고시원 창업시 반드시 알아야 하는 비용

고시원 창업 시 비용에 대한 부분을 정확히 알고 있어야 내 투자금과 그에 따른 수익율을 예상할 수 있습니다. 따라서 고시원 창업에 들어가는 비용은 어떤 것들이 있는지 정확하게 파악해야 합니다. 

 

 

고시원 비용의 종류

 

비용에는 보증금, 권리금, 매입 시 예상 수리금, 평균 입실료, 고정비용(임대료), 변동비용(임대료를 제외한 나머지 사업비용)이 있습니다. 전기/수도와 같은 관리비, 총무 또는 청소 인력의 급여, 인터넷 비용 이런 비용들이 모두 변동 비용에 포함됩니다. 

 

 

변동비용

비용중에서는 변동비용이 가장 유동적 입니다. 고시원 계약 시에 기존에 운영하시던 원장님께서 정확하게 밝히시지 않는 경우가 많습니다. 변동 비용을 제외한 나머지 금액들은 정해져 있는 금액이기 때문에 거짓일 확률이 적습니다. 변동비용을 정확하게 이야기 하지 않는 이유는 순수익이 바로 공개되기 때문입니다.

 

▶ 고시원 권리금 구하는 공식
= 월 순수익 * 24개월(2년)

 

권리금을 구하는 공식에 순수익이 반영됩니다. 2년치의 순수익을 구한 값이 권리금 입니다. 고시원을 전문으로 하시는 분들 사이에서 고시원은 권리금 장사라고도 합니다. 그래서 변동비용을 어떻게든 축소 하여 권리금을 최대한 높이려는 것이 기존 원장님들의 생각입니다. 따라서 이 변동비용을 정확히 파악하는 것이 매우 중요합니다.

 

권리금이 높은 것도 의심해봐야 하지만 반대로 권리금이 너무 낮은 것도 의심해봐야 합니다. 월 200~300만원 수준으로 꾸준히 들어오고 있는 고시원에 권리금이 없을리가 없습니다. 그래서 무권리 매물일 경우 가장 먼저 의심해봐야 합니다. 

 

 

변동비용에서 중요한 것은 기존 원장님의 운영방식 파악입니다. 내가 인수 후 운영 시 총무와 청소인력을 모두 쓰고 싶은데 기존 원장이 총무 역할도 하고 청소까지 모두 하고 있는 상황이라면 내 수익률 계산을 정확하게 할 수가 없습니다. 이와 같은 상황이 발생한다면 기존 원장님의 변동비용에 총무와 청소 인건비를 합쳐서 계산해야 합니다.

 

현재는 기존 원장이 직접하고 있기 때문에 변동 비용이 낮게 측정될 수 밖에 없습니다. 따라서 운영방식에 따른 변동비용의 차이를 고려하여 꼼꼼하게 변동내용을 체크하시기 바랍니다. 

 

 

매입시 예상 수리비

예상 수리비는 내가 원하는데로 정해지는 금액입니다. 매물을 확인 후 어떤 부분을 수리할지 정하고 그에 따른 수리비가 계산됩니다. 투입된 수리비는 수익률을 결정짓는 매우 중요한 부분이기 때문에 권리금만큼 꼼꼼하게 따져보고 결정해야 합니다. 

 

 

평균 입실료

 

평균 입실료 또한 방 타입별 가격을 모두 확인하여 정확히 계산해야 합니다. 미니룸, 샤워룸, 원룸의 입실료에는 모두 차이가 있습니다. 내창방 외창방의 가격에도 차이가 있습니다. 기존 원장님으로부터 브리핑을 받을 때 평균가격만 들어서는 안됩니다.

 

방의 종류가 어떤것들이 있고 각 타입에 따른 가격을 모두 확인해야 합니다. 방에서 사무실, 총무방, 창고의 개수는 반드시 빼고 계산해야 정확한 입실료 측정이 가능합니다.

 

 

관리비

관리비는 여름이 가장 저렴하고 겨울이 가장 비쌉니다. 따라서 고시원 임장시 여름철의 관리비만 체크하지 않고 1년치 관리비를 파악하는 것이 중요합니다. 

 

 

입실자 보증금과 청소비

 

입실자들이 입실 당시 냈던 보증금은 입실자가 나갈 때 돌려주어야 하는 금액입니다. 입실자들이 맡겨 놓은 금액이기 때문에 계약시 내가 기존 원장에게서 반드시 받아야 합니다. 입실 보증금은 2만원~10만원으로 방 개수가 많으면 결코 적지 않은 금액입니다.  같은 맥락으로 청소비를 미리 받는 원장님들도 계시니 이 부분도 반드시 함께 확인해야 합니다.

 

 

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