투입된다고 보면 됩니다.

 

 

4. 기존 운영중인 고시원을 인수 창업

기존에 운영하던 고시원을 인수하여 창업하는 방법은 크게 2가지가 있습니다. 가장 편하게 창업하는 방법은 이미 잘 되고 있는 고시원을 인수하는 것입니다. 깨끗하고 공실도 없고 운영도 잘 되는 고시원은 정상적인 가격에 나옵니다. 그리고 보통 이런 물건들은 프리미엄이 더 붙어서 나옵니다.

 

운영이 잘 안되고 공실도 절반 이상 있고 지저분하고 망가진 고시원들이 있습니다. 이런 물건들을 잘 살펴보면 굉장히 저렴한 가격에 나오는 것들을 발견할 수 있습니다. 그런 물건들을 사서 손을 보고 깔끔하게 고치고 잘 운영이 안되는 것들을 잘 운영이 되게 만들어서 공실을 만실로 채웁니다. 그럼 내가 1억에 매입한 물건을 2억에 팔수도 있습니다. 

 

편하게 인수해서 운영하는 것도 좋지만 투자금이 적다면 이런 부수적인 노력을 통해 수익도 올리고 나중에 매도시에 권리금을 붙여서 팔수 도 있는 것입니다. 그래서 인수창업의 경우 후자의 방법을 추천 드립니다.

 

 

5. 건물 용도 변경 후 리모델링

건물의 용도를 변경한 후에 리모델링 하는 방법도 있습니다. 고시원은 제2종 근린생활시설에서 운영이 가능합니다. 내가 가진 건물이 업무시설, 주거시설, 판매시설이라고 하면 제2종 근린생활시설로 용도 변경한 후에 고시원으로 창업하는 방법도 있습니다. 

 

위의 5가지 중 개인적으로 추천드리는 방법은 4번. 기존에 운영하던 고시원을 저렴한 가격에 인수해서 내가 초기에 손을 보고 좋은 상태로 바꿀수만 있다면 내가 나중에 팔 때 더 많은 프리미엄을 붙여서 팔 수 있기 때문에 이 방법을 추천 드립니다. 

 

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