부동산 경매 부대비용 계산방법은?

경매 입찰가를 산정하기 위해서는 수익률을 계산해야 합니다. 수익률을 계산할 때 중요한 것이 내가 실제로 들어간 투자금이 얼마인지 확인하는 것 입니다. 실투금은 여러가지 부대비용들을 고려해서 계산해야 합니다.

 

 

취득세

가장 먼저 낙찰가에서 대출금과 임대보증금을 뺍니다. 이렇게 크게 2가지가 빠집니다. 그 다음으로 들어가는 돈이 취득세 입니다. 부동산을 취득할 때 내는 세금, 취득세가 있습니다. 물건의 크기라던지 액수가 커지면 취득세가 달라지는데 작은 물건들 1~2억 정도의 물건들은 취득세가 1.1%입니다. 내가 매입하는 금액. 즉 내가 낙찰받는 금액에 1.1%로 계산하시면 됩니다. 

 

 

법무비

그 다음으로 법무비가 있습니다. 법무비는 법무사에게 주는 수수료 입니다. 법무사를 안쓰고 싶어하는 분들이 계시는데 초보자분들이라면 법무사는 꼭 쓰셔야 합니다. 일일이 혼자서 다 챙기기 어렵습니다. 내가 현금으로 낼거고 나 혼자 셀프등기한다고 하시는 분은 법무사를 쓰지 않으셔도 됩니다. 

 

그러나 초보자분들은 법무비를 사용하셔야 합니다. 법무비는 얼마나 나올까요? 나중에 법무사가 법무비 내역서를 보내줍니다. 법무비 내역서를 보는 방법이 있으나 조금 쉽게 설명을 드리면. 우리가 매입했던 금액의 취득세 1.1%. 거기에 법무비는 0.5% 계산합니다. 즉, 내가 낙찰받은 금액의 0.5%로 보시면 됩니다. (낙찰가 x 0.005%) 

 

이 금액이 법무비이고 그 숫자보다 법무비가 아래로 내려와야 합니다. 법무비가 낙찰가의 0.5%를 넘어가면 안됩니다. 법무비 내역서에 금액이 0.5%보다 높다면 그 금액은 과하다고 판단하시면 됩니다. 그래서 부대비용 계산은 취득세 1.1% + 법무비 0.5%까지 계산해서 1.6%로 잡으시면 됩니다. 

 

 

명도비

그 다음으로 명도비 입니다. 명도할 때는 점유자가 임차인과 소유자 2가지 유형으로 나뉩니다. 명도는 임차인일 경우 훨씬 수월합니다. 왜 그럴까요? 소유자는 집의 주인입니다. 소유자에게 어떤 일이 발생해서 무언가가 잘못되어 경매로 넘어갔습니다. 그것을 내가 낙찰을 받았습니다. 명도를 하기 위해 소유자를 찾아가면 원래 자신의 집이라고 생각하고 있기 땜누에 쉽게 나가주지 않으려 합니다.

 

반면 임차인은 월세 내고 살고 있던 사람입니다. 원래부터 내집이 아니었기 때문에 소유자보다는 명도가 수월합니다. 처음부터 최우선변제권 소액 임차보증금을 알아보고 너무 비싼 보증금으로 안 들어갔을 것 입니다. 법원이 나중에 낙찰이 되면 법정에서 내 보증금은 경매 절차에서 배당이 됩니다. 전액을 다 받냐 안받냐의 차이일 뿐. 임차인은 대부분 보증금을 돌려받게 되어 있습니다. 

 

임차인이 보증금을 돌려받기 위해서는 낙찰자의 인감증명서와 명도확인서가 필요합니다. 낙찰자의 인감증명서는 낙찰자가 직접 주민센터에 가서 발급받아야 합니다. 명도확인서는 낙찰자가 직접써주는 것 입니다. 명도했다고 이 명도확인서가 있어야 임차인이 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 그래서 임차인은 낙찰자에게 함부러 대하지 않습니다.  

 

이사비 측정할 때 임차인이 있는 물건은 0원으로 계산합니다. 이사비가 중요한 것이 아니라 임차인이 자신의 보증금을 받아가기 위해서는 낙찰자의 서류가 필요합니다. 반대로 소유자 같은 경우는 배당받을 것 없습니다. 낙찰받고 소유자한테까지 돌아올 돈이 있었다면 해당 물건은 경매로 넘어가지 않았을 것 입니다.

 

경매로 집이 넘어갔다는 것은 그 집을 팔아서 빚을 다 갚아도 남은 빚이 많아서 해결이 되지 않는다고 법원에서 판단해서 경매로 넘어오는 것 입니다. 예를 들어 집이 3억인데 빚이 3천만원뿐이다. 그럼 애초에 3천만원을 다 갚고 말았을 것 입니다. 그러니 소유자한테 돌아오는 돈은 거의 없다고 보시면 됩니다.

 

소유자는 빨리 나가려고 하지 않습니다. 집주인이 바뀐 것을 이용해 조금이라도 더 버텨서 그 집에 살려고 할 것입니다. 그러면서 낙찰자에게 거액의 이사비를 강하게 요구할 것 입니다. 그러나 낙찰자는 소유자가 원하는 이사비를 줄 수 없습니다. 거액의 이사비를 주게 되면 내가 예상한 수익률과 틀려지기 때문입니다. 

 

자신이 원하는 이사비를 주지 않는다며 소유자가 나갈 생각을 하지 않는다면 그 때는 어떻게 해아할까요? 법적인 절차를 밟아나가야 합니다. 이 법적인 절차라는 것이 어떤 소송을 진행하는 것이 아닙니다. 경매는 일련의 법적절차가 있습니다. 이런 법적절차 과정이 진행되는 동안에도 소유자가 나가지 않고 버티고 있다면 강제 집행을 진행합니다. 강제집행은 내가 아닌 법원의 사람들이 직접 소유자를 내보내는 것 입니다.

 

그럼 이사비를 얼마를 주는 것이 적절할까요? 100? 200? 300? 그 기준이 애매합니다. 그럴 때 상한선은 강제집행비용일 기준으로 잡으시면 됩니다. 강제 집행이라는 법적 절차가 있는데 강제 집행비용보다 이사비를 더 줄바에는 그냥 강제집행을 하는 것이 더 합리적이기 때문입니다. 

 

우리가 힘들게 점유자와 연락을 하는 이유는 강제집행비용보다 적은 돈을 들여 명도를 하고 싶기 때문입니다. 그럼 강제집행비용은 얼마가 들까요? 평당 10만원으로 계산하면 됩니다. 예를 들어 낙찰받은 물건이 30평이다라고 하면 30평 곱하기 10만원해서 300만원으로 측정하면 됩니다. 그럼 점유자인 소유자에게 줄 수 있는 최대 금액은 300만원 이하여야 합니다. 이와 같은 과정으로 명도비를 계산합니다.

 

 

수리비

수리비도 중요합니다. 수리비는 우리가 지금 투자를 하는데 수리비의 상한선이라는 것은 없습니다. 내가 원하는 만큼 비용이 들기 때문입니다. 내가 낙찰받은 물건을 실거주로 생각한다면 높은 금액으로 인테리어와 수리를 진행하지만 투자자의 입장에서는 굳이 많은 비용을 들여 수리할 필요는 없습니다.

 

우리는 투자 목적을 가지고 경매라는 시스템을 활용해 물건을 낙찰받은 것 입니다. 그렇기 때문에 최소금액으로 수리와 인테리어를 진행해야 합니다. 그렇다면 그 금액은 어느정도가 적당할가요? 33평형(실면적 25평) 84제곱 기준으로 올수리 최대 1,500만원으로 잡으시면 됩니다. 84제곱보다 작은 59제곱 25평형(실면적 18평형)은 1,000만원을 넘기지 않는다고 보시면 됩니다. 40평대로 넘어간다면 2,000만원을 넘기지 않도록 합니다. 

 

아파트가 아닌 빌라를 들어간다고 하면 올수리 기준으로 1,000만원 정도 잡으시면 됩니다. 신축 오피스텔 같은 경우는 수리할 필요가 없습니다. 장판도 할 필요가 없습니다. 도배랑 입주청소만 한다고 보시면 됩니다. 수리비를 계산할 때 중요한 것은 올수리이냐 아니냐입니다. 올수리 해야하는 연식은 2000년도 이전. 20년이 지난 물건들 입니다. 이런 물건들은 올수리할 가능성이 높다고 보시면 됩니다.

 

10년정도만 지난 물건은 부분 수리한다고 보시면 됩니다. 부분 수리할 때는 어떤 것들을 수리하면 될까요? 화장실과 싱크대 입니다. 화장실을 올수리한다고하면 250만원 정도 잡으시면 됩니다. 주방 싱크대의 경우 올수리 200만원 잡으시면 됩니다. 일반적인 것으로 하면 200만원 정도로 충분히 할 수 있습니다. 

 

그리고 또 체크해야 하는 것이 도배입니다. 도배를 할  때 방 3개짜리 아파트라고 하면 100만원이 넘게 나오지 않습니다. 집 상태가 나쁘지 않아서 도배만 하면 될 거 같다라고 판단되면 100만원 정도만 잡습니다. 이와 같이 수리비를 책정합니다. 

 

 

중개수수료

중개수수료도 확인해야 합니다. 내가 낙찰받은 후 바로 매도를 한다고 하면 매도 중개수수료가 있습니다. 중개수수료율표는 인터넷에 검색하면 확인하실 수 있습니다. 내가 임대를 놓는다고 하면 월세/전세에 따라 임대수수료가 다릅니다. 

 

경매 입찰가를 산정할 때는 이렇게 다양한 금액들을 하나씩 따져서 부대비용들을 정확하게 계산하고 써야 합니다. 경매 입찰할 때 필요한 투자금, 가용할 수 있는 대출금, 실제 투자금, 그 밖의 부대비용들 이런 것들을 정확하게 계산해야 내가 목표하는 수익율을 만들어 낼 수 있다는 점 꼭 기억하시길 바랍니다!

 

 

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