고시원 창업에 필요한 주변환경 분석

고시원은 내가 운영만 잘한다고 해서 되는 사업이 아닙니다. 따라서 고시원 창업을 준비하고 계시다면 내가 눈여겨 보고 있는 매물의 주변환경을 사전에 미리 체크해야 합니다. 주변환경에 어떤 부분들을 확인해야 할까요?

 

 

 

노래방과 같은 소음 업종이 같은 층수에 있거나 바로 위 또는 아래층에 있는지 확인해봐야 합니다. 층수가 2개 이상 차이난다면 소음 문제는 크게 신경쓰지 않아도 됩니다. 유흥 중심상권인 경우에는 길거리 소음으로 입실자의 민원이나 퇴실이 자주 발생할 수 있으니 이런 부분은 유의해야 합니다.

 

건물이 유흥 건물의 성격이 강할 경우 언제든지 같은 층과 위 아래 층에 소음 업종이 들어올 수 있습니다. 유흥 건물일수록 위험도가 높기 때문에 남성의 경우 문제가 없지만 여성고객들이 거의 찾지 않게 됩니다. 따라서 여성전용 고시텔을 생각한다면 이런 부분들을 반드시 체크해야 합니다.

 

주변에 편의 시설이 많다면 매우 큰 장점이 될 수 있습니다. 건물 1층에 고깃집과 같은 경우 냄새 유발 업종이 있는지도 체크해야 봐야 합니다. 고시원 업종 자체가 상가시설에 위치한 거주시설이기 때문에 주변 상가의 영향을 많이 받을수 밖에 없다는 점을 고려하셔야 합니다.

 

 

 

내 물건이 경쟁력을 가지고 있는지 주변 고시텔의 시설과 가격을 체크해봐야 합니다. 주변에 고시텔들이 가격이 너무 저렴하거나 다양한 서비스를 제공하는 경우(밥, 라면 외 반찬, 국, 빵, 과일 등) 경쟁이 매우 심하기 때문에 운영시 더 많은 관리가 필요할 수 있습니다. 

 

고시원 매물을 볼 때 가장 중요한 것은 해당 매물이 나온 진짜 이유를 찾는 것입니다. 매물이 나온 진짜 이유를 기존 원장이나 부동산 중개인이 솔직하게 이야기하지 않는다는 점을 항상 생각하며 임장을 다녀야 합니다.  

 

매물이 나온 진짜 이유를 찾고 내가 그 문제를 해결할 수 있다고 판단될 때 계약을 진행하셔야 합니다. 이 진짜 이유를 알기 위해서는 고시원에 대한 많은 정보들을 알고 있어야 합니다. 최대한 많은 정보를 가지고 있어야 시행착오를 줄일 수 있습니다. 이를 통해 매물이 나온 진짜 이유를 찾을 수 있습니다. 

 

고시원과 부동산은 분명한 차이점이 있습니다. 부동산은 내 물건이 마음에 들지 않더라도 언젠가는 오른다는 생각에 가지고 있을 수 있습니다. 그러나 고시원은 시스템과 홍보를 통해 안정화 되기 전까지는 지속적으로 관리를 해주어야 하는 임대사업입니다. 내 마음에 안들면 다시 매물을 내놓게 됩니다.

 

 

 

기존 원장님이 왜 물건을 파는지 생각해봐야 합니다. 기존의 원장님들은 나이드신 분들이 많습니다. 이 분들은 50대 이상으로 스마트폰에 익숙하지 않으며 온라인으로 홍보하는 방법을 알지 못합니다. 지금과 같이 온라인 기반이 자리잡기 전에 간판하나만 달고 장사하시던 분들이 대부분이기 때문입니다.

 

가장 좋은 매물은 내가 확신이 드는 매물입니다. 확신하기 위해서는 고시원이 어떻게 돌아가는 사업인지 파악해야 합니다. 이전 원장님과 똑같이 운영한다면 나 또한 똑같이 매물을 내놓게 되어 있습니다. 이전 원장님이 운영하시던 방식에 어떤 문제가 있는지 찾고 그걸 개선해서 운영할 자신이 있을 때 계약을 진행하시길 바랍니다.

 

 

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