아파트 계약금 함부로 넣으면 안되는 이유

Part. 1 매물 확인하기
Part. 2 현장발품. 무엇을 해야 할까? 
Part. 3 실제 거래를 해보자! ← 이번 포스팅에 담긴 정보입니다.

 

 

가계약도 본계약이 될 수 있습니다

가격 네고를 진행 후. 내가 원하는 가격이 정해지면 매도인의 계좌번호를 받습니다. 계좌번호로 가계약금을 넣습니다. 가계약금은 통상 계약금의 10%입니다. 이 때 주의해야 할 점. 계약일정과 지급방식 등 구체적인 상황이 정해지면 가계약이 아닌 진짜 계약이 됩니다.

 

가계약을 진행할 때 부동산 사장님께서 문자를 보내주시는 경우가 있습니다. 문자 내용에 계약금, 중도금, 잔금에 대한 구체적인 금액과 날짜, 매도인의 계좌번호까지 적힌 상태로 문자를 주고 받았다면 계약서를 쓰지 않았어도 가계약이 아닌 본계약으로 볼 수 있습니다. 

 

개인정보는 모자이크 처리 되어 있습니다

 

예를 들어 5억짜리 집을 사는 상황입니다. 계약금 5천만원이라 가계약금으로 5백만원(10%)을 넣었습니다. 그 이후에 내가 계약을 취소하고 싶어 "가계약금 5백만원 포기하고 계약 없던걸로 할께요"라고 이야기하면 끝날까요? 그렇지 않습니다. 계약금 5천만원을 전부 지불해야 하기 때문에 4천 5백만원을 매도인에게 추가로 더 주어야 합니다. 

 

※ 대법원판례 2005다39594

부동산 매매에 관한 가계약서 작성 당시 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었다면. 그 가계약서에 잔금 지급시기가 기재되지 않았고 그 후에 정식계약서가 작성되지 않았다고 하더라도 매매계약은 성립한다고 본다.  

 

위의 내용처럼 계약을 구성하는 주요사항들이 정해지면 가계약이 아닌 본계약으로 볼 수 있다는 판례가 있습니다. 그래서 가계약할 때 매우 주의해야 합니다.

 

가계약금을 넣고 부동산 중개인과 매도인 함께 만나 계약서를 작성할 때 나머지 계약금을 넣습니다. 계약서를 쓰는 일정은 보통 가계약금 입금 후 1주일 이내 입니다. 화요일에 내가 계약금을 넣었다고 한다면 그 주 토요일에 계약서를 작성한다고 보시면 됩니다. 계약서 작성할 때 금액, 일정, 특약 등에 대한 내용이 들어갑니다. 

 

계약서를 작성하기 전까지는 배액배상으로 계약을 깰 수 있습니다. 주의해야 할 것은 위에서도 이야기했듯이 계약과 관련된 금액, 날짜 등 구체적인 정보를 주고 받았다면 본계약보고 가계약금이 아닌 본계약금의 2배를 돌려주어야 합니다.

 

 

반드시 넣어야 하는 특약

*** 계약서 특약

▶ 현시설물 상태의 계약, 매수인 현장 확인 후 계약이나 잔금일 기준으로 기존하자로 입증되는 사용수익상의 중대하자는 (누수, 배수, 난방, 전기, 수도, 가스) 민법 규정에 따라 매도인이 담보책임을 부담한다.

▶ 본 아파트는 대출없는 상태의 계약이며, 잔금시까지 권리변동 없기로 한다.

 

서울에서 아파트를 매수하시는 분들중에는 신축의 높은 가격으로 인해 비교적 저렴한 구축 아파트를 구입하는 분들이 많습니다. 구축아파트는 누수 문제가 많기 때문에 위에 내용처럼 누수에 관련된 특약을 기재합니다.

 

권리변동에 대한 내용도 특약에 꼭 넣습니다. 계약서를 작성할 때 부동산에서 등기부등본을 확인시켜 줍니다. 등기 권리에 이상이 없음을 확인합니다. 그런데 잔금을 하려는 날 다시 등기부등본을 떼어보니 가등기가 들어온 것을 발견하게 된다면. 내가 계약한 이후로 가등기가 설정된 것 입니다.

 

만약 가등기가 발생되었다면 이 계약은 매도인의 사유로 계약이 해지되는 것 입니다. 해지되면 어떻게 될까요? 내가 계약금을 5천만원 넣었다면 배액배상으로 1억 받고 계약이 해제되는 것 입니다. 

 

 

중도금을 넣으면 계약해지가 안된다

중도금은 정해진 시기에 맞춰 지불합니다. 통상 40%이지만 최근에는 중도금이 없는 경우도 많고 비중이 작아서 5%만 내는 경우도 있습니다. 중요한 건 중도금을 내면 계약이 성사됩니다. 그래서 지금과 같이 집 값이 많이 올라가는 시기에. 중도금을 넣으면 매도인은 계약 취소가 불가능 합니다.  

 

집을 샀는데 집 값이 올라갈 것 같아서 불안하다. 그러면 부동산 사장님과 애기해서 중도금을 준다고 애기합니다. 그런데 중도금을 40%가 아닌 10%만 냅니다. 중도금 금액과 상관없이 중도금을 내면 매도인 입장에서는 계약을 취소할 수 없게 됩니다.

 

 

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