부동산 경매 명도, 이사비로 협의하지 마세요!

점유자들의 공통점은 모두 낙찰자에게 돈을 요구한다는 것 입니다. 이사비를 높은 금액으로 요구합니다. 하지만 우리는 점유자가 요구하는 이사비를 모두 줄 수 없습니다. 이사비는 낙찰자와 점유자 둘 다 만족하는 금액이란 절대 나오지 않습니다. 

 

점유자는 빨리 나가려고 하지 않습니다. 조금 더 버티고 버텨서 관리비를 조금이라도 덜 내고 월세를 덜 내고 하기 때문에 몇 십만원으로 사람의 마음이 동요하지 않습니다. 보통 몇백만원에서 천만원 단위까지 요구하기도 합니다. 하지만 낙찰자는 그 돈을 줄 수 없습니다. 그 돈을 줄거였다면 애초에 경매로 받지 않고 일반 매매로 구매했겠죠.

 

 

명도는 이사비로 협의하는 것이 아니다!

이사비로 자꾸 대화를 끌고 가려면 명도 과정이 지지부진 해집니다. '법적절차' 즉, 경매 법원에서 만든 행정적 절차를 밟아나가야 합니다. 점유자가 그 과정에서 압박감을 느끼고 이렇게 나가느니 이사비라도 조금 더 받고 자발적으로 나가겠다고 만드는 것이 중요합니다.

 

점유자는 법적절차에 따라 압박을 받기 때문에 법원에서 강제로 끌려 나가는 것을 원치 않을 것 입니다. 가정이 있는 분들이라면 자녀가 있을텐데 이런 모습을 보여주는 것을 절대로 원하지 않을 것 입니다. 그래서 이런 절차를 밟되 이사비 지원을 하겠다고 애기하는 쪽으로 대화를 이끌어 가야 합니다.

 

어조를 강하게 애기한다고 명도를 잘하는 것이 아닙니다. 이 절차를 잘 준비하면서 점유자의 마음을 읽고 잘 제시해서 깔끔하게 끝내는 것이 중요합니다. 따라서 이런 법적인 절차를 꼭 기억해야 합니다. 명도는 돈과 시간을 놓고 점유자와 벌이는 싸움이라는 것을 잊지마세요.

 

 

명도는 낙찰자가 이기는 게임

명도는 최종적으로 낙찰자가 승리하게 되어 있습니다. 명도는 소송이 아닙니다. 낙찰자에게 승과 패가 있는 것이 아니라 이미 국가에서 정한 합법적인 제도와 절차에 따라 경매를 통해 부동산을 매입하는 것 입니다. 적법한 과정 안에서 잔금을 전부 내고 소유권을 취득하게 된 것 입니다.

 

그런데 그 집에 누가 살고 있다면 이것은 불법점유에 속하게 됩니다. 내가 산 집에 누군가가 공짜로 살고 있는 것 입니다. 그래서 명도는 낙찰자가 무조건 승리하는 게임이다라고 보시면 됩니다. 법적절차를 밟는 순간 점유자는 무조건 나가야 합니다. 등기가 넘어간 상태에서 계속 살고 있는 것은 불법적인 행위입니다. 

 

낙찰자에게도 약점이 있습니다. 낙찰자는 잔금을 납부해서 매달 대출 이자가 나갑니다. 명도가 늦어지면 늦어질수록 낙찰자는 계속해서 이자를 내야 합니다. 늦어질수록 관리비가 계속해서 쌓이게 됩니다. 점유자가 내야 하는데 내지 않는 경우가 대부분 입니다.

 

낙찰자가 내야 하나요? 라는 질문이 많은데 등기 이전까지는 낙찰자가 내야 합니다. 관리비는 나중에 아파트 입주자 대표회의라던가 관리실에서 미납금이 없는 것으로 처리해주지 않습니다. 미납금은 결국 낙찰자가 내도록 하게 만듭니다. 법적으로 보면 낙찰자가 내는 것이 맞습니다. 

 

이렇게 시간이 딜레이되면 그에 따른 손해는 명도를 하지 못한 낙찰자가 다 떠안게 됩니다.  그래서 하루라도 빨리 내보내는 것이 중요합니다. 낙찰자는 대출을 받아서 잔금을 내고 있기 때문에 점유자를 내쫒지 못한 기간만큼의 손해를 낙찰자가 받게 됩니다.

 

 

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