자산의 종류와 부동산의 본질 이해하기

 

자산의 종류

자본주의 사회에서 살아남기 위해서는? 자산을 증식해야 합니다. 자산의 종류는 크게 3가지!

 

자산1	자산2	자산3
현금	금융(주식)	부동산

 

수익율만을 고려했을 때 부동산이 가장 좋지만 부동산에 올인하는 것은 추천하지 않습니다. 부동산은 소액투자자들에게 좋은 시스템인것은 분명합니다. 몇천만원을 가지고 증식하려고 할 때 주식보다는 부동산이 훨씬 더 쉽기 때문이죠. 예를 들어 2천만원을 투자했을 때 주식으로 2배 만드는 것은 매우 어려운 일입니다. 그에 반해 부동산은 2천만원 투자해서 1년 뒤에 2천만원 수익내기가 주식에 비해서는 그렇게 어렵지 않습니다. (물론 쉽다는 애기는 아닙니다. 주식에 비해서 상대적으로 쉽다는 애기)

 

대한민국의 진짜 부자들의 포트폴리오를 보면 자산이 골고루 나뉘어져 있습니다. 부동산이 늘어나면 금융(주식)으로 옮기고 현금으로 보유하고 있어야 합니다. 이번 코로나, 서브프라임 같은 위기가 오면 여유 자금을 가지고 있는 사람만이 투자할 수 있기 때문이죠. 투자자들은 잔금 있는 상태를 견디지 못한다고 하는데 그걸 잘 버텨야 한다고 합니다. (물론 소액 투자자들에게 해당되는 애기는 아닙니다)

 

부동산의 본질

부동산 지식은 쪼개져 있으면 안됩니다. 부동산의 본질을 이해하는 것이 필요합니다. 부동산의 본질은 크게 4가지가 있습니다.

 

1	2	3	4
입지	흐름	종류	투자법

 

① 입지

제일 중요한 것은 입지. 좋은 입지라는 것이 무엇인지 알아야 합니다. 부동산의 뜻을 보면 부(움직이지 않는) 동산. 부동산은 움직이지 않는 동산이기 때문에 가장 중요한 본질은 입지 입니다. 강남이 비싼 이유는 한정된 장소. 수요는 몰리는데 공급은 적기 때문이죠. 모든 사람들은 강남의 좋은 아파트를 사고 싶어 합니다.

 

▼ 좋은 입지 조건 5가지

1	2	3	4	5
일자리	교통	학군	인프라	자연환경

구석기 시대에는 사냥을 위해 이동했습니다. 이동하지 않으면 굶어죽게 되니까요. 그 이후에 농경사회가 찾아오기 시작하면서 사람들은 한 장소에 정착하기 시작합니다. 아무장소에나 정착하는 것이 아닌 좋은 장소에 정착하는 것이죠. 배산임수라는 입지조건을 찾아다니기 시작합니다. 

 

좋은 일자리는 집에서 가까운 곳이여야 합니다. 즉, 좋은 입지란 일자리에서 가까운 것이죠. 직주근접! 우리가 알고 있는 강남, 광화문, 여의도 이런 곳들이 바로 좋은 일자리가 모여있는 곳입니다. 일자리가 가깝지 않다면 그 다음으로 좋아야 하는 것은? 교통입니다. 교통은 쉽게 지하철을 떠올리면 됩니다. 멀지만 한방에 갈 수 있어야 하는 곳이어야 합니다. 그래서 현재 눈여겨 봐야하는 것이지 GTX 입니다.

 

이사갈 때 보는 것은 무엇일까요? 첫 번째는 직장과의 거리, 두번째가 학군 입니다. 아이를 어디에 보낼 것인가. 내 아이를 좋은 교육환경에서 키우고 싶은 니즈가 큰 나라가 대한민국 입니다. 우리나라 학군이 가장 좋은 곳은 대치동으로 학원수는 현재 기준으로 무려 765개 입니다.

 

지방은 지역이 좁아서 일자리와 교통이 큰 의미가 없습니다. 그래서 중요한 것이 학군이고 그 다음으로 중요한 것이 생활 인프라 입니다. 지방의 좋은 입지는 학군과 인프라 이 2개를 봐야합니다. 학군을 조금 더 디테일하게 본다면 중학교 학군을 떠올리면 됩니다. 좋은 고등학교를 보내는 중학교, 학업성취도가 높은 중학교를 봐야 합니다.

 

인프라는 주변의 상업시설을 봐야 합니다. 백화점이 있는지 CGV가 있는지 스타벅스가 있는지(=스세권). 자연환경은 집 앞에 산책할 수 있는 장소가 있는지 봐야 합니다. 한강 앞에 사는 사람은 한강을 산책할 수 있지만, 한강에서 멀리 있는 사람이 산책하기 위해 지하철 타면서까지 가지는 않죠. 자연환경은 크게 일자리, 교통, 학군, 인프라를 갖춘 자연환경을 의미합니다.

 

이러한 입지조건을 모두 갖춘 지역이 강남입니다. 강남구보다 도봉구가 더 좋은건 입지 조건이 좋기 때문이죠. 재건축을 제외한 평당 단가가 가장 높은 곳이 강남 대치에서 레미안 대치팰리스, 그리고 서초 반포에서 가장 비싼건 아크로리버파크라고 합니다. 

 

좋은 아파트의 조건 4가지

1. 신축
2. 대단지(1천세대이상)
3. 브랜드초품아 (초등학교를 품은 아파트)
4. 다양한 평형대 (20평~70평)

 

② 흐름

부동산의 싸이클을 이해해야 합니다. 입지에 흐름이 엮이는 것을 보고 그 입지를 지금 사도 되는지 판단하는 것이 중요합니다. 입지와 흐름을 엮어가며 고민하는 것이 부동산 공부의 전부라고도 할 수 있습니다.

 

흐름은 어떻게 파악할 수 있을까요? 돈의 유동성, 그림, 주식과의 연계성.. 그 중에서 가장 중점적으로 봐야하는 것은 수요와 공급입니다. 공급이 많은 곳은 떨어지고, 공급이 적은 곳은 올라갑니다.

 

그 다음으로 봐야하는 것이 정책입니다. 이번에 617 부동산 대책을 봐도 쉽게 알 수 있습니다. 규제에 따른 변화를 예상해야 합니다. 매일 뉴스 기사를 보면 흐름이 보이기 시작합니다. 수요/공급과 규제를 계속해서 주시해야 합니다. 시장의 흐름은 떠나서는 안됩니다. 2006년, 2007년 뉴스 기사와 2020년의 기사를 비교해보면 거의 비슷한 것을 알 수 있습니다.

 

③ 종류

수익형(수비)

수익형 부동산은 크게 주거용과 상업용이 있습니다. 현금 흐름이 급한 분들은 수익형을 가야 합니다. 빠른 퇴사를 목표롤 하시는 분들이라면 수익형! 

주거용	상업용
소형아파트 / 다세대(빌라) / 오피스텔 / 다가구	아파트형 공장 / 상가 / 꼬마빌딩

 

차익형(공격)

갭투자(아파트)

분양권(아파트)

재개발, 재건축(아파트)

토지

수익형과 차익형의 밸런스가 중요합니다. 주거용으로 수익형(월세) 만드는 것은 617 부동산 대책 이후로 굉장히 어려워 졌습니다. 할 수는 있으나 수익성이 많이 떨어집니다. 몇십만원은 만들 수 있으나 몇백만원은 안됩니다. 현재 시점에서 월세를 만들고 싶다면 상업용으로 넘어가야 합니다. (아파트형 공장과 상가)

 

  

④ 투자법

1	2	3	4
재개발. 재건축	분양권 (청약)	일반매매 (갭투자)	경매와 공매

아파트를 가장 쉽게 사는 법은 일반매매입니다. 젊은층의 청약 가능성은 현재 거의 없다고 보면 됩니다. 청약가점이 되려면? 무주택 / 납입기간 / 부양가족 이 3가지 조건이 중요한데 납입기간이 짧은 30대는 아예 가능성이 없습니다. 현재의 청약은 자산을 이미 증식한 50~60대 장년층들의 가능성이 높습니다.

 

그렇다고 대출이 되는 것도 아닙니다. 617대책 이후로 일반매매도 대출을 끼고 사는것이 어려워 졌습니다. 갭투자도 법인도 막혔죠. 경매와 공매도 하려는데 투기지역이라 또 안되고, 그나마 할 수 있는게 비규제 지역인데 그것 또한 막혔습니다. 젊은 사람들이 부동산 증식을 할 수 있는 방법이 점점 작아지고 있습니다. 

 

이러한 상황에서 분양권에 대한 거부감이 없어야 합니다. 무순위 줍줍은 복권 같은 것이니 기대하지 말고. 분양권을 사는 것에 눈을 떠야 합니다. . fee가 붙은 것을 주고 사겠다라는 마인드와 경매와 공매 같은 시스템에 열려 있어야 한다.

 

617 부동산 규제 이후로 돈은 2군데로 돌고 있습니다. 서울 그리고 아예 비규제 지역. 30대 후반에 40대들이 모은 돈으로 사고 있습니다. 

 

알아두면 좋은 부동산 상식 4가지

- 서울의 구는 몇개? 25개
- 경기도 시의 수는? 28개
- 인천 인구 수는?  300만
- 제주도 인구수와 비슷한 도시는? 천안 (66만)

 

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