부동산 경매를 시작하는 초보자 가이드

부동산 경매를 이제 막 시작하는 초보자 분들은 경매의 과정이 한번에 머릿속에 그려지기가 쉽지 않습니다. 경매 물건은 어떻게 찾고 임장가서는 무엇을 확인해야 하고 낙찰받고 나서는 뭐부터 해야하지? 정리가 쉽지 않습니다. 경매의 전체적인 과정을 간략하게 살펴보겠습니다. 부동산 경매는 크게 7단계로 보시면 됩니다.

 

 

물건검색과 권리분석

1단계는 물건 검색과 권리분석 입니다. 물건 검색은 누구나 볼 수 있는 대법원 경매 사이트에서 확인할 수 있습니다. 그러나 조금 더 상세한 정보가 나와있는 굿옥션이나 지지옥션 스피드옥션과 같은 유료 경매사이트를 사용하는 것을 추천 드립니다. 퀄리티에서 많은 차이가 나기 때문에 유료 사이트를 이용하는 것이 좋습니다. 

 

 

임장(현장답사)

2단계는 임장. 현장 답사를 나섭니다. 임장을 다녀왔는데 물건이 마음에 든다면. 빌라에 맞는 것, 아파트에 맞는 것, 당일 동선. 현장에서 해야될 것들. 현지 물건에서 하는 것들. 부동산 중개 업소에서 하는 것들. 임장방법에 대해 배웠습니다. 임장을 다녀왔더니 마음에 들면 입찰에 들어갑니다.

 

초보자 입장에서 임장을 다녀왔을 때 100% 마음에 들기란 쉽지 않습니다. 경매라는 것은 내가 완전히 마음에 드는 물건을 들어가는 것이 아닙니다. 일반매매도 마찬가지 입니다. 내가 원하는 모든 것을 만족하는 조건의 물건이란 존재하지 않습니다. 그런 물건이 있다해도 가격이 매우 비쌀 것입니다.

 

항상 무언가 하나가 걸리게 되어 있습니다. 입지가 좋은데 연식이 오래되거나. 입지와 연식 모두 좋은데 세대수가 작다던지 이런식으로 하나씩 꼭 걸리는 것이 있습니다. 물건 검색할 때는 오히려 이런 것들을 노려야 합니다. 모든게 다 좋은 물건은 남들 눈에도 좋아보이기 마련입니다. 싸게 받을 수 있는 확률이 매우 낮습니다.

 

입찰

3단계는 입찰입니다. 입찰할 때는 준비물을 잘 챙기셔야 합니다. 신분증, 도장, 보증금을 꼭 챙기시고 초보자분들은 9시까지 도착하셔야 합니다. 보증금을 헷갈려하시는 분들이 많습니다. 내가 입찰하는 금액의 10%가 아닌 최저가의 10%로 준비하시면 됩니다. 입찰하는 모든 사람들이 같은 보증금을 낸다고 생각하시면 됩니다. 

 

입찰표를 기입하실 때는 사건번호를 정확하게 표시하셔야 합니다. 입찰표가 수기작성이기 때문에 사건번호를 잘못써서 입찰을 못하는 분들도 많습니다. 대리인 입찰의 경우 반드시 인감증명서를 챙겨야 합니다. 인터넷에서 경매입찰표로 검색하면 양식을 확인할 수 있으니 미리 적어보는 연습을 하고 가는 것을 추천드립니다.

 

첫 입찰에서는 패찰될 확률이 90%이라고 보시면 됩니다. 첫 입찰에서는 바로 낙찰되기란 쉽지 않습니다. 물론 첫건에서 낙찰되시는 분들도 있습니다. 반면 20번, 30번 입찰해도 패찰하시는 분들도 있습니다. 이런 분들은 입찰 가격에 문제가 있다고 볼 수 있습니다. 너무 저렴한 가격으로만 입찰에 도전한 것입니다. 어느 정도 낙찰 가능성이 있는 금액을 써야 합니다. 

 

여기서 중요한 것은 5~10번 정도는 도전을 하되, 입찰할 때는 조급한 마음에 가격을 너무 높게 써서 비싸게 낙찰을 받지 않도록 주의해야 합니다. 한번 떨어졌을 때는 괜찮지만 패찰이 반복되면 금액을 높게 쓰는 경우가 발생합니다. 나중에 결과를 보면 2등과 너무 큰 가격 차이로 낙찰을 받게 됩니다. 그러니 무리하게 금액을 높여쓰지 않아야 합니다.

 

입찰까지 마치고 최종 낙찰자가 되었다면 다음 단계는 무엇을 준비해야 할까요? 낙찰 이후의 단계는 아래 포스팅을 통해 확인하실 수 있습니다.

 

 

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