부동산 경매, 법원에서 입찰하는 방법

경매 입찰 단계에서 실제 법원에서 입찰하는 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다. 입찰 당일의 일정을 머리속으로 상상 해봅니다. 입찰 전에 내가 현장에 임장을 다녀왔고 입찰일이 다가오고 있습니다. 이 입찰에 들어가야 하나 말아야 하나 망설임이 점점 커집니다. 

 

용기를 내서 들어가기로 맘 먹고 나면 입찰 전날 밤에 잠이 잘 오지 않을 것 입니다. 입찰을 처음하시는 분들은 법원에 처음 가는 것이 굉장히 떨리는 일입니다. 전날 밤까지 수익률을 계산하며 입찰가를 어떻게 쓸지, 얼마를 더 올릴지 내릴지 밤새 고민에 빠지게 됩니다. 

 

오늘이 입찰 당일이라는 전제하에 법원에서의 일정을 미리 시뮬레이션 해봐야 합니다. 입찰 당일 일정을 시간 순서대로 먼저 확인해 보겠습니다.

 

＊입찰 당일 일정

1. 해당 사건이 진행되는지 대법원 경매사이트 또는 경매계에 확인 (매각기일연기신청서)

2. 준비물 (신분증, 입찰보증금, 도장) 챙겨서 법원으로

3. 입찰시간 : 통상 오전 10시부터 11시 10분 정도 (법원에 따라 조금씩 다름)

4. 입찰게시판 확인

5. 각종 문서 열람 (매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서 등)

6. 입찰표, 입찰보증금봉투, 입찰봉투 챙기기입찰표 작성 (실수 없이! 금액은 100원 단위까지!)

7. 입찰봉투 제출하고 수취증 받기

8. 입찰 마감 후 10분 정도 개찰 준비이후 개찰 (보통 사건번호 순, 때에 따라 참여자 많은 순)

9. 결과는? (최고가매수신고인 or 차순위매수신고안 or 집으로!)

 

해당사건 진행여부 확인

 

첫번째로 해야 하는 일은 입찰 당일 해당 사건이 진행되는지 대법원 경매 사이트 또는 경매계에 확인을 하는 것 입니다. 내가 입찰에 들어가려는 물건이 전날 취소되거나 취하 될 수 있습니다.  채무자가 빚을 갚았다던가 아니면 어떤 절차상의 문제가 발생해서 취소가 되는 경우가 종종 있습니다. 

 

그래서 입찰 당일에 다시 한번 경매사이트에 접속을 해서 아무 문제 없이 당일에 진행이 되는지 변경이 되었는지, 취하 혹은 취소와 같은 문구가 뜨지는 않았는지 사이트에서 다시 한번 확인해야 합니다. 이렇게 확인 후 실제 경매를 진행하는 해당 법원으로 출발합니다. 

 

법원은 내가 입찰하고자 하는 물건의 관할지 법원입니다. 내가 만일 청주 물건을 들어간다고 하면 청주까지 직접 가셔야 합니다. 제주도면 제주도까지 가야 합니다. 

 

 

입찰시간

입찰시간은 10시부터 11시 넘어가는 시간대 입니다. 10시부터 11시 또는 11시 10분 법원마다 시간이 조금씩 차이가 있습니다. 미리 검색을 통해 확인해도 되지만 처음 경매를 하시는 분들은 11시에는 마감이 된다라고 생각하시면 됩니다. 그래서 도착시간은 10시라고 생각하는 것이 안전합니다. 

 

실제로 10시부터 입찰이 가능합니다. 하지만 경매 초보자분들이 10시까지 가면 늦습니다. 법원을 한번도 가지 않은 분들도 있고 처음 가보는 관할 법원 안에 경매 법정이 어디있는지 찾기도 어렵습니다. 그리고 주차장이 10시~11시 사이에 매우 혼잡합니다. 

 

입찰표도 써야 하고 보증금을 준비하지 않으신 분들은 아침에 은행에서 입찰보증금도 찾아야 합니다. 그래서 경매 초보자분들은 10시까지 가시면 안됩니다. 법원에는 9시까지 간다라고 생각하셔야 합니다. 9시까지 가면 아직 아무도 오지 않았을 것입니다. 

 

초보자분들은 10시에 도착해서 11시까지 제출하는 것은 시간이 굉장히 부족하게 느껴집니다. 그래서 첫번째 입찰은 반드시 9시까지 도착하셔야 합니다. 

 

 

준비물

신분증 그리고 입찰 보증금을 챙겨가셔야 합니다. 입찰 보증금은 입찰하는 금액의 10%입니다. 1억이면 1천만원의 입찰 보증금을 챙겨가야 합니다. 보증금 납부를 안하면 낙찰을 받을 수 없습니다. 따라서 보증금 10%를 계약금 형식으로 납부해야 합니다. 낙찰이 되면 그대로 자동납부가 되지만 패찰하게 되면 보증금은 돌려받게 됩니다. 

 

보증금은 지폐로 가져가지 마시고 수표 한장으로 인출해서 가져가셔야 합니다. 예를 들어 보증금이 1,350만원이라고 하면 1,350만원 수표 1장으로 인출합니다. 그리고 도장을 챙기셔야 합니다. 도장은 인감도장이어도 되고 막도장이어도 됩니다. 어떤 도장이든 상관없습니다. 

 

만일 내가 법원에 갈 시간이 안되서 누군가에게 대리입찰을 맡겨야 하는 상황이라면 그 때는 내 인감도장을 맡겨야 합니다. 근데 내가 직접가는 상황이라면 그때는 꼭 인감도장이 아니어도 됩니다. 신분증, 보증금, 도장 이 3개는 꼭 지참해서 법원으로 출발하시기 바랍니다. 

 

 

입찰게시판 확인

 

입찰시간이 되었습니다. 보통 10시에서 11시 10분 정도라고 했지만 10시가 지나면 바로 제출할 수 있습니다. 내가 여유있게 일찍 작성한 상황이라면 11시 10분까지 계시지 말고 바로 제출하시면 됩니다. 마감시간을 채워서 제출하지 않아도 됩니다. 

 

법원에 도착하면 안에서 경매법정을 찾아야 합니다. 경매법정을 찾게되면 무작정 들어가지 마시고 법정 앞에 입찰 게시판이 있습니다. 그 게시판에 내가 오늘 들어가는 사건 번호를 확인할 수 있습니다. 그 번호가 있는지 한번 더 확인을 합니다. 내 경매가 몇번째 순서인지도 확인합니다. 일반적으로 사건 번호순으로 진행하기 때문에 번호가 앞쪽에 있다면 바로 진행될 가능성이 높습니다. 

 

보통 10시부터 11시대에 입찰이 마감되서 11시 즈음에 공무원 분들이 입찰한 표들을 정리하고 10~15분 뒤에 입찰을 시작하게 됩니다. 게시판에 내 사건번호가 앞쪽에 있으면 11시 넘어 바로 12시 전에 끝날수도 있습니다. 바로 결과가 나올 수도 있습니다. 내 번호가 뒤쪽에 있다면 12시를 넘어 2시가 넘어갈 수도 있습니다. 그래서 게시판으로 보면 예상시간을 대략 알 수 있습니다. 

 

 

각종 문서 열람

매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서 이런 서류들이 있습니다. 입찰 당일에 원본이 법원에 비치가 되어 있는 것을 확인할 수 있습니다. 대부분의 입찰자들이 원본은 잘 챙겨보지 않습니다. 탱크옥션, 굿옥션, 스피드옥션과 같은 사이트에서 온라인으로 볼 수 있기 때문에 법원에서 일일이 챙겨보지 않습니다. 

 

 

입찰표, 입찰 보증금 봉투, 입찰 봉투 챙기기

경매 법정 안으로 들어가면 앞쪽에 입찰표, 입찰보증금 봉투, 입찰 봉투 3가지가 비치되어 있습니다. 수기로 작성할 수 있는 입찰표 종이가 있고 흰색 편지 봉투같은 입찰보증금 봉투가 있습니다. 앞서 수기로 작성한 입찰표와 입찰 보증금 봉투 2개를 같이 담는 노란색 대봉투가 또 따로 있습니다. 이렇게 입찰표, 입찰보증금 봉투, 입찰 봉투를 챙겨야 합니다.

 

앞에서 3가지를 챙긴 후 법정 뒤쪽 또는 옆쪽에 선거투표할 때 볼 수 있는 칸막이가 쳐져 있습니다. 거기서 자유롭게 입찰표를 작성하시면 됩니다. 입찰표 작성을 마쳤다면 노란색 봉투에 입찰표와 입찰 보증금을 넣은 봉투를 담은 후 바로 앞에다가 제출을 합니다. 11시 시간을 꽉 채워서 제출하실 필요 없습니다. 

 

늦게 제출한다고 더 당첨 확률이 높아지거나 낙찰확률이 높고 일찍 낸다고해서 떨어질 확률이 높고 그런 일은 없습니다. 경매장에 많은 사람들이 왔다갔다 하는 상황에 초보자들은 그 상황에 감정적으로 흔들릴 수 있습니다. 금액을 조금 더 써볼까 덜 써볼까 또 한번 흔들리기 때문에 그 상황에서는 가격을 바꾸면 안됩니다. 

 

입출봉투 제출하고 수취증 받기

 

가격은 입찰 전날 고민을 하고 계산을 한 숫자가 있을 것 입니다. 그 금액을 그대로 받아쓰기 하고 온다고 생각하고 가셔야 합니다. 초보자들일수록 현장 분위기를 보면서 입찰가를 조정하시면 절대 안됩니다. 입찰을 끝낸 후 신원을 확인 후에 제출을 합니다. 

 

제출이 마감되면 노란색 입찰 봉투 끝을 잘라줍니다. 그것을 수취증이라고 합니다. 쉽게 영수증같은 것이라고 보시면 됩니다. 이 물건에 입찰을 했으니 그 증표로서 수취증을 줍니다. 나중에 낙찰을 받았다면 수취증을 가져오고 패찰이 되었다면 수취증을 가지고와야 보증금을 돌려 받을 수 있습니다. 이렇게 마감을 합니다. 

 

 

입찰 마감 후 개찰

법원마다 시간이 조금씩 다릅니다. 어느 법원은 11시 또 어떤 법원 11시 20분 이렇게 마감을 합니다. 앞에서 땅땅땅하고 입찰 마감하겠습니다 하고 안내를 해주면 그 날 입찰 과정이 끝이 납니다. 공무원분들이 정리를 하시고 그 다음에 투표함 같은 것을 오픈하여 개찰을 시작합니다.

 

입찰 마감이 끝나면 10분~15분 정도 개찰 준비가 이루어 집니다. 시간이 지나면 개찰이 시작되고 법정 밖에 게시판에 적혀 있던 사건 번호 순서대로 진행이 됩니다. 상황에 맞춰 융통성있게 처리하시는 분들이 있습니다. 예를 들어 어떤 사건에 100명이 넘게 들어오는 경우도 있습니다. 그럴 경우 사람들이 빠져나갈 수 있게 해당 물건을 먼저 처리할 수도 있습니다. 입찰을 처음하시는 분들은 어디 가지마시고 처음부터 끝까지 자리를 지켜서 상황을 지켜보시기 바랍니다. 

 

 

결과발표

이제 결과가 발표됩니다. 최고가 매수신고인이라고 해서 낙찰이 되거나 아니면 패찰이 됩니다. 낙찰 아니면 패찰 입니다. 낙찰이 되면 그날 바로 보증금 납부가 됩니다. 낙찰 영수금을 받아옵니다. 패찰을 하게 되면 앞 서 받았던 수취증을 다시 돌려주면 보증금을 다시 돌려 받습니다. 받은 수표는 돌아오시는 길에 은행에 들리셔서 다시 보증금 계좌에 넣습니다.

 

 

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