동대문구 지역분석 2탄 : 주택정비형 재개발 뉴타운

 

동대문구 주택정비형 재개발

동대문구에서는 약 40개 구역이 재개발 / 재건축 / 가로주택정비사업 / 소규모 재건축이 이루어지고 있습니다. 이 중에서도 재개발은 주택정비형과 도시정비형으로 구분됩니다. 주택정비형 재개발은 우리가 잘 알고 있는 그냥 재개발입니다.

 

도시정비형 재개발은 상업지역/공업지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등 도시기능의 회복이 필요한 지역에서 도시환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업입니다.

 

도환(도시환경정비사업)같은 느낌이지만 도환은 아닙니다. 헌데 도환 급의 용적률을 받아서 상당히 사업성이 좋긴 합니다. 청량리 4구역이 대표적인 사례입니다. 용적률이 998%! 조합원이 70명인데 분양세대는 1400세대가 넘으니 사업성은 이루 말로 할 수가 없습니다.

 

도시정비형 재개발은 도시재개발법에 의한 도심재개발 사업이 도시 및 주거환경정비법 제정이후 도시환경정비사업으로 통합되었으며, 2018년 동법 전면 개정으로 도시정비형 재개발정비사업으로 명칭이 변경되어 운영되고 있습니다. 아래 표가 도시정비형 재개발 입니다.

 

구역 지정 단계는 용도지역상 상업지역, 준주거지역, 준공업지역을 대상으로 추출(용도지역 상향예정지역을 포함)하여 선정합니다. 재개발, 재건축과 달리 기본계획에 대상범위가 정해져 있습니다. 도시정비형 재개발사업의 사업 시행자는
정비사업조합, 토지등소유자, 공동시행자(조합원 또는 토지등소유자의 과반수의 동의를 얻어 시장/군수 또는 주택공사 등과 공동 시행), 지정개발자 등이 됩니다.

 

 

동대문구 25개 구역

아래 순서대로 오늘은 약 25개 구역에 대하여 현황과 발자취를 파악해 보겠습니다. 구역별 진행 현황에 대한 이력과 역사를 알면 나중에는 어느 동, 구역을 하면 좋겠다라는 미래가 나옵니다. 1970년대 부터 강남이 개발되었고 2000년까지도 강남의 주택 가격은 살만하였다고 봅니다. 2010년도 비싸긴했지만 살만했다고 봅니다. 2020년 들어서는 강남이 타 구역에 비하여 확실히 비싸긴 합니다.

 

 

이미 동대문 재개발, 재건축 구역 들은 비싸긴 하지만 호재들이 겹겹히 쌓이고 화학적 반응이 결합되면 지금 동대문의 이 가격은 우리가 2010년도의 강남이 살만한 가격이였네 하는 것처럼 동대문의 가격도 그렇게 될 것입니다.

 

이문, 휘경동은 이제 뉴타운 형성 막바지라고 볼 수 있습니다. 10단계 중에서 7단계 정도 온 것으로 보입니다. 새롭게 정비구역 지정될 예정인 휘경43구역은 아직 병아리이지만 기존에 진행하였던 이문1,3,휘경1,2,3,구역만 합쳐도 약 1만세대입니다. 이어서 이문4, 휘경43 까지 합해지면 약 15,000세대 대형 뉴타운이 형성이 됩니다.

 

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