우리나라도 일본처럼 부동산 폭락이 올까?

지금 부동산을 사는 건 위험한 짓이야! 라고 주장하시는 분들의 논리중 하나가 바로 일본입니다. 고령화, 인구감소, 저출산 등 사회적인 현상이 일본과 우리나라가 매우 유사하기 때문에. 우리나라 부동산도 일본처럼 급락할 것이라는 주장인데요. 과연 그럴까요?

 

 

일본의 집값 폭락

일본의 주택가격지수 변화 추이

 

일본의 부동산은 30년 가까이 하락해왔습니다. 93년도에 도쿄의 집이 2억이었다면 2018년에 1억으로 절반가량 떨어진 것 입니다. 그럼 일본은 어쩌다 이렇게 되었을까요? 아래 그래프는 세계의 집값추이를 보여주고 있습니다. 1990년대 일본이 다른 국가들에 비해 비정상적으로 올라가있는 것이 보이시나요?

 

 

 

일본의 집값이 떨어진 이유는. 말도 안되게 너무 많이 올라갔기 때문입니다. 1800년대 주택 매매지수가 100에서 1990년대에 2,500으로 뛰었습니다. 1천만원이던 집이 2억 5천이 된 것 입니다. 

 

폭락이 오려면 폭등이 있어야 합니다. 폭등 없는 폭락은 있을 수 없습니다. 일본의 집값이 빠진건 맞지만 다른 국가들과 비교했을 때 정말 말도 안되게 집값이 올랐습니다. 그 배경을 살펴보면 1980년 일본은 엄청난 경제성장을 가져왔습니다. 일본은 제조업으로 세계를 재패합니다. 그러면서 일본 안에 어마한 양의 달러가 쌓인 것 입니다.

 

한국전쟁 때 미국에서 일본에 기지를 만들었습니다. 기지를 만들면서 건설업이 부양되고 미군들이 그 안에서 소비를 하기 시작하면서 일본 내에 달러가 쌓이기 시작했고. 일본이 가지고 있는 제조업 기술로 수출이 늘어나면서 가파른 경제 성장이 온 것입니다. 폭등이 있을 당시 부동산 뿐만 아니라 주식도 함께 폭등을 했습니다. 그렇게 1990년에 일본버블의 정점이 찾아오게 된 것 입니다.

 

 

우리나라는 일본만큼 버블이 아닐까?

현재 우리나라의 집값이 버블이라면 일본처럼 절반이 떨어질 수 있습니다. 그럼 버블인지 아닌지 확인을 해봐야 합니다.  일본의 버블정점이던 1990년 이전의 10년 집값 상승폭을 보면. 1980년 1,600에서 1990년 2,600으로 62.5%가 상승했습니다.

 

우리나라의 최근 10년은 어떻게 올랐을까요? 2008년 82.6에서 2020년 103.6으로 25.4%가 상승했습니다. 일본 대비해서 그 간격이 크지 않습니다. 우리나라는 일본처럼 20~30년의 장기하락이 올만한 심각한 버블 상태가 아닌 것 입니다. 

 

이렇게 비슷한 변수 (고령화, 저출산, 인구감소) 뿐만 아니라 다른 변수(거품, 규제, 금리, 경제, 공급)도 많기 때문에 우리나라가 일본과 같이 부동산 폭락이 올 것이라고 예측하는 것은 현재로서는 어렵다고 볼 수 있습니다. 일본처럼 될거야 라고 생각하시는 분들은 아마 평생 집을 살 수 없게 될 것 입니다.

 

 

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