617 부동산 대책 후, 경매 투자에 대한 방향

6.17 부동산 대책에 나는 어떻게 대응하는게 좋을지 고민을 해보았습니다. 2020년 6월 19일자로 조정지역은 확대 시행되었고 7월 1일자로 전지역에 매매/임대 사업자들에게는 대출이 금지되었습니다. 저와 같이 경매로 소액투자를 생각하시는 분들에게는 너무 큰 규제인 것은 확실합니다.

 

현재 상황을 정리해보면

617규제상황을 살펴보면, 무주택자는 규제지역에서는 투기 과열지구 40~50%의 대출을, 조정지역에서는 50~60%의 대출을 받을 수 있습니다. 유주택자는 규제지역에서 개인을 포함하여 매매/임대 사업자 모두 대출이 불가능 합니다. 유주택자 비규제지역의 경우에는 개인 LTV60까지 가능하고 매매/임대 사업자의 경우 대출이 불가합니다.

 

LTV (Loan To Value_ratio)
주택을 담보로 돈을 빌릴 때 자산가치의 비율을 LTV라고 합니다. 주택담보대출비율이 60%이고 3억짜리 주택을 담보로 돈을 빌리고자 한다면 빌릴 수 있는 최대금액은 1억 8천만원(3억×0.6)이 됩니다.
[네이버 지식백과] LTV [loan to value ratio] (매일경제, 매경닷컴)

 

우리가 많은 관심을 가지고 있는 부동산, 제가 평소에 눈여겨보고 있던 인천, 김포 지역의 반지하는 실거주를 목적으로 하는 부동산이 아니기에 유찰이 많이 될 수 밖에 없습니다. 소액 부동산의 경우 은행같은 채권자들이 손해를 보게 된 상황인데요. 소액 임차인들도 손해를 피할 수 없는 상황입니다.

 

617이전에도 정부의 규제는 항상 있어왔습니다. 그래서 부동산 투자에 관심있으신 분들은 규제라는 단어에 민감한 것 같습니다. 예로 2018년 9월 13일 규제 때는 임대사업자 규제라는 단어로 규제가 들어왔고 매매사업자라는 것으로 우회를 했습니다. 2019년 10월 14일 규제 때는 매매, 임대, 법인이라는 단어를 사용했고 그래서 통신사업자로 우회를 했지만 2020년 2월 20일 규제에 통신사업자가 조차 막히는 상황이 옵니다.

 

이번 617규제는 정확히 주택 매매, 임대 사업자라는 단어가 공문에 직접적으로 표현되었습니다. 이는 통신사업자, 인테리어 사업자등의 사업자들에게는 기존 LTV가 유지된다는 것으로 해석할 수 있을 것 같습니다. 그러나 이 역시 편법 대출과 같은 것이기 때문에 바로 대출은 어려울 것이고 은행들의 움직임을 살펴볼 필요가 있을 것 같습니다.

 

 

그래서 지금 할 수 있는 방법은?

가장 먼저 떠오르는 건 비규제 지역인 김포나 파주같은 곳의 물건을 찾아서 투자하는 것. 그리고 경매 물건들이 유찰되는 것을 것을 지켜보면서 은행들이 내놓는 편법 대출 상품을 찾아보는 것도 방법이 될듯합니다. 그리고 규제지역인 서울, 인천, 경기에 4000~6000정도의 물건은 대출이 없다면 관심 가질 사람들이 별로 없을테니 감정가 대비 50%아래로 떨어지면 현금으로 사는 방법도 가능할 것 같습니다.