고시원 임장 필수 체크 리스트

고시원 임장시 기본적으로 체크해야 하는 것들이 있습니다. 고시원은 권리금 장사라고 합니다. 보통 시설권리금이 권리금에 해당하는데 이전 운영하시던분이 투자했던 금액을 어느 정도 인정하여 계약 시 해당금액을 지불하는 것 입니다. 이 시설권리금을 협상하기 위해서는 기본적인 사항들을 꼼꼼하게 확인해야 합니다.

 

 

소방필증과 구조변경

 

 

기존에 운영하시던 원장님이 소방필증을 발급받은 후 구조를 변경했는지 확인해야 합니다. 소방필증을 발급받은 후 조금이라도 시설 변경이 있었다면 반드시 재발급을 받아야 합니다. 안전시설 등 소방필증의 발급일자를 확인하고 해당 내용과 현재 시설이 동일한지 체크해야 합니다.

 

눈으로 확인하는 것은 한계가 있기 때문에 이전 원장님께 소방필증 발급 이후 시설변경이 있었는지 물어봐야 합니다. 아주 작은 시설변경이라도 있었다면 이전 소방필증은 아무 의미가 없습니다. 새로 발급받아야 하는 상황이라면 추가된 시설이 안전시설 등 소방필증 발급에 문제가 없는지 꼭 확인해야 합니다.

 

 

비상구

소방법상 다중이용업소에 포함되는 고시원은 2~4층까지 완강기와 비상난간이 있어야 합니다. 5층 이상부터는 비상계단이 필수로 있어야 합니다. 비상구의 유효폭은 75cm X 150cm 이상으로, 이보다 작은 경우 추가공사가 필요할 수도 있기 때문에 임장시 꼭 확인해야 합니다.

 

 

스프링클러

 

 

스프링클러가 없는 고시원은 새로운 사업자등록증을 받을 수 없게 되어있습니다. 고시원 운영에는 반드시 소방필증이 필요합니다. 이 소방필증에 스프링클러 항목이 없으면 세무서에서 사업자등록증을 내주지 않습니다. 따라서 확인안하고 매입했을 때 내 돈을 들여서 스프링클러 시설을 설치해야 하는 상황도 발생할 수 있습니다. 스프링클러 비용만 1500만원 이상 들기 때문에 비용적으로 매우 큰 부담이됩니다. 

 

실제로 권리금이 없거나 저렴하게 내놓은 물건들, 특히 미니룸이 많은 물건일수록 스프링쿨러를 가지고 있지 않습니다.  스프링클러가 없는 물건은 폐업하거나, 본인이 돈을 들여 직접 운영해야 하는 상황이 발생하게 됩니다.

 

스프링클러가 없는 고시원이 매매되는 경우도 있습니다. 안전시설 등 완비증명서를 새로발급받지 않고 기존 사업자등록증을 유지하면서 매매를 합니다. 권리금이 없거나 낮다고 이런 방식으로 매매하는 것은 조심하셔야 합니다. 

 

 

냉난방 공동/개별 여부

개별 난방은 각 방에 보일러 컨트롤이 있는 것을 말하고 개별 냉방은 각 방에 개인 에어컨이 설치되어 있는 것 입니다. 공동난방은 총무실 내지는 사무실 같은 곳에만 보일러 컨트롤이 있고 공동냉방은 시스템 에어컨을 사용합니다. 오래된 고시텔일수록 공동 냉난방 방식으로 운영하고 있습니다. 

 

시스템 에어컨은 수리비만 3백만원 발생할 수 있습니다. 개조된 시스템 에어컨의 경우 A/S를 받는 것이 어려울 수 있습니다. 냉난방이 안 될경우 입실자들의 거센 항의를 받을 수 있기 때문에 고시원에 장기 거주자 인터뷰를 통해 확인하면 도움이 될 수 있습니다. 

 

전문기사 에어컨/보일러 전문기사를 불러서 이상 여부를 확인한 후에 인수하는 방법도 있습니다. 공동 냉난방은 개별 냉난방에 비해서 경쟁력이 떨어지기 때문에 주변 경쟁업체 상태를 확인하는 것도 중요합니다. 고시원 양도 후 일정 기간 내 에어컨, 보일러 고장 시 수리/배상한다라는 특약을 넣는 것도 방법이 될 수 있습니다.

 

 

화장실/욕실

 

 

화장실과 욕실에 벽면타일을 눌러보았을 때 공기가 빠지는 소리가 난다면 타일공사가 잘못된 것입니다. 깨지거나 금이 간 타일이 없는지도 확인해야 합니다. 타일 공사는 최소 40만원의 비용이 발생합니다. 개별 화장실과 욕실이 있는 원룸형 고시원의 경우 훨씬 큰 비용이 발생할 수 있습니다. 확인 후 이상이 있다면 차후 권리금 협상에 포함시켜야 합니다.

 

 

누수/결로

장판과 도배를 확인 후 누수가 있는지 확인해야 합니다. 가장 꼭대기층의 경우 방수공사를 통해 해결이 가능하지만 원인을 알 수 없는 누수와 결로가 있을 경우 큰 비용이 발생할 수 있습니다. 따라서 누수와 결로의 여부에 대해 적극적으로 문의해봐야 합니다. 추가적인 팁으로 계약시 특약사항에 양도 후 몇개월 이내에 누수가 있을 시 수리/배상한다는 내용을 넣는 것도 방법이 될 수 있습니다.

 

 

간판/시트지

 

 

건물 외관을 통해 쉽게 확인할 수 있습니다. 간판의 경우 관례상 먼저 차지한 사람이 주인입니다. 먼저 설치한 사람이 없어서 간판을 설치할 수 있다면 굉장히 큰 이점이 될 수 있습니다. 또는 내가 운영하는 사업장에 폐업한 다른 상호의 간판이 걸려있는 경우도 있습니다. 이 경우 철거비용만 50만원 이상 발생합니다. 간판이 오래되었다면 교체가 필요하다고 애기하면서 권리금 협상 시 활용해보는 것도 좋습니다.

 

창문에 붙이는 시트지의 경우 새로하게 되면 면적에 따라 차이가 있지만 400만원 이상의 비용이 발생합니다. 시트지 상태가 매우 안좋은 상태라면 교체 예정과 상관없이 권리금 협상 시 애기해보는 것도 방법입니다. 시트지는 홍보에 도움이 되기도 하지만 햇빛을 막아주는 기능도 함께 하고 있습니다. 문제가 없다면 굳이 교체할 필요는 없습니다.

 

 

환기시스템

모든 고시원은 방마다 환기구가 있습니다. 바깥창문이 없는 외창방의 경우 환기구에 의존할 수 밖에 없습니다. 환풍구는 하나의 시스템 환풍기와 연결될 수 밖에 없기 때문에 환기 시스템이 고장난 경우 수리비만 300만원 정도 발생합니다 따라서 환기구의 작동여부를 반드시 확인해야 합니다. 

 

 

실외기

 

 

실외기는 각 방의 창문 아래 설치하는 것이 기본입니다. 외부 창문이 없는 내측방이 있는 고시원은 실외기를 불가피하게 다른 곳에 모아둘 수 밖에 없습니다. 모여있는 실외기 위치가 고시원의 어떤방에 가까울수록 소음 이슈가 발생할 수 있습니다. 

 

 

기타 시설 확인

정수기의 경우 3개월마다 점검을 받고 있는지 정수기 옆에 부착된 점검표로 확인할 수 있습니다. 관리를 안받고 있다면 3개월에 6만원 정도의 비용이 발생합니다. 도어락이 없다면 열쇠분실 시 관리자가 움직여야 합니다. 고시원의 자동화 운영을 생각하고 있다면 도어락으로 운영하는 것이 용이합니다.

 

도어락 신규설치시 개당 최소 5만원 이상의 비용이 발생합니다. CCTV는 카메라당 보통 5만원의 비용이 들고 녹화기는 40만원 이상의 비용이 들어갑니다. 인수하는 고시원 내에 전자제품들의 연식등을 확인하고 빠른 시일 내에 예상 수리비를 책정하여 권리금 협상에 활용해야 합니다. 현재 원장이 운영하고 있는 홍보수단 홈페이지와 블로그도 인지말고 확인 후 인수받으시길 바랍니다.

 

 

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