고시원 창업시 좋은 매물 찾는 방법

고시원 임장시 어떤 물건이 좋은 물건일까요? 임장을 보면 물건마다 전부 다른 장점을 가지고 있습니다. 안타깝게도 내가 원하는 모든 기준을 충족시키는 물건을 찾기란 어렵습니다. 임장 시 물건체크해야 하는 몇가지 기준들을 정리해보았습니다. 이 기준들을 체크하여 내가 원하는 우선순위를 정하고 매물을 찾는다면 도움이 될 것 입니다.

 

방의 개수

 

 

방 개수는 40개 이상을 추천합니다. 다른 사업들도 마찬가지지만 고시원도 손익분기점을 넘으면 수익이 크게 증가하는 구조입니다. 방 개수가 40개 미만일 경우 임대료와 운영비를 지출하고 나면 남는 것이 별로 없게 됩니다. 또한 방 개수가 적을수록 공실이 발생하면 큰 타격을 입게됩니다. 

 

 

방의 종류

 

 

고시원은 방의 종류가 다양합니다. 미니룸, 샤워룸, 원룸, 사무실, 총무실, 창고 등 어떤 공간들이 있는지 그리고 외창방과 내창방의 비율은 어떻게 되는지 확인해야 합니다. 고시원 특성상 방의 가격이 수익률과 직접 연결되기 때문입니다. 사무실 총무방 창고와 같은 공간은 수익률과 전혀 관련이 없습니다. 그렇기 때문에 정확한 방 종류별로 정확한 방의 개수를 확인하는 것이 중요합니다. 

 

 

공실 개수

 

 

임장을 가게 되면 공인중개사와 기존 원장으로부터 공실 개수를 안내 받게 됩니다. 하지만 공실 개수를 일일이 확인할 수 없기 때문에 처음 하시는 분들은 사기를 당하실 수 있습니다. 높은 권리금을 받기 위해서 단기간에 저렴한 가격에 입실자를 받아서 만실을 채우는 경우가 있기 때문입니다.

 

공실사기 당하지 않는 팁을 몇가지 공유 드립니다. 입실자 현황과 입실계약서 있는 연락처로 전화를 걸어봅니다. 방마다 방문해서 입실자를 직접 확인하는 방법도 있습니다. 또한 입실료 입금 내역과 입실자 이름을 대조하는 방법도 있습니다.

 

그리고 이런 공실의 위험을 줄이기 위해 계약 시 많이 하는 방법중 하나가 특약사항을 넣고 잔금날짜를 늦게 잡는 것입니다. 잔금일에 공실의 개수가 차이날 경우 방 1개당 1개월치의 방값을 양도인에게 지급한다라는 내용을 기재합니다.

 

 

사업장의 구조

 

 

내가 보는 물건이 한 개층 또는 두 개층을 쓰는지 또는 전체상가인지 구분상가인지 확인해봐야 합니다. (구분상가 : 1개의 상가를 다수의 사업자가 들어와 나누어 쓰는 것) 평수는 100평 이상이어야 쾌적한 느낌을 줄 수 있습니다.

 

단층보다는 복층인 경우 관리 하기 좋습니다. 남녀 혼용으로 운영할 때 보통 아래층은 여성, 위층은 남성으로 운영하여 남녀간 동선이 겹치치 않도록 운영합니다.  

 

구분상가보다는 한개층 전체를 쓰는 것이 소방 문제라던지 소음 문제에서 스트레스를 덜 받을 수 있습니다. 예를 들어 구분상가의 경우 반대편에서 코인노래방을 운영하고 있다면 소음 문제가 발생할 수 있는 것 입니다. 

 

 

고시원 서비스 : 식사 운영 방식

내가 인수하는 고시원 원장님이 기존에 어떤 서비스를 제공했는지 확인해야 합니다. 내가 인수할때는 기존의 서비스를 모두 제공해야하기 때문입니다. 예를 들어 기존 원장님께서 시리얼을 제공했다고 가정해보겠습니다. 내가 인수하면서 시리얼을 제공하지 않는다면 기존 입실자들로부터 컴플레인을 받을 수 있습니다.

 

 

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