부동산 경매 명도시 점유자와의 대화법

경매 낙찰 이후는 가장 큰 부담을 느끼는 명도의 단계에 접어듭니다. 이 때 초보자분들은 점유자와 어떤식으로 대화를 해야할지 겁이 납니다. 처음 낙찰을 받고 명도를 해야 하는 초보자분들에게 적합한 대화법이 있습니다.

 

점유자와의 대화법

명도를 진행하는데 있어 초보자 입장에서 키포인트가 되는 부분입니다. 낙찰자가 점유자를 만나게 되면 소유자이던 임차인이던 만날 때 내가 낙찰자라고 이야기 하시면 안됩니다. 낙찰자가 시켜서 온 사람, 즉 대리인이라고 이야기하는 것 입니다. 

 

점유자를 찾아가서 경매 회사 직원을 사칭하여 대화를 하시는 분들이 있기도 합니다. 그러나 꼭 이렇게 하지 않더라도 대화 자체를 대리인으로 하는 것 입니다. 점유자를 찾아가서 낙찰자분의 부탁으로 왔다고 하면서 대화를 이끌어가야 합니다.

 

점유자가 "이사비를 얼마 줄거에요?"라고 물었을 때 낙찰자가 "100만원 드리겠습니다"라고 하면 점유자는 "이 집이 얼마짜리인인데 100만원이라구요?"하며 나오게 되어 있습니다. 그럼 "법대로 해"라며 싸움이 시작됩니다.

 

이와 같이 대화를 이끌어가면 협상의 우위를 잡기가 어렵습니다. 그래서 이사비 금액을 물었을 때 대리인이라고 하면서. 얼마를 생각하세요? 경매라는 것는 이사비를 줘야하는 의무는 없습니다. 그러나 빨리 나가주시면 제가 도의적 차원에서 낙찰자에게 이사비를 부탁 해보겠습니다. 어느정도 생각하시나요? 물으면 점유자는 100만원 또는 200만원 자신이 원하는 금액을 이야기 할 것입니다. 그럼 그 금액을 낙찰자에게 전달해보겠다고 이야기하는 것 입니다. 

 

나는 낙찰자를 대신해서 온 사람일 뿐

금액을 듣고 집에 와서 내 자신에게 물어봅니다. 얼마를 줘야할까? 100만원 너무 많은 거 같은데 200만원? 터무니 없는데 50만원? 고민해보고 점유자에게 다시 전달합니다. 말씀하신 100만원 말씀드렸는데 낙찰자분이 그 금액은 좀 과하다고 하시네요. 50만원 정도 생각해 본다고 하시는데 어떻게 생각하세요?라고 되묻습니다. 이렇게 대화를 하면서 금액을 조율해 나갑니다.

 

이사는 언제까지 가야 되는지 점유자가 물을 것 입니다. 지금 나가야 한다고 했을 때 낙찰받고 지금 바로 나가라는 이야기냐 지금 집을 어떻게 구하냐고 또 되물을 것 입니다. 그럼 또 언제까지 괜찮으신가요? 날짜를 말씀주시면 낙찰자분께 전달드리겠다고 이야기 합니다. 이렇게 대리인의 입장에서 대화를 이어나가야 싸움이 일어나지 않습니다. 

 

초보자의 경우 다툼이 일어났을 때 같이 흥분하거나 화를 내면 명도가 쉽지 않게 됩니다. 낙찰자와 점유자 사이에 감정적인 소모가 없게 하는 것이 명도의 포인트 입니다. 사무적으로 대화를 진행해야 합니다. 명의가 내 명의에요 라고 되어 있다면 지인분 또는 집안의 어르신 또는 대표님 그 분이 실소유자인데 명의만 제 것으로 한거여서 지금 내가 권한이 없다. 

 

점유자 입장에서 깊게 나를 파고 들어 뒷조사를 하면 당신 것이 맞다고 할 수 있지만 경매를 당한 점유자는 시간이 여유로워 낙찰자를 알아보고 그러기가 쉽지 않습니다. 핵심은 대리인의 신분이 되어 나에게 결정권이 없다라고 이야기 하는 것 입니다. 이 부분이 가장 중요합니다. 이렇게 진행해야 다툼을 최소화하고 명도를 진행할 수 있습니다.

 

 

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