부동산 경매, 인테리어 비용 최소화 방법

부동산 경매로 수익실현을 하는 바로 이전 단계가 바로 인테리어(화장)입니다. 이 부분에서 꼭 기억해야 하는 것은 투자에 있어서 일반 매매든, 경매든 인테리버 비용은 상한선이 없습니다. 내가 원하는데로 돈을 투자할 수 있습니다.

 

예를 들어 반지하 빌라를 낙찰받아 뜯어 고쳐서 바닥에 대리석을 깔고 싱크대부터 주방, 화장실을 모두 비싼 브랜드들로 채우기 시작하면 수리비가 정말 많이 발생하게 됩니다. 몇천만원에서 억대가 발생할 수도 있습니다. 그런데 꼭 이렇게 많은 비용을 들여서 인테리어를 해야할까요?

 

 

 

인테리어를 잘한다고 해서 집이 더 비싸게 팔리는 것은 아닙니다. 또한 나중에 월세나 전세를 더 높여 받을 수 있는 것도 아닙니다. 인테리어를 예쁘게 수리를 잘 하면 실제로 임대를 빨리 뺄 수 있고 조금 가격을 높일 수 있고 나중에 매도할 떄도 매도가 훨씬 수월할 수 있습니다.

 

그러나 이 인테리어 비용에도 적정선이 있습니다. 무조건 비싸게 좋게한다고 해서 다 좋은 것은 아닙니다. 내가 1억 이하의 빌라를 샀는데 인테리어에 신경을 많이 써서 5천만원을 썼다고 가정해보겠습니다. 그럼 매입가에다가 인테리어 비용까지 총 1억 5천만원을 쓴 것입니다. 이런다고 이 집이 2억 이상 팔릴 수 있는 것은 아닙니다.

 

내가 실거주하는 집이라면 상관 없습니다. 이 집이 나의 보금자리여서 내 스타일대로 내가 원하는데로 비용을 투입하는 것은 상관이 없지만 투자자라면 인테리어에 너무 많은 비용을 투입해서는 안됩니다. 

 

 

투자자는 물건을 싸게 사고 최소한의 인테리어 비용으로 수익률을 극대화해야 합니다. 우리의 목적은 최소한의 돈으로 최대의 효과를 내는 것 입니다. 임대를 빨리 빠지게 한다던지 조금이라도 높여 받는다던지 월세라고 하면 투자를 좀 하면 월세를 1~20만원 더 많이 받을 수 있어 또는 그렇게 수리를 하면 전세를 1~2천만원 높게 받을 수 있어 이런 취지가 있어야 하는 것 입니다.

 

우리가 인테리어를 왜 하지?라고 생각했을 때 그 본질적인 이유는 수익 실현을 더 잘하기 위해서라는 것을 꼭 기억해야 합니다. 인터넷에 우리집 예쁘게 하는 방법에서 보이는 인테리어와 투자의 인테리어는 결이 조금 다르다는 것을 인지해야 합니다. 

 

자 그럼 인테리어 비용은 얼마나 들어야 할까요? 경매를 처음하시는 분들은 전혀 감을 잡을 수가 없습니다. 집에서 가장 중요한 부분은 화장실 하고 주방 싱크대 입니다. 이 2개의 상태가 어떤지가 굉장히 중요합니다. 집이라는 것은 최종적 결정권자가 여성분들이 많습니다. 임대를 들어오던 실제 매매를 하던 결정권은 부부중에 아내분께서 쥐고 있는 것 입니다. 

 

 

 

결정권자인 여성분들을 공략하기 위해서는 주방과 싱크대가 핵심 포인트 입니다. 지저분한 정도는 아닌데 올드한 느낌이 있다고 하면 조금 트렌드한 컬러로 바꿔주는 것이 좋습니다. 기존의 싱크대 전체를 덜어내고 새 싱크대로 교체하는데 약 250~300만원 정도 소요된다고 보시면 됩니다.

 

그리고 내부 전체 필름 공사의 경우 300만원 전후, 화장실 올 수리의 경우에는 300만원 이하의 비용이 발생합니다. 화장실 인테리어 비용을 아끼기 위해서 실리콘 공사만 하시는 분들도 계십니다. 조명, 콘센트, led 조명과 같은 비용은 70만정도. 소형아파트를 기준으로 방 3개에 전체 700~800만원정도 든다고 감을 잡으시면 됩니다. 

 

* 화장실은 300만원 이하
* 주방은 250만원 이하 싱크대

 

이렇게 올수리가 되어있다면 전세를 1~2천 올리셔도 충분히 들어옵니다. 오히려 더 빨리 빠집니다. 가격이 싸다고 무조건 빨리 빠지는 것은 아닙니다. 깔끔한 상태로 보이기만 하면 임차인을 금방 채울 수 있습니다. 25평, 27평을 기준으로 인테리어 비용은 700~1,000만원 정도로 잡아두시면 됩니다. 

 

경매로 낙찰을 받아 인테리어를 할 때는 사이즈별로 투자자가 투자해야 되는 기준선이 있습니다. 예로 25평은 최대 천만원 이하로 보셔야 합니다. 1000만원이 넘어갈 때는 장판과 같은 것들이 퀄리티가 높은 편에 속하는 것 입니다. 무난하게 했을 때 25평 올수리는 대략 1,000만원 잡으시면 됩니다.

 

 

아파트중에 가장 인기 있는 평수 84제곱 32평은 인테리어 비용을 얼마 잡아야 할까요? 25평은 59제곱으로 1,000만원 잡고 여기에 500만원 정도를 더한 1500만원을 32평 84제곱 인테리어 비용으로 잡으시면 좋습니다. 기억하기 쉽게 25평은 1,000만원을 넘기지 않고 32평은 1,500만원을 넘기지 않는다로 보시면 됩니다. 여기서 평수를 늘려 40평으로 간다고 하면 또 500만원을 보태서 2,000만원을 넘기지 않는다고 보시면 됩니다. 

 

* 평수에 따른 인테리어 비용
25평은 1,000만원을 넘기지 말자!
32평은 1,500만원을 넘기지 말자!
40평은 2,000만원을 넘기지 말자!

 

예상 비용을 정했다면 인테리어 견적은 어떻게 받아야 할까요? 서울, 수도권은 어디서 받아도 상관없지만 지방이라고 한다면 경매 낙찰을 받은 해당 물건지의 지역 중개업소, 아파트라 하면 아파트 단지에 있는 부동산을 가보면 그 곳과 인테리어 업자들이 연계가 되어 있습니다. 그곳에서 연락처를 3~4개 정도 공유 받습니다.

 

그리고 전화를 전부 돌려서 견적서를 전부 받습니다. 가격이 제일 높은 곳은 일단 제외합니다. 또 비용이 싸다고 해서 무조건 좋은 것은 아닙니다. 기본적으로 자재비가 있고 인건비가 별도로 있기 때문에 무조건 저렴할 수는 없습니다. 가장 싼 업체의 경우 일단 싸게 불러 놓고 추후에 추가 비용을 요구하는 경우가 많습니다.

 

4개의 업체로부터 견적을 받아서 제일 비싼 곳과 싼 곳을 제외합니다. 남은 2곳에서 나와 호흡이 맞을 것 같은 곳과 컨택해서 인테리어를 진행하시면 됩니다. 

 

 

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