다중 다가구 다세대 주택종류별 세금비교

다중주택 다가구주택 다세대 주택 운영을 고려하고 있다면 취득세, 재산세, 양도세에 대해 정확히 파악해야 합니다. 세금에 대한 정확한 이해가 있어야 수익율 계산이 가능하고 거기에 맞춰 투자방식도 달라지기 때문입니다. 

 

취득세

 

 

취득세는 다세대 주택이 다중/다가구보다 세금적인 면에서 유리합니다. 다세대와 다가구 똑같은 3층 짜리 건물이 있다고 가정해보겠습니다. 다세대 주택은 하나의 가격이 2억 입니다. 2억이면 취득세가 [2억 이하 그리고 면적이 85㎡미만]이기 때문에 2억에 대해서 1%만 잡으면 200만원, 6세대를 계산하면 1,200만원입니다.

 

반대로 똑같은 조건의 다가구 6세대가 있다고 가정해보겠습니다. 다중/다가구는 하나의 가격이 아니라 전체로 계산하기 때문에 2억짜리가 6세대가 있으면 12억이 됩니다. 그럼 금액이 9억을 초과하게 되어 취득세율이 3%입니다. 계산해보면 취득세는 3,600만원이 됩니다. 

 

똑같의 규모의 주택를 사는데 다세대는 1,200만원이고 다가구는 3,600만원 입니다. 취득세 측면에서 본다면 다세대 주택이 유리한 것을 알 수 있습니다.

 

 

재산세

 

 

재산세도 다세대 주택이 다중/다가구보다 유리합니다. 임대 사업자를 냈을 때 보통 다세대 주택은 40㎡미만은 면제 / 40~60㎡는 75% 감면 / 60~85㎡ 미만은 50% 감면입니다. 다세대 주택은 공동주택이기 때문에 한 세대별로 면적을 따집니다.

 

반면 다중/다가구는 전체가 하나의 단독주택이기 때문에 대체로 면적이 85㎡를 전부 초과합니다. 이렇게 감면이 안되는 경우도 많이 있습니다. 그런데 최근에 다가구 주택의 법이 개정되어 일정 조건만 충족하면 다세대 주택처럼 재산세에서 감면 혜택 보는 부분도 일부 생겼습니다.

 

 

양도소득세

 

 

부동산에서 가장 많은 세금을 차지고 있는 것이 양도세 입니다. 일반적으로 다세대 주택이 다중/다가구보다 양도세에서 유리합니다. 얼마의 양도차익을 남기느냐에 따라서 세율이 달라지기 때문입니다. 많이 남길수록 세율이 높아지기 때문에 불리해집니다.

 

예를 들어 6세대의 다세대 주택이 있습니다. 1세대당 2억에 샀는데 1개마다 1천만원이 상승했습니다. 양도차익을 1천만원 벌었다면 과세표준 1,200만원 이하에 해당되기 때문에 세율이 6%입니다. 1천만원 X 6% = 60만원이 되고 6세대이기 때문에 360만원이 됩니다. 

 

똑같은 조건의 6세대의 다가구 주택이 있습니다. 1세대당 2억에 샀는데 1천만원씩 오르면 총 6천만원이 오른 것 입니다. 다가구주택은 단독주택이기 때문에 다세대와 달리 전체로 계산됩니다. 6,000만원이 오르게 되면 과세표준 4,600~8,800만원 이하에 해당되기 때문에 세율 24%가 적용됩니다. 6천만원 X 24% = 1,440만원이 됩니다.

 

똑같은 조건에서 팔게 될 때 다세대는 360만원이고 다가구는 1,440만원 입니다. 이렇게 양도세를 낼 떄 차이가 발생하게 됩니다. 다세대 주택이 그런면에서 유리합니다.

 

 

임대사업자 혜택

최근 임대사업자 혜택이 줄었으나 아직까지 많은 분들이 임대사업자를 내고 있습니다. 혜택부분에서 보면 다중/다가구보다는 다세대 주택이 혜택이 조금 더 많습니다. 

 

구분	다세대주택	다중/다가구주택
취득세	적다(개별) 1%	많다(전체) 3%
재산세	적다(개별)	많다(전체)
양도소득세	적다(개별)	많다(전체)
임대사업자혜택	많다	적다

 

 

운영 측면 비교

1주택자의 경우 다중/다가구 주택이 유리합니다. 9억 미만에 대해서는 양도세 혜택을 보기 때문입니다. 집 없이 1주택을 다중/다가구로 갖고 계신 분들은 양도세 혜택이 있기 때문에 다중/다가구가 유리합니다. 만약 내가 주택이 있는 상태에서 또 다세대 주택을 갖게 되면 2주택자, 3주택자가 되기 때문에 불리해 집니다. 

 

재개발 사업의 경우 다중/다가구는 단독주택입니다. 주택수가 1개 입니다. 그런데 다세대는 여러 주택을 가지고 있기 때문에 나중에 조합원 자격을 가질 때 다세대 주택이 다중/다가구 보단 조금 유리한 측면이 있습니다. 

 

마지막으로 전입신고 측면에서 보도록 하겠습니다. 자녀가 나중에 전세를 산다고 하면 전세보증금을 보호받기 위해 전입 신고를 하고 확정일자를 받습니다. 이럴 때 다중/다가구와 다세대는 조금 다릅니다. 다중/다가구는 동호수(101호, 102호)를 기재하지 않아도 확정일자를 받게 되면 내 대항력 유지가 되지만 다세대 주택은 반드시 동호수를 정확히 기재해야 합니다. 

 

구분	다세대주택	다중/다가구주택
1세대주택자	불리	유리
재개발진행시	유리	불리
전입신고	동호수기재O	동호수기재X

 

 

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