경매 초보자 가이드, 낙찰 이후의 과정은?

 

잔금납부

경매 낙찰이 되었다면 낙찰이후의 단계에 대해 알아보겠습니다. 1단계 물건검색과 권리분석 → 2단계 임장 → 3단계 입찰까지 마치면 4단계는 잔금 납부의 단계입니다. 잔금 대출을 주거래 은행에서 받을지 다른 루트로 받을지 고민하고 결정해야 합니다. 낙찰일로부터 2주 동안 매각허가결정에 대한 확정판결이 떨어집니다.

 

 

명도

5단계는 명도입니다. 명도는 시간싸움과 돈 싸움입니다. 본질적으로 점유자와 절대 가까워질 수 없는 사이라는 것을 인지하셔야 합니다. 명도 진행 시 점유자에는 임차인과 소유자 있습니다. 이 두 사람을 대하는 각각의 방법이 있습니다. 임차인은 명도확인서와 인감증명서. 이사 가기 전까지 절대 주어서는 안됩니다.

 

소유자는 명도확인서와 인감증명서가 필요 없습니다. 소유자와의 대화에서는 이사비가 주요 화두입니다. 이사비로 다투면 낙찰자가 너무 많은 에너지를 소모하게 됩니다. 그래서 인도명령, 강제집행신청, 강제집행계고, 강제집행으로 이어지는 법적 과정을 밟아나가면서 소유자를 내보내시면 됩니다. 

 

명도까지 걸리는 시간은 약 3개월 입니다. 낙찰받고 잔금납부까지 한달 반, 그로부터 한 달 배당기일 그때까지 명도. 두달 반이 지나고 있는데 명도가 안되고 있다면 뭔가 잘못되고 있다고 볼 수 있습니다. 명도까지 완료가 되면 6단계로 넘어가게 됩니다.

 

 

인테리어와 수리

6단계는 인테리어와 수리입니다. 이 기간은 2주정도가 걸리고 물건 검색 시 연식과 면적에 맞게 투자금 수리비에 대해서 계산해봐야 합니다. 수리와 인테리어까지 완료되어 7단계 수익실현의 단계로 넘어갑니다.

 

 

수익실현

7단계 수익실현에는 크게 3가지가 있습니다. 낙찰받은 후 빠르게 매도하는 단타(단기매매), 임대세팅 월세와 전세, 실거주가 있습니다.

 

초보자분들은 단타를 적극적으로 권해드리지는 않습니다. 단타로 1년 이내 낙찰받고 바로 팔게되면 많은 양도세를 내게 됩니다. 최근에는 규제가 강화되어 내가 남긴 차익에 절반 이상이 세금으로 날아가게 됩니다. 그래서 항상 세금에 대한 고민을 충분히 한 후에 매도 타이밍을 잡아야 합니다.

 

예를 들어 1억에 낙찰을 받고 1.5억에 팔아서 5천만원의 시세차익을 이뤘다고 가정해보겠습니다. 이 5천만원에서 양도세를 제외하고 부대비용들을 제하고 나면 2천 5백만원 이하로 수익이 발생할 것 입니다. 그래서 장기적으로 시간을 가지고 세팅을 해서 매도하는 것이 좋습니다.

 

 

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