경매 수익실현과 임대세팅에 필요한 전략

경매 낙찰 이후에 명도가 완료되면 인테리어까지 진행을 합니다. 수리하고 인테리어까지 길게는 2주, 보통은 1주 정도 잡습니다. 수리까지 완료가 되면 경매의 마지막 단계인 수익 실현 단계에 접어듭니다. 이 수익실현을 잘해야 내가 계획하고 원했던 수익을 만들 수 있습니다.

 

명도가 끝난 후 수리를 알아보고 수리를 하는 과정이 2주 정도가 걸립니다. 공사 기간은 1주일이면 될 수 있는데 공사를 알아보는데 여러 업자들을 컨택해봐야 하기 때문에 그 기간이 또 1주일 정도 걸린다고 보면 됩니다. 그래서 실질적인 그 인테리어 기간은 2주 정도로 보는 것이 맞습니다.

 

 

낙찰물건 근처의 부동산을 찾아가자

서울과 수도권은 교통이 잘되어 있어서 여러업체들을 찾아 저렴한 가격의 업체를 선정하면 되지만 이런 경우는 내가 실거주를 할 때 하는 것이 좋습니다. 투자자분이라면 내가 낙찰받은 아파트 근처에 중개업소를 찾아가세요. 그럼 해당 중계업소와 연계되어 있는 수리 업체 번호를 공유 받을 수 있습니다.

 

전화번호를 공유받으면 4개 업체에 전화를 돌립니다. 그 중에서 제일 비싼 곳과 제일 저렴한 곳을 제외하세요. 그리고 남은 2군데 중에서 내 마음에 드는 업체로 선택을 합니다. 그 아파트 단지에 연계된 수리 업체가 있다는 것은 동선 자체가 수리 업체 사장님 입장에서 충분히 이동할 수 있는 거리입니다. 

 

지방에 있는 물건을 그 해당 지역이 아닌 멀리서 업체를 구하게 되면 교통비, 그에 따른 시간 비용으로 더 많은 인건비가 발생할 수 있습니다. 그러니 현지 중개 업소에서 연계된 곳으로 제일 저렴하게 하는 것이 좋습니다.  

 

 

중개인과의 대화법

중개소를 갔을 때는 대화법이 중요합니다. 제가 여기 아파트 몇동 몇호를 가지고 있는데 임대를 내놓으려구요라고 이야기합니다. 경매를 얼마에 낙찰을 받았다던지 이런 이야기는 하시면 안됩니다. 지금 공실인데 요새 전세는 얼마나 하는지 월세는 얼마나 하는지 물어봅니다. 그리고 자연스럽게 여기 주변에 인테리어 잘하는 사장님 연락처 좀 있으세요? 라고 물어봅니다. 

 

공사를 다 끝낸 후 세를 놓지 마시고, 알아보러 갔다가 그 때부터 바로 세를 놓는 것 입니다. 예를 들어 시세가 1.8억이라고 가정해보겠습니다. 수리 안되어 있는 무난한 것을 1.8억에 일단 내놓습니다. 1.8억에 내놓고 수리할건데 수리하면 1.9억이다. 라고 이야기 합니다.

 

 

인테리어와 수리가 필수는 아니다

다시 정리해보면 처음 중개업소를 방문한 날, 1.8억 물건을 세놓겠다고 중개인에게 이야기 합니다. 그리고 올수리할건데 1.9정도로 내놔 주시고 혹시 수리가 필요 없다고 바로 들어오는 사람이 있다면 바로 계약해주세요 라고 말합니다. 투자자 입장에서는 인테리어를 하지 않는 것이 가장 베스트 입니다.   

 

명도가 된 상태에서 바로 임대가 나가는 것이 가장 좋습니다. 청소를 하고 수리를 하고 인테리어까지 다해서 세를 놔야지 라고 생각하지 마시고 인테리어를 알아보는 과정에서 먼저 임대를 내놓는 방법을 고려하는 것이 좋습니다. 내가 단타칠때는 마찬가지로 매도도 같이 한번 놔보시는 것을 추천 드립니다.

 

내가 인테리어와 수리를 위해 들이는 시간과 에너지 소모가 스트레스가 될 수 있습니다. 인테리어를 준비하는 과정에 아직 세가 나가지 않았다면 인테리어를 진행하는 것 입니다. 현재 시장 동향이라던가 분위기를 파악해야 합니다. 전세가 귀한 시장이라면 수리 안해도 나갈 수 있을 것 입니다.  

 

 

내놓은 물건은 두 달 안에 뺀다

부동산 중개인을 통해 정보를 얻고 인테리어까지 마쳤다면 중개인은 더 수월하게 물건을 잘 빼줄 것 입니다. 이렇게 인테리어까지 마쳤다면 이제 수익실현을 할 차례입니다. 여기서 중요한 것! 명도와 인테리어까지 마친 상태에서 얼마 기간 안에 이 물건이 빠져야 할까요?

 

내가 수리와 인테리어까지 마친 상태에서 두 달 정도 안에는 물건이 빠져야 합니다. 주거용 같은 경우는 임대를, 매매의 경우 단타치는 것은 시간이 조금 더 걸릴 수 있습니다. 그런데 임대를 놓는 것에 월세/전세를 놓는다고 하면 임대 내 놓은 상태에서 두 달 정도 안에는 물건이 빠져야 무난하다고 볼 수 있습니다.

 

물건이 빠지는 기간이 3개월 이상 넘어가면 공실이 길어지게 됩니다. 공실이 길어지면 길어질수록 우리에게는 마이너스 입니다. 대출을 받아서 잔금을 처리한 것이기 때문에 그 이자를 3개월 이상 계속 낼 수는 없기 때문입니다. 한달 정도 지났는데 세가 나가지 않는다면 무작정 기다리지 마시고 해당 물건을 네이버 검색에 나오는 모든 부동산에 전화를 돌립니다. 

 

전화를 다 돌리면 손품을 판 만큼 결과가 돌아오게 되어 있습니다. 여기서 주의해야 할 점은 한 곳에는 18억이라고 내놓고 다른 곳에는 1.7억 이렇게 금액을 다르게 해서 내놓으면 안됩니다. 원래 내놨던 사장님에게도 세가 안나가네요 한 달 됐는데 그냥 다른 곳에도 돌릴께요 라고 말씀하시면 됩니다.

 

세가 맞춰지게 되면 수익이 실현됩니다. 단타를 친다고 하면 2개월 안에 매도가 쉽지는 않습니다. 3개월 정도 세팅 후 3개월 정도. 실제 낙찰받고 수익실현까지의 과정을 보면. 낙찰을 받고 잔금을 한달 반만에 냅니다. 그리고 한달뒤까지는 명도 배당기일까지 두달 반. 명도를 마친 후 인테리어 과정이 2주. 여기까지가 3달 정도 걸립니다.

 

 

물건을 싸게 내놓지 말자

여기서 하나의 팁은 내가 지역공부를 통해 지역 흐름까지 알고 감안해서 들어간 것이라면 시간이 지나더라도 절대 금액을 낮춰서 파는 일은 없으셔야 합니다. 내가 지역을 공부하고 충분한 분석 후에 들어간 것이기 때문에 내가 예상한 금액 그대로 맞출 수 있을 것 입니다.

 

조급한 마음에 천만원 낮추고 이천만원 낮추고 하면 세는 빨리 내놓을 수 있을 것 입니다. 그런데 이렇게 되면 투자금이 내가 애초에 계산한 수익률보다 낮아지기 때문에 세를 내놓는 과정에서 마음이 조급해지더라도 조금만 참고 기다리는 것이 좋습니다.

 

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