경매 권리분석, 가압류와 가처분이란?

시작에 앞서, 금전채권과 비금전채권을 이해하자!

대금지급청구권은 상대방에게 대금을 달라고 청구하는 것 입니다. 쉽게 돈을 달라고 청구할 수 있는 권리가 대금지급청구권 입니다. 이에 반해 소유권이전등기청구권은 을이 갑에게 소유권을 달라고 청구하는 것 입니다. 차임지급청구권은 갑이 을에게 돈을 달라고 청구하는 것이고 사용수익청구권은 돈을 달라고 청구하는 것이 아닙니다.

 

이 4가지 분류를 통해 알 수 있는 것은 채권의 종류 입니다. 채권은 상대방의 행위를 청구하게 만드는 것인데 이 채권은 

돈을 달라고 청구할 수 있는 '금전채권'과 돈이 아닌 것을 청구하는 '비금전채권'으로 구분됩니다. 채권의 종류에는 금전채권과 비금전채권이 있다는 점을 기억하셔야 합니다.

 

 

구별실익

구별실익은 어떻게 발생하는걸까요? 경매를 공부하면서 등기부를 살펴보면 압류, 가압류, 가처분 이런 용어들을 접하게 됩니다. 압류, 가압류, 가처분은 민사집행법 '채권 보전 절차'라는 목차에서 공부하는 것인데 압류, 가압류, 가처분이 어떤 개념인지 알아보도록 하겠습니다.

 

압류, 가압류, 가처분은 쉽게 묶어버린다고 이해하시면 됩니다. 큰 작업을 진행하기 전에 묶어놓는다고 생각하시면 됩니다. 예를 들어 쉽게 설명해보겠습니다. 갑과 을 사이에서 금전소비대차계약을 하고 을이 갑에게 1억의 돈을 빌려줍니다. 그럼 계약을 했으니 권리가 만들어 집니다.

 

계약을 했기 때문에 을한테는 돈을 달라고 청구할 수 있는 채권이 만들어지는 것이고 갑은 돈을 줘야 될 법적 의무가 있기 때문에 '채무자'라고 표현을 하는 것 입니다. 그런데 변제기가 지났음에도 갑이 빚을 갚지 않습니다. 그래서 을은 갑의 집을 강제로 팔아서 돈을 회수하고 싶습니다. 그래서 을에게는 권리가 있으니까 국가의 강제력을 동원하기 위해 국가의 힘을 빌립니다.

 

'내가 갑에게 돈을 빌려줬는데 갚지 않습니다. 경매 개시하게 해주세요' 요청하면 국가가 바로 경매를 개시하지 않습니다. 채권이 있다는 것을 을의 말만으로는 믿을 수 없으니 채권이 있다는 것을 국가로부터 확인받아 오라고 합니다. 그럼 을은 자신에게 채권이 있다는 걸 증명받기 위해서 갑을 상대로 소송을 진행해서 판결을 받습니다. 

 

소송 끝에 '갑은 을에게 1억을 지급한다'라고 판결을 받았습니다. 판결을 받았다는 것은 을에게 권리가 있다는 것을 국가로부터 확인을 받은 것 입니다. 그 판결서 정본에 기해서 경매를 신청하게 되면 국가는 그 때 강제로 경매를 개시하게 됩니다. 일반 채권자가 경매를 신청하기 위해서 집행권원을 부여받아야 합니다.

 

집행을 들어갈 수 있는 정당한 권원. 이것을 '판결문'이라고 합니다. 민사 소송을 제기해서 판결문을 받아야 하고 판결문에 의해서 경매를 진행하게 됩니다. 민사소송은 빨리 진행해도 최소 6개월이 소요됩니다. 경매 진행의 경우는 가장 빨리 했을 때 6개월이 지나야 첫 매각 기일이 잡히게 됩니다. 

 

 

채권보전절차

을은 자기 채권을 회수하기 위해서 민사소송 6개월 + 경매진행 6개월까지 1년이라는 시간을 보낼수 밖에 없습니다. 그러나 소송을 진행해서 확정판결을 받았는데. 그 기간 안에 갑이 이 집을 제3자에게 팔아버리면 을은 공중에 떠버리게 됩니다. 그래서 이 때 을이 갑이 재산을 팔지 못하게 묶어놓는 작업을 진행할 수 있습니다.

 

이 묶어버리는 작업을 '채권 보전 절차'라고 합니다. 나의 채권을 보전하면서 일단 묶어놓고 시작하겠다는 것 입니다. 그래서 이 채권 보전 절차에는 압류, 가압류, 가처분이 있습니다. 그럼 압류, 가압류, 가처분은 언제 하는 것일까요? 처음으로 돌아가 보겠습니다.

 

채권의 종류에는 금전채권과 비금전채권이 있습니다. 금전채권일 때 가압류, 압류를 하는 것이고 비금전채권일때는 가처분을 하는 것 입니다. 을은 갑에게 1억을 받아야 하는데 갑이 돌려주지 않아서 소송을 들어갑니다. 그럼 묶어놔야 하는데 을이 가지고 있는 것은 금전채권입니다. 가장 먼저 갑의 부동산에 가압류(가짜 압류)로 묶어놓습니다. 

 

가압류 후 본안 소송으로 들어가서 확정판결을 받습니다. 그럼 이제 실제 압류로 이행이 이뤄집니다. 이렇게 가압류와 압류는 금전채권을 묶을 때 사용하는 방법입니다.

 

 

처분금지가처분

을이 가지고 있는 채권이 비금전채권인데 그것에 대해 소송을 진행하기 전 단계에서 묶어버리고 싶다면. 그 대는 을이 갑 소유 부동산에 가처분을 걸어놓습니다. 이 가처분중에 가장 대표적인 것이 '처분금지가처분' 입니다. 그래서 압류, 가압류, 가처분은 쉽게 묶어놓는다고 이해하시면 권리분석 할 때 쉽게 도움이 됩니다.

 

등기부를 봤더니 가압류권자가 있습니다. 가압류권자가 갑인 것을 확인했습니다. 을은 갑과 관계가 좋지 않겠구나. 을이 갑에게 돈 빌려줬는데 못 받은 사람이구나라고 유추할 수 있습니다. 그래서 경매를 할 때 물건과 관련된 정보가 궁금하다면 을을 찾아가면 도움을 받을 수 있습니다. 

 

왜냐하면 을은 가압류권자인 갑과 지금 소송을 벌이고 있는 사람이기 때문입니다. 어떤 물건이 경매에 들어갈 때 임장 나가서 현장조사를 할 수도 있습니다. 현장조사도 중요하지만 물건의 역사나 채권, 채무 역사를 알면 권리분석 할 때 많은 도움을 받을 수 있습니다.

 

등기부등본을 보시면서 누구를 찾아가야 도움을 받을 수 있을지를 체크해봐야 합니다. 가압류권자가 있다. 또는 가처분권자가 있다면 나에게 도움을 줄 수 있는 사람들이라고 생각하시면 됩니다. 많은 분들이 경매 정보지만 보고 모든 조사가 끝났다고 생각하고 입찰에 참가합니다. 

 

경매 고수 분들은 가압류권자를 찾아가고 가처분권자를 찾아가서 물건에 대한 정보를 파악하기 때문에 초보자분들과는 접근 방법에서 차이가 많이 납니다. 가압류권자와 가처분권자는 실질적으로 경매 입찰자의 편 입니다. 그래서 권리분석 시 이 사람들을 보면 내 편이 될 수 있겠구나라고 생각하시는 것이 좋습니다.

 

물건의 역사를 아는 것은 경매에서 굉장히 중요한 것입니다. 매매는 물건이 모두에게 오픈되어 있습니다. 그러니 부동산 중개인들에게 물어보면 살고 있는 사람이 누구인지 권리가 어떻게 되는지 모두가 같은 정보를 얻을 수 있습니다. 반면 경매는 정보가 모두에게 오픈되어 있지 않습니다. 

 

정보가 오픈되어 있지 않기 때문에 임장을 통해 사람들을 만나면서 확인해보고 등기부등본을 꼼꼼히 보면서 권리분석을 해야 하는 것 입니다. 다른 사람들이 경매정보지만 보고 입찰에 들어올 때 나는 가압류권자와 가처분권자를 만나서 확실한 정보를 파악한다고 생각하셔야 합니다. 

 

가압류권자와 가처분권자를 만나면 이들이 적대적일까요? 그렇지 않습니다. 이 사람들이 원하는 건 빨리 경매가 진행되서 자신들의 돈을 받기를 원하고 있습니다 .그럼 내가 낙찰을 받아서 자신에게 돈을 주기를 원할 것 입니다. 그러니 부담없이 이들을 만나러 가시는 것을 추천 드립니다. 가압류권자와 가처분권자는 우리들의 편이라는 점을 꼭 기억하시기 바랍니다.