부동산 경매 입찰가 산정방법 총정리

경매 입찰 하루 전에는 입찰가를 얼마를 써야할지 많은 고민을 하게 됩니다. 내가 목표로 하는 수익율을 얻기 위해서는 여러 비용들을 체크한 후에 입찰가를 적어 내야 하는데요. 경매 입찰 시 수익률은 어떻게 계산해야 할까요?

 

 

경매 수익률 계산법

수익률은 연 수익 나누기 실투자금입니다. 연간으로 들어오는 수익을 실제 투자금으로 나누는 것 입니다. 여기에 곱하기 100을 하면 %가 나옵니다.  

 

예시)

월세 : 1000 / 45
연임대수익 = 45 * 12 = 540

대출금 : 4,800 (80%)
연이자 : 4,800 * 0.04 = 192

연수익 = 540 - 192 = 348

 

우리가 매달 받는 연간 임대수익이 있습니다. 거기서 연 이자를 빼면 연수익이 나옵니다. 위 예시를 통해서 보면 보증금 1000에 월세 45받는 물건이 있습니다. 연간 임대수익은 45만원 곱하기 12개월로 총 540만원 입니다. 여기서 대출금이 있습니다. 원금 6,000만원에서 80% 정도의 대출을 받아 대출금이 4,800입니다.

 

경매는 보통 80%까지 대출이 나옵니다. 80%를 받으면 4,800만원 대출 원금에 곱하기 4%로 계산합니다. 대출 금리가 4%까지 가지는 않습니다. 그래도 처음하시는 분들은 금액을 보수적으로 잡는 것이 좋습니다. 공격적으로 경매 입찰을 했는데 나중에 수익률이 떨어지면 안되기 때문입니다.

 

원금에 4% 이자를 적용해서 계산하면 연이자 192만원이 나옵니다. 수익 540만원에서 192만원을 배면 348만원이 됩니다. 연간 임대수익에서 연이자를 빼면 연수익 입니다. 그 다음 계산해야 하는 것은 실투자금 입니다. 실투자금을 계산하기 위해서는 여러 비용들을 고려해야 합니다.

 

 

대출금은 정확하게 파악하자!

먼저 대출금을 파악해야 합니다. 낙찰가에서 대출금을 빼야합니다. 그럼 대출을 얼마나 받을 수 있을까요? 대출금은 서울과 같은 투기 지역에서 낮게 나온다는 점을 유의하셔야 합니다. 

 

서울과 같은 투기지역은 내 입찰가 절반 밑으로 금액이 나올거로 예상하고 금액을 산정하셔야 합니다. 이미 투기 지역에 내가 대출을 가지고 있다면, 두번째 경매를 낙찰받을 때는 대출이 아예 안 나올 수도 있습니다. 투기 지역의 대출은 다른 곳과 다르다는 점을 꼭 인지하셔야 합니다.

 

서울이 아닌 그 외에 수도권 외곽지역. 이런 곳들을 '비조정지역'이라고 합니다. 이런 곳들은 대출금을 어떻게 계산할까요? 낙찰가의 80%와 감정가의 70%로 계산합니다. 두 가지를 모두 계산해봅니다. 내가 실제 입찰하는 금액의 80%를 계산해보고. 원래 감정가의 70%를 계산해봅니다. 계산해서 나온 이 2개의 금액중에서 적은 금액으로 대출이 나옵니다.

 

내가 이미 경매로 낙찰을 받은 것이 있다. 두번째 경매에서 낙찰받기 위해 대출이 필요할 때는 금액이 달라 질 수 있습니다. 낙찰가, 입찰가의 80%는 동일합니다. 두번째 감정가는 70%가 아니라 10%줄어든 60%로 계산합니다. 그래서 2개 숫자를 비교해서 낮은 숫자가 대출금액이다라고 보시면 됩니다.

 

> 경매 첫 건은 낙찰가 80% / 감정가 70% → 2개 금액중에서 낮은 금액 
> 두번째 건은 낙찰가 80% / 감정가 60% → 2개 금액중에서 낮은 금액

 

경매 대출금이 무한정으로 나오지는 않습니다. 현 정부는 대출 규제를 지속적으로 하고 있기 때문에 어느 순간 대출이 멈추는 순간이 발생합니다. 그래서 계속 대출을 일으켰다면 어느 순간 대출이 아예 안 나올 수 있다는 점을 함께 고려하셔야 합니다.

 

보통 대한민국 일반 중위소득 월 2~300정도의 연봉을 받는 직장인이라고 했을 때 경매가 4건 정도 넘어가면 대출이 안나온다고 보시면 됩니다. 그래서 경매 대출 같은 경우는 대출을 받았다가 다시 갚는 구조로 많이 하는 편 입니다. 낙찰을 받았다가 잔금을 쳐야 되니까 대출을 받습니다. 그리고 전세를 내놓고 받은 금액으로 대출을 상환하는 그런 구조로 많이 합니다.

 

대출금은 첫 투자라는 가정하에서 낙찰가의 80%, 감정가의 70%를 계산해서 두 개중에 낮은 숫자가 대출이 나온다라고 자금 계획을 세우시면 됩니다. 

 

 

임대보증금 산정 방법

그 다음으로는 체크하는 것이 임대보증금 입니다. 임대 보증금은 얼마까지 놓을 수 있을까요? 우리는 보통 대출을 70~80%를 받습니다. 대출이 70~80%있는 집에 월세 보증금을 많이 내는 임차인은 없습니다. 그럼 임차인이 얼마까지 보증금을 얼마까지 낼 수 있을지 계산해봐야 합니다.

 

최우선변제권이라는 것이 있습니다. 최우선변제권은 소액임차보증금으로 연결해서 이해하시면 됩니다. '소액임차보증금' 이 금액을 상한선이라고 보시면 됩니다. 어떤 시점에서 그 지역의 임대보증금 상한선을 알기 위해서는 해당 지역의 소액임차보증금표에서 최우선변제에 해당하는 금액만큼을 보증금으로 놓을 수 있습니다.

 

왜냐하면 물건이 어떤 문제가 생겨 다시 경매로 넘어간다고 해도 임차인 입장에서는 본인의 보증금을 모두 돌려받기 때문에 안심할 수 있기 때문입니다. 그래서 임대보증금은 최우선변제금, 즉 소액임차보증금만큼은 받을 수 있다고 보시면 됩니다.

 

실투금을 계산할 때 가장 먼저 확인해야 하는 큰 금액이 큰 대출금과 임대보증금입니다. 이 외에 들어가는 부대비용들도 함께 꼼곰하게 체크해서 입찰가를 산정하는 것이 중요한데요. 그 외 부대비용들은 어떤것들이 있을까요? 아래 포스팅을 통해 자세히 확인하실 수 있습니다.

 

 

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