617부동산 대책 이후, 투자 방향성과 실질적인 전략

617규제에 막혀버린 부동산 투자. 규제는 언제나 있어왔고 사람들은 규제를 피해 다른 방법을 항상 고민해왔습니다. 이번 617규제 또한 방법을 찾아야 합니다. 어떤 방법들이 있을까요?

 

다주택자의 조정대상지역 내, 주택 양도시 중과되지 않는 주택 범위

 

개인일때(법인해당사항X) 3억원 이하면 양도세 중과가 안된다는 사실 알고 계신가요? 예를 들면 이번에 핫했던 청주 지역! 지방중소도시는 웬만하면 3억 이하라고 보면 됩니다. 이를 잘 이용하면 방법이 됩니다.

 

하지만 여기서 또 생각해봐야 하는 것은 개인이 3주택 넘어갔을 때 발생하는 문제, 바로 세금이죠. 4주택부터 종부세가 엄청나게 올라갑니다. 규제는 한번에 될 수 있지만 세금적인 것은 시행되기까지 시간이 걸립니다. 이번 617규제의 종부세 시행도 내년 6월까지는 기간이 남아있는 것이니까요. 

 

시세차익 어려울까요? 기준시가 3억이면 지방은 구축이 아닙니다. 입지 좋고 흐름 좋으면 집값은 올라가게 되어 있습니다. 이번 규제 때문에 피해가는 것은 한계가 있습니다. 규제를 피해만 가는건 진정한 자산가의 길이 아닙니다.

 

법인들이 7월부터는 대출이 되지 않습니다. 이것은 곧 아예 돈이 없는 사람들도 지방의 구축을 무피와 풀피로 노려볼 수 있다는 이야기 입니다. 규제? 세금 더 내면 되지라는 마인드로 가야지. 1억 취득세로 100만원 내는데 중과세로 400만원 더 내지라는 마인드로 다가가야 합니다.

 

경매를 활용할 수 있다면 기회가 생긴 것입니다. 준신축. 무피. 풀피. 중과부분 잘 기억해야 합니다. 617로 끝나지 않습니다. 규제는 또 생길 것입니다. 그러니 피해갈 생각하지 말고 정면 돌파를 하는 것이 중요합니다. 자신의 지역이 규제지역이 되었다면 기뻐하세요! 왜? 가격이 올랐다는 이야기니까! (마인드를 바꿔야 한다는 이야기 입니다.)

 

종부세 시행까지 1년이 남아 있습니다. 배팅해볼 수 있는 기회가 있습니다. 최근에 급상승한 청주는 불과 1달 안에 벌어진 일입니다. 그러니 남아있는 1년은 굉장히 긴 세월입니다. 법인? 종부세? 세금? 내지 뭐라는 마인드로 가야 합니다. (리스크 하지만) 이미 선발주자들이 들어간데는 피하세요. 후발주자로 받는 경우가 생길 것입니다.

 

올해 하반기가 되면 재미있는 현상들이 많이 생길 것입니다. 법인들은 종부세를 내지 않기 위해 내년초부터 매도하기 시작할 것입니다. 모든 투자자들이 종부세의 시행여부에 관심이 쏠리고 있습니다. 

 

본인이 기존에 법인으로 가지고 있는데 규제지역이 될 것 같은 지역들은 나와야 합니다. 이미 몇천의 차액을 먹었다면 정리하고 나오세요. 더 올라갈 마음에 가지고 싶겠지만. 올라갔을 때 내려놓을 수 있어야 합니다. 부동산의 실력차는 심리적인 것에서 발생합니다. 세상 사람들은 바보가 아닙니다. 괜찮다고 할 때 나오세요.

 

진정한 자산가는 샀다 팔았다 하지 않습니다. 하지만 소액 투자자는 좋은 입지의 물건을 살 수 없습니다. 초보자는 하락장일때 관심을 가질 수 없습니다. 초보자는 상승장일때 관심을 가지게 됩니다. 그래서 못난이(좋지 않은 물건)를 가져가야 한다. 소액 투자자는 만남과 동시에 이별을 준비해야 합니다. 내 1호기야 잊을 수 없어. 이러시면 안됩니다. 어짜피 못난이. 자본이 없어서 산 물건. 그냥 거쳐가는 것이 1호기다! 라고 생각하세요.

 

조정지역 추가 가능성?

조정지역은 분명 계속해서 늘어납니다. 물건이 조정지역이 되면 좋다고 생각하세요. 내가 지금 낙찰받은 지역이 중소도시인데 조정지역이 될 수 있을 것 같다면? 가장 쉬운 방법은 조정지역이 되기 전에 들어가서. 되기전에 나오는 것입니다. 이 외에 다른 방법은 무엇일까요?

 

3억 이하 구축을 경매로 가는 것입니다. (일반매매는 비추) 투자는 경쟁을 안해야 이길 수 있는 것입니다. 중소도시 구축을 누가 경매해? 라는 생각이 있지만, 그 지역의 흐름을 보니 좋아 보입니다. 그러면 무피 전략. 풀피 전략 모두 가능한 것입니다.

 

4주택 넘어간다면 기술적인 접근이 필요합니다. 개인으로 그냥 가세요. 1억 구축이면 4백 세금 낸다고 생각하세요. 흐름이 좋으면 분명 구축도 가게 되어 있습니다. 617규제 이후로 일반적인 갭투자는 이제 어렵습니다. 일반 갭투자는 법인이 이미 좋은 물건을 쓸어갔습니다. 천띠기? 이제 통하지 않습니다. 법인 대출? 해주지 않습니다. 

 

역사는 돌고 돕니다. 지금으로부터 16년전. 2003년~2004년 노무현 정부 참여정부 시절을 보면 현재의 분위기와 매우 흡사합니다. 투기 과열 지구그 그 당시에 무려 30개가 있었습니다. (지금보다 훨씬 강하게 규제) 웬만한 광역시는 전부 과열지구였습니다.

 

그러니 무조건 규제를 피해가겠다라는 마인드는 좋지 않습니다. 오히려 정면승부 해야 합니다. 토요일마다 임장가서 좋은 물건을 노릴 수도 있습니다. 

 

법인사업자는 어떻게 해야할까 고민이 많으실텐데요. 개인의 한계가 있기 때문에 법인의 이점이 분명 남아 있습니다. 법인이 없는 분들은 어느 순간되면 법인을 만드는 것이 좋습니다. 옵션으로 없는 것보다 있는게 좋습니다. 개인 명의로는 분명 한계가 있습니다. 법인의 취득세 중과는 아직까지 없습니다.

 

종목을 다양화 하세요! 꼬마빌딩(토지), 상가, 아파트, 미국 주식

 

투자의 본질은 경쟁을 피하는 것입니다. 지금까지 경매사이트에 들어가면 아파트만 검색하지 않으셨나요? 이제 근린상가를 검색해보는 것입니다. 예를 들어 천안의 근린상가를 검색하는 것이죠.

 

상권은 상가강의를 듣는다고 도움이 되지 않습니다. 상가는 일반매매로 사는 것이 아닙니다. 공매나 경매로 사야 합니다. 지역에 임장을 나가면 저녁에 그 지역에서 식사를 하며 상가들을 보세요. 상가 임장은 앉아서 공부하는게 아닙니다. 눈으로 직접 봐야 합니다.

 

경매 물건으로 상가를 봤다면 법적문제가 있는지 권리분석을 보고 상가로 직접 가서 체험하세요. 식당이면 밥을 먹고 마사지샵이면 마사지를 직접 받아보며 체험하세요.

 

상가의 본질은 1층 입니다. 예를 들어 38평인데 스타벅스가 들어가 있다. 이러면 경쟁률이 엄청 올라갑니다. 현재 공실이고 임차인이 안끌리는 물건이어야 합니다. 

 

1명의 임차인에게만 준다는 것은 편견을 버리세요. 칸막이로 쪼개서 임대를 놓을 수도 있습니다. 이런 상상을 해보는 것이 나만의 차별화 전략을 짜는 방법이 될 것입니다.  내가 다녔던 아파트 지역을 상가의 관점으로 보세요. 그리고 수익율을 계산하세요.

 

평당 월세가 얼마지? 이건 1차적인 접근에 머무르는 것입니다. 한번 더 생각해보면 칸막이로 쪼갤 수도 있는 것입니다. 그 공간을 내가 세팅해서 사용할 수 도 있습니다. 

 

부동산은 내가 안팔려고 마음을 먹어야 팔립니다. 빨리 팔고 싶으면 그 마음이 매수 대기자에게 그대로 전해집니다. 내 스스로 느끼기에 이거 안팔아도 되라는 마인드여야 매수자가 갖고 싶어 안달이 납니다. 빨리 팔고 싶으면 좋은 가격에 팔수가 없습니다.

 

 

요점만 정리해보면!

지금의 모든규제는 주택규제입니다. 다주택자. 법인 주택 매입 이게 다 규제가 된 것입니다. 하지만 법인으로 상가 매입은 전혀 규제가 들어오지 않았습니다. 아직까지 법인 관련 상가 종부세는 구간이 엄청 크기 때문에 안심해도 됩니다. (30~40억 이상) 진정한 자산가가 되려면 법인으로 주택을 매입하기 위함이 아니라 상가를 하기 위한 준비로 생각해야 합니다. 

 

부동산 투자는 1차적으로 현금흐름이 받쳐주어야 합니다. 지금 617규제가 가장 핵심적으로 애기하는 것은 주택으로 월세세팅은 게임이 끝났다는 것입니다. 그래서 상가를 봐야합니다. 법인으로 상가하기에는 아직까지 좋은 조건임은 분명합니다.