경매 명도, 점유이전금지가처분과 명도소송이란?

 

점유이전금지가처분

점유이전금지가처분의 뜻은 단어 그대로 이해하시면 됩니다. 점유를 이전하는 것을 금지하는 것이 가처분 입니다. 점유자들 사이에서는 거의 없긴 하지만 시간을 끌기 위해서 전입을 뺐다 넣었다 하면서 명도를 힘들게 하는 분들이 있습니다.

 

이 때 점유이전금지 가처분이라는 것을 신청해 놓으면 점유를 이전하는 것을 금지해 놓은것이기 때문에 행정적인 절차들을 진행하는데 있어서 시간 지체가 안되게 막을 수 있습니다.

 

그러나 실전에서는 실질적으로 우리가 일반적인 주거용 물건들 아파트나 빌라, 오피스텔 같은 물건들을 할 때는 점유이전금지 가처분까지는 오지 않습니다. 이렇게 전문적으로까지 잘 알고 있는 점유자는 거의 드물기 때문입니다. 

 

 

명도소송

명도소송은 무엇일까요? 어떤 부동산이 있다고 가정해보겠습니다. 부동산이 있는데 내가 그 집의 소유자 입니다. 임차인이 나가지 않아서 다툼을 벌이다가 명도소송 접수를 해서 소장을 보내야 합니다. 그래서 판결이 난 이후에 임차인을 내보내는 것 입니다. 

 

부동산 경매에서는 명도소송 과정을 겪을 필요가 없습니다. 경매에서는 인도명령이라는 제도가 있기 때문입니다. 그래서 소송을 진행하다보면 절차 하나하나가 굉장히 행정적인 낭비가 될 수 있습니다. 그래서 국가에서는 인도명령이라는 간편하고 편리한 제도를 만들어주었기 때문에 경매투자에 있어서는 명도소송까지는 가지 않는다고 보시면 됩니다.

 

다만 조심해야 하는 부분은 있습니다. 낙찰자가 집의 점유자, 즉 원래 살던 임차인이나 아니면 소유자로부터 "저 그냥 이 집 월세로 살께요"라는 이야기를 듣는 경우가 있습니다. 그럼 낙찰자 입장에서는 솔깃해집니다. 월세로 살겠다면 이사비를 주지 않아도 되고 수리도 하지 않고 바로 계약이 되면 공실기간도 없기 때문입니다.

 

낙찰자는 합리적인 판단이라 생각하고 임대차 계약서를 쓰게 되어 있습니다. 이후에는 어떤 상황이 발생할까요? 점유자가 임차계약서만 쓰고 돈을 내지 않는 상황이 발생합니다. 보통 원래 집주인으로 살던 그 점유자들은 임차인이 되었을 떄 시간을 좀 지체하고 싶은 용도로 실제 만약 계약서까지 썼다고 하면 해당 금액을 연체할 확률이 상당히 높습니다.

 

월세를 안내고 몇개월이 지나서도 계속 연체를 하는 상황이 발생하면 낙찰자는 또 다른 스트레스를 받게 됩니다. 그 때는 정말 내보내고 싶은 상황이 옵니다. 인도명령 받았고 법무사가 서비스 해줬고 강제 집행 신청, 강제 집행 계고 이런 법적 시스템을 통해 내보낼 수 있지만 월세를 받고 나서는 이런 시스템으로 점유자를 내보낼 수가 없습니다. 

 

새롭게 계약서를 작성해버리면 경매 절차는 끝나게 되버립니다. 더 이상 경매 절차로 점유자를 내보낼 수 없습니다. 낙찰자가 임대인이고 점유자가 임차인으로서 새로운 임대차관계가 성립된 것입니다. 계약 이후에 월세도 안내고 점유자가 나가지도 않는 상황. 낙찰자가 느끼기에는 아직 경매 명도가 안 끝난 느낌이지만 현 상태는 법률적인 관계로는 경매가 아닌 임대차 계약 상태입니다.

 

이런 상황이 오면 명도소송을 따로 접수해야 합니다. 점유자가 임차인일 경우에는 이렇게 재계약하지는 경우가 꽤 많습니다. 임차인일 경우에는 굉장히 좋은 일이지만 소유자 같은 경우는 재계약 하지 마시고 내 보낸 후 새로운 점유자를 받아야 합니다.

 

 

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