경매 입찰전략과 입찰가 선정 팁

 

나의 관심 지역을 선정했다면 세부적인 지역분석으로 들어갑니다. 내가 관심있는 지역은 각각 다를테니 내가 투자하는 시점에 원하는 지역의 데이터들을 잘 파악해서 적절한 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 그럼 입찰가를 산정할 때는 무엇을 중요하게 봐야할까요?

 

 

투자처 선정 방법

투자처를 선정하는데 있어서 가장 첫번째로 확인해야 하는 것은 공급과 가격 그래프 입니다. 공급이 많아지다가 줄어드는 데이터. 가격이 떨어졌다가 올라가는 데이터를 보여주는 지역이 우리가 첫번째로 선정해야 하는 지역입니다. 내가 전국에서 어디에 투자를 해야하지 고민할 때는 이 데이터를 가장 먼저 확인해야 합니다.

 

1단계에서 시를 좁혔다면 2번째 단계에서는 지역분석을 해야 합니다. 아주 세부적으로 분석을 해야 합니다. 공급과 수요파악입니다. 1단계에서 공급파악을 했다면 2단계에서 수요를 봐야 합니다. 수요를 보는 것은 크게 5가지 입니다.

 

첫번째 일자리 입니다. 우리가 집을 선택할 때 가장 1번으로 따지는 것은 자연환경이나 인프라가 아닙니다. 가장 1번이 되어야 하는 것은 내 일자리에서 멀어지면 안되는 것 입니다. 우리는 매일 출퇴근을 하기 때문에 1번으로 봐야 하는 것은 일자리 입니다.

 

2번은 교통입니다. 일자리까지 물리적인 거리는 좀 되더라도 교통이 워낙 좋아서 도어투도어로 빠르게 출퇴근이 가능하다고 하면(일반적으로 40분 내외) 괜찮다고 판단할 수 있습니다.

 

3번은 학군입니다. 학군, 교육이 굉장히 중요합니다. 1,2번이 일자리인데 결국 좋은 일자리를 얻기 위해서는 어렸을 때부터의 학업 환경이 굉장히 중요합니다. 자녀를 키우는데 집 주변에 유흥가가 많다던가 묘자리가 있다면 안 좋을 것 입니다. 아이들의 교육을 신경 안 쓸수 없기 때문에 학군도 매우 중요합니다.

 

4번은 인프라입니다. 여기서 인프라라고 하는 것은 상업 시설 인프라 입니다. 마트, 백화점, 영화관 이런 상업 시설의 인프라들. 이왕이면 집 근처에 가까울수록 편리하고 좋습니다.  

 

5번은 자연환경입니다. 한강이 보인다던가 공원이 있다던가 강이 흐른다던가 이런 자연환경적인 요소까지 수요가 있다는 것을 알아두어야 합니다. 

 

이 다섯가지가 충족되는 아파트 일수록 좋은 아파트인 것입니다. 이 다섯가지 조건을 모두 충족하면 그 지역은 1급지. 천안이라고 하면 천안 1급지. 원주라고 하면 원주 1급지가 있습니다. 1급지를 찾는 방법은 평단가가 가장 비싼곳을 찾으면 됩니다. 제일 비싼게 제일 좋은 대장 아파트라고 보시면 됩니다.

 

1급지 찾기와 키맞춤을 보면서 타이밍을 잘 잡아야 합니다. 키맞춤 한다 또는 갭을 매운다라고 표현합니다.  1급지를 항상 가장 먼저 가보시되 이런 경우가 많을 것 입니다. 내가 늦었구나. 다른 투자자들이 먼저 왔다갔구나. 그럴 때는 다른 지역을 가기보다 해당 지역안에 1급지 →  2급지 → 3급지 순으로 물건들을 보기 시작합니다.

 

매입방법을 다변화하자

3단계에서는 매입방법을 다변화하는 것입니다. 우리가 부동산을 매입하는 방법은 3가지가 있습니다. 분양권과 일반매매, 경공매 경매가 있습니다. 여기서 일반적인 아파트를 투자하는 분들은 요즘은 다 알고 있습니다. 경매라는 것을 알게 되었다고 경매만으로 투자를 알아보는 것은 좋지 않습니다. 

 

모두가 일반 매매에만 집중하고 있을 때 경매라는 매입방법까지 함께 활용하는 것 입니다. 내가 조사하는 지역의 흐름이 괜찮으면 피를 주고 분양권을 살 수도 있습니다. 또 일반매매의 경우 전세 갭, 레버리지를 활용해서 살 수도 있습니다. 경매 물건이 있다면 경매로도 낙찰을 받을 수 있습니다. 

 

4번은 호재 입니다.

호재를 살펴보는 것은 현재시점에서 다소 올드한 방식입니다. 지금처럼 데이터가 공유되지 않았던 시절에는 정보가 상대적으로 많지 않기 때문에 특정 지역에 호재가 있다고 하면 묻지마 투자가 성행하고는 했었습니다. 요즘은 이런식으로 투자를 하지는 않습니다. 앞에서 봤던 공급과 수요에 호재까지 더해지면 괜찮은 투자처라고 판단하시면 됩니다.

 

5번은 정부의 정책과 심리를 파악하는 것 입니다. 요즘은 정책이 매달 나오고 있습니다. 그럼 정책에 맞게 어떤 지역은 풍선 효과를 보는 지역도 발생합니다. 규제를 하면 반사 이익을 보는 지역이 있습니다.

 

최근에 조정지역으로 묶이지 않은 김포의 집 값이 상승했습니다. 서울과 수도권규제로 마땅한 투차저가 없어 김포로 투자자들이 몰린 것 입니다. 이렇게 정책에 따른 대중들의 심리와 투자자들의 심리. 이런 것들을 파악할 수 있어야 합니다. 정책이나 심리를 무시하고 계속해서 공급만 보고 있는 것도 조금은 어리석은 투자입니다. 

 

 

실제 지역으로 파악해보자

부동산 지인 사이트에 들어가면 수요와 공급 / 가격데이터들을 한눈에 확인할 수 있습니다. 최근에 매우 뜨거웠던 김포시를 예로 살펴보도록 하겠습니다. 

 

 

 

20년까지는 공급이 많다가 21년부터 공급이 줄어들고 2022년부터는 공급이 부족한 상태가 옵니다. 수요/공급을 확인했다면 그 다음으로 가격을 봅니다. 

 

 

 

공급량이 많지 않았던 2015년부터 매매가가 상승했다가 2016년부터 공급이 늘어나기 시작하자 매매가가 떨어지는 것을 확인할 수 있습니다. 가격의 상승은 운이 아닙니다. 명확하게 데이터의 흐름에 맞춰서 움직입니다. 그리고 2021년부터 공급이 떨어지기 때문에 김포시의 아파트 가격이 떨어지기란 쉽지 않습니다. 

 

1급지가 어디인지 파악해보면 김포시에 고촙은이라는 곳이 가장 높은 매매가로 거래가 된 것을 확인할 수 있습니다. 고촌읍은 서울에서 가장 가까운 김포지역이기 때문에 높은 가격으로 거래가 이뤄지고 있구나를 알 수 있습니다. 그리고 운양동, 걸포동, 마산동, 장기동 이런 곳들이 핫한 지역들이구나라는 것을 알 수 있습니다.

 

 

내가 지역을 조사하거나 분석하거나 임장을 가실 때는 항상 1급지를 먼저 찾아갑니다. 그러면 어느 정도 판단이 섭니다. 내가 공부하는 현재 시점에 내가 거의 처음 들어오는 투자자구나. 투자자들이 조금만 들어왔구나. 아직 투자할 여력이 있다고 판단할 수도 있고. 조금 늦었다고 판단되면 2급지로 이동해보는 것 입니다.

 

 

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