고시원 창업 주의사항 10가지

 

최근 연이은 부동산 규제로 고시원 창업에 관심을 갖는 분들이 부쩍 많아졌습니다. 고시원 창업 시 주의사항들을 몇가지 공유해보고자 합니다.

 

고시원의 평수제한

 

고시원은 평수 제한이 있습니다. 한 건물 내 150평 이하만 가능합니다. 1층에서 누가 100평짜리 고시원을 운영하고 있다면 내가 운영할 수 있는 고시원은 50평밖에 안됩니다.  내가 만일 100평을 쓸 경우, 총 200평이 되어 허가가 나오지 않습니다. 따라서 내가 고시원을 할 때 같은 층에 이런 고시원이 있는지를 확인해보고 내가 쓰려는면적이 150평이 넘는지 반드시 확인을 해야 합니다.

 

 

지자체별 제한사항

지자체별로 최소 평수 제한이 있습니다. 과거에는 이런 제한이 없었나 고시원의 환경이 점점 열악해지면서 각 지자체별로 제한을 두기 시작했습니다. 예를 들어 고시원 3평 이하는 불가, 4평 이하는 불가 이런 가이드가 지자체별로 있습니다. 이 부분도 반드시 확인을 꼭  하셔야 합니다.

 

 

직사각형 구조 추천

 

정방형의 형태보다는 직사각형의 형태가 좋습니다. 정사각형으로 되어 있으면 창가쪽으로 고시원을 놓고 내부 가운데 고시원을 놓게 되면 내부는 창이 없는 구조가 됩니다. 이렇게 되면 2가지 문제가 발생합니다. 지자체별로 차이가 있긴 하지만 창문이 없는 방에 대해서는 허가를 안내 주는 지역이 있습니다. 허가를 내주게 되어도 가운데 있는 방들은 창가가 있는 방보다 임대료가 저렴할 수 밖에 없습니다. 그래서 정방향보다는 직사각형의 형태가 유리합니다. 

 

 

클수록 수익률이 높다

규모의 경제에 따라 고시원의 규모는 작은 것보다 큰 것이 좋습니다. 일정 면적안에서 내가 투입되는 에너지가 동일하다면 조금 더 큰 규모로 운영하는 것이 높은 수익율을 가져올 수 있습니다. 

 

 

냉난방은 반드시 점검

냉난방 시설에 가장 많은 신경을 써야 합니다. 고시원의 바닥 난방은 엑셀이라고해서 바닥에 깔아주고 방을 나눠서 난방을 하는 구조 입니다. 그래서 보일러에 가까운 쪽은 좀 더 따뜻하고 먼 쪽은 따뜻하지 않은 경우가 있습니다. 그래서 반드시 겨울에 난방이 골고루 잘 되는지 확인해봐야 합니다.

 

냉방의 경우 최신식 고시원의 경우 각방별로 에어콘을 달아놓습니다. 그렇지 않은 경우는 공조기를 통해 메인 에어콘에서 방별로 냉방이 되는 곳이 있습니다. 이 역시 마찬가지로 에어콘에 가까운 방일 수록 시원하지만 거리가 먼 방은 세게 에어콘을 가동해도 에어콘 바람이 잘 안나오는 경우가 있습니다. 냉난방의 경우 임차인들의 컴플레인이 가장 많이 발생하기 때문에 냉난방이 골고루 잘 되는지 반드시 확인해야 합니다. 

 

 

불법건축물 확인

불법건축물은 신규창업이 불가합니다. 내가 운영하려는 고시원 건물에 건물의 일부분에 불법사항들이 있다면 고시원 허가를 내주지 않습니다. 내가 저지른 불법사항이 아님에도 불구하고, 불법사항을 해결하고 다시 허가 신청을 해야 합니다. 그래서 신규 창업시 꼭 불법사항이 있는지 확인하셔야 합니다.

 

 

불법사항체크

 

불법 사항이 있는지를 확인해야 합니다. 처음에 애기했던 150평 평수에 문제가 없는지, 제2종 근린생활시설에 하는지, 소방필증이 있는지, 이런 불법사항들이 있는지 꼭 확인해야 합니다. 고시원은 다중이용시설이기 때문에 운영 중 하자가 발생한다든지, 불법적으로 운영하다 문제가 발생하면 법적인 책임을 지게됩니다. 그래서 꼭 불법사항이 있는지 확인해야 합니다. 

 

 

5층 이상은 피난 계단 설치

2. 4층까지는 괜찮으나 5층 이상에서 고시원을 운영할 경우 별도 피난 계단을 설치해야 합니다. 주계단이 있는 상태에서 화재 발생 시 대피할 수 있는 별도의 피난 계단이 있어야 합니다. 피난 계단이 없다면 소방허가가 나오지 않습니다. 따라서 5층 이상에서 고시원을 할 때는 이점을 반드시 체크하셔야 합니다.

 

 

소방필증확인

소방필증이 있는지 반드시 확인해야 합니다. 고시원은 제2근린생활시설인데 많은 사람들이 모여 있어서 다중이용시설에 속합니다. 그래서 소방서에서 내주는 소방 필증이 있는지를 반드시 확인해야 합니다. 없다면 불법에 해당됩니다.

 

 

총무생활 직접 해보기

창업 전 반드시 총무생활을 해보셔야 합니다. 고시원도 경영과 같습니다. 내가 2~3개월 총무생활을 하다보면 고시원이 어떻게 돌아가는지를 전반적으로 알 수 있습니다. 고시원의 장단점이 무엇인지 몸으로 직접 익힐 수도 있고 내가 이것을 해낼수 있는지 없는지도 알수 있기 때문에 총무생활 하시는 것을 추천 드립니다. 

 

 

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