부동산 경매, 저당권과 근저당권 차이는?

경매를 공부할 때 가장 많이 보는 단어가 저당권과 근저당권입니다. 저당권은 무엇일까요? 저당권은 물권이고 절대권에 포함됩니다. 그래서 대항력이 있습니다. 저당권은 피담보 채권의 변제가 없을 때 채무자 소유 목적 부동산을 경매로 개시해서 경락 대금에서 우선 변제를 받을 수 있는 권리입니다.

 

 

저당권이란?

저당권을 조금 쉽게 이해해보겠습니다. 돈을 빌려줬는데 갚지 않습니다. 그럼 경매에 들어가서 내 돈을 먼저 빼내올 수 있는 권리. 이 권리를 저당권으로 쉽게 이해하시면 됩니다. 저당권은 2가지를 기억하셔야 합니다. 저당권은 경매신청권 + 우선변제권 입니다. 

 

앞으로 경매를 하실 때 저당권이라는 용어가 보인다면 항상 경매신청권과 우선변제권을 떠올리셔야 합니다. 어떤 사람이 저당권을 가지고 있다. 그럼 이 사람은 경매신청권을 가지고 있는 것 입니다. 빚을 안 갚을 때 경매를 신청할 수 있는 것 입니다. 그리고 우선변제권도 가지고 있습니다. 우선변제권은 후순위 권리자나 기타 일반 채권자보다 자기 돈을 먼저 빼갈 수 있는 권리입니다. 

 

예를 들어 보겠습니다. 갑과 을사이에 금전소비대차계약을 하고 갑이 을에게 돈을 빌려줍니다. 그럼 금전소비대차계약을 했으니 권리가 만들어 집니다. 갑이 돈을 빌려줬으니 갑은 '채권자'가 됩니다. 을은 '채무자'가 됩니다. 금전소비대차계약을 하고 채권, 채무 관계가 만들어졌습니다. 갑은 그냥 돈을 빌려준 것이 아닌 을이 가지고 있는 부동산에 갑이 저당권을 설정하고 돈을 빌려줬습니다.

 

갑이 을 소유 목적물에 저당권을 설정했다는 것은 을이 빚을 안 갚을 때 경매에 들어가서 자기 돈을 먼저 빼가겠다는 이야기 입니다. 그럼 저당권은 어떻게 만들어질까요? 먼저 저당권 설정 계약을 합니다. 그리고 저당권 설정 등기를 해야 합니다. 이런 작업을 거치면 갑은 채권자이면서 저당권자가 되고 을은 채무자이면서 저당권 설정자가 됩니다.

 

갑이 저당권을 가지고 있다는 것은 경매신청권과 우선변제권을 가지고 있다는 것. 갑은 을에게 빌려가 돈을 갚으라고, 채권을 행사합니다. 그런데 채무자가 빚을 갚지 않습니다. 그럼 바로 경매에 들어가서 자기 돈을 먼저 빼갈 수 있는 권리. 이 것을 저당권으로 이해하시면 됩니다.  

 

갑은 채권도 가지고 있고 저당권도 가지고 있습니다. 채권은 상대방의 행위를 청구하는 것이기 때문에 을에 대한 권리를 가지고 있습니다. 대신 저당권은 물권입니다. 물건에 대한 권리인 것 입니다. 채권은 상대방에 대한 권리이고 물권은 물건에 대한 권리를 꼭 기억하셔야 합니다. 

 

경매 물건을 볼 때 저당권을 보는 기회는 거의 없다고 보시면 됩니다. 경매 물권에서 많이 볼 수 있는 것은 저당권이 아닌 근저당권 입니다. 위에서 정리한 저당권에 대한 이해가 있어야 근저당권을 이해할 수 있습니다. 근저당도 저당권에 포함되는 개념입니다. 

 

저당권에는 일반저당이 있고 특수저당이 있습니다. 특수저당에 공동저당이 있고 근저당이 있습니다. 그래서 근저당도 저당권에 포함되는 것 입니다. 근저당권자도 경매에 들어갈 수 있고, 우선변제도 받을 수 있습니다. 그럼 근저당은 일반 저당과 어떤 차이가 있는걸까요?

 

근저당권은 무엇?

근저당권은 장래 증감 또는 변동하는 불특정 채무를 담보하기 위해 설정하는 저당권 입니다. 이것이 근저당의 기본 개념입니다. 예를 들어 쉽게 이해해보겠습니다. 갑과 을 사이에서 주류공급계약을 합니다. 갑은 주류도매업자고 을은 주류소매업자 입니다. 갑이 을에게 12월 1일에 1,000만원 상당의 술을 공급합니다.

 

1,000만원을 공급받은 을은 갑에게 현금결제를 해줘야 합니다. 그런데 을은 현금결제를 할 수 없습니다. 술을 팔아야 현금을 확보할 수 있기 때문입니다. 그래서 이 때 을은 갑에게 수표를 끊어줍니다. 수표를 받은 갑은 을이 평소에 거래하던  A은행에 가서 수표를 제시합니다. 그럼 A은행은 수표를 받고 현금 1,000만원을 결제해 줍니다. 

 

A은행이 한 일은 을이 갚아야 할 1,000만원을 A은행이 대신 갚아준 것 입니다. A은행은 을한테 받을 돈 1,000만원이 있는 것이고 을은 A은행에 채무를 1,000만원 가지고 있는 것 입니다. 을은 술을 팔아서 800만원을 은행으로 입금합니다. 그럼 채무는 200만원으로 줄어듭니다. 

 

그 다음날 을은 갑에게 300만원의 술을 또 공급받으면서 당좌수표를 발행합니다. 그럼 을의 채무는 500만원으로 또 늘어납니다. 그 날 을은 술을 또 팔아서 갑에게 200만원을 입금합니다.  그럼 채무는 300으로 줄어듭니다. 이런 경우 은행은 아무조건 없이 계속 을의 빚을 갚아주는 걸까요?

 

반대급부가 있습니다. 을의 채무에 대해서 A은행은 이자를 받습니다. 그리고 을이 빚을 안 갚을 때를 대비해서 해당 목적물에 저당을 잡아 놓고 빚을 대신 갚아 주는 것 입니다. 이 때 설정하는 저당을 '근저당'이라고 합니다. 그래서 일반 저당과의 차이점을 보면 일반저당은 빚이 얼마인지 특정되어 있고 고정되어 있습니다. 

 

반면 근저당은 일정 기간이 있고 일정 기간 동안 채무가 계속 변경됩니다. 이렇게 채무가 확정되지 않고 증감 변동하는 채무가 근저당 입니다. 불특정 채무를 담보할 때 설정하는 저당이 근저당인 것 입니다. 

 

은행에서 주택 담보 대출을 받을 때 1억을 빌립니다. 그럼 1억은 저당을 잡을까요? 근저당을 잡을까요? 내가 빌린 돈이 1억이기 때문에 1억에 근저당을 잡습니다. 예를 들어 1억을 빌렸다고 가정해보겠습니다. 1억을 빌렸을 때 상환조건이 20년 20년 균등 분할 상환 조건이라고 해보겠습니다. 1년 가치하고 20년 균등 분할 상환 조건. 원금과 이자를 조금씩 갚아 나가는 것 입니다.

 

그럼 일정 기간동안 채무가 변경됩니다. 채무가 고정되어 있지 않고 변경되는 것 입니다. 원금 이자가 늘어나면 채무가 증가할 것이고 갚으면 다시 줄어들게 됩니다. 이렇게 채무가 고정되지 않고 변경되기 때문에 일반 저당이 아닌 근저당을 설정하는 것 입니다. 

 

실제로 1억을 빌리면 1금융권에서 채권 최고액 1억 2천의 근저당을 설정합니다. 은행은 절대 손해를 보지 않으려 합니다. 첫 달 부터 원금과 이자가 연체될 가능성도 있습니다. 연체가 되면 연체이자까지 회수해야 하기 때문에 채권 최고액을 통상 120%를 잡고 근저당을 설정하는 것 입니다.

 

은행에서 주택 담보 대출을 받으면 내가 빌린 돈은 1억이지만 등기부를 봤더니 1억 2천에 근저당이 설정되어 있는 것을 볼 수 있을 것 입니다. 빌린 돈은 1억이 맞지만 근저당이 설정되어 있는 이유는 채무가 변동하고 있기 때문입니다. 그리고 내가 빌린 돈 보다 근저당을 높게 잡는 이유는 첫 달부터 연체가 될 수 있기 때문에 채권 최고액을 120%잡는 것 입니다. 이런 식의 근저당을 설정하는 것이 주택 담보 대출입니다.

 

예를 들어 경매물권의 등기부를 본다고 가정해보겠습니다. 국민은행에 채권 최고액 2억 5천만원의 근저당이 설정되어 있습니다. 이 금액을 보고 채무자가 국민은행에서 2억 5천만원을 빌렸구나 생각하시면 안됩니다. 2억 5천만원은 채권 최고액이고 실제 채무액은 알 수 없습니다.

 

채권 최고액을 2억 5천만원이라 할지라도 채무자가 빚을 갚아나가고 있었다면 원금이 1억남아 있을수도 있고 5천만원 남아 있을 수 있는 것 입니다. 

 

 

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