매매계약서 작성 시 주의사항! 대리인 계약과 하자담보책임

 

생애 처음 부동산을 계약하시는 분들은 겁이 납니다. 계약을 잘한다는 것은 무엇일까요? 예측 가능한 일에 대해 법적문제를 최소화 하는 것 입니다. 예측 가능한 여러가지 분쟁과 법적인 문제들을 고려해 봐야 합니다. 그 중 아파트 계약시 가장 많이 문제 되는 것이 대리인 매매 계약과 하자 담보 책임 입니다.

 

대리인 계약

대리인 계약은 계약의 당사자가 아닌 사람이 당사자의 위임을 받아 대신 맺는 계약입니다. 에를 들어 소유자가 부모님인데 자녀가 와서 대신 계약을 하는 것 입니다. 이런 방식의 계약이 정말 많습니다. 이런 대리인 계약일 경우 대리인 계약에 관한 서류를 정확하게 파악하는 것이 중요합니다. 

 

대리인 계약에서 가장 중요한 서류는 위임장, 인감증명서, 위임인의 신분증, 도장 / 대리인의 신분증, 도장 입니다. 위임장에 찍혀 있는 도장이 인감증명서에 있는 도장인지 먼저 살펴봐야 합니다. 인간증명서는 본인이 발급받은 것인지 꼼꼼하게 확인해야 합니다. 마지막으로 계약이 끝나는 후 위임자에게 전화를 한번 해주는 것이 좋습니다.

 

 

하자 담보 책임

하자 담보 책임이란 매매의 목적물 자체에 알지 못한 흠이 있는 경우에 매도인이 지는 담보 책임입니다. 집을 볼 때 가장 주의 깊게 봐야 하는 것이 누수, 결로, 곰팡이 입니다. 결로와 곰팡이가 생기는 원인은 여러가지가 있습니다. 보통 잘못된 난방 습관과 잘못된 환기방법, 습기조절, 오래된 창문 등이 바깥과 안쪽에 온도차이로 인해서 발생하는 것 입니다.  

 

결로와 곰팡이 같은 경우는 큰 문제가 되지 않습니다. 곰팡이를 제거하는 용품이나 폼등을 마무리하면 큰 문제가 되지 않습니다. 결로 역시 페인트나 용품 등으로 작업을 하면 다시는 안 생기는 경우가 많이 있습니다. 가장 큰 문제는 누수 입니다. 탑층에 해당하는 꼭대기층은 누수 확률이 굉장히 높습니다. 

 

탑층은 누수 발생 시 옥상 전체를 방수해야 합니다. 하지만 아파트 옥상의 경우 굉장히 면적이 크기 때문에 방수비용이 어마어마하게 발생하게 됩니다. 내가 먼저 비용을 지불하고 관리사무소에 애기할수도 있지만 시간이 엄청 오래 걸립니다. 본인이 사는 집에 누수가 있다면 반드시 고지하셔야 합니다. 누수가 발생했는데 고지하지 않고 나중에 발생하게 되면 하자 담보 책임을 져야 합니다. 

 

일단 매수인의 입장에서는 누수가 발생한 집을 피하는 것이 가장 좋습니다. 누수가 발생한 집을 매수한다고 하면 매도인에게 누수에 대한 부분을 고쳐서 인도받아야 하고 고쳤는데도 누수가 발생했다면 매도인이 책임지겠다는 내용을 특약사항에 기재하거나 누수에 대한 비용을 생각하셔서 대금에서 감가 하시는 것이 좋습니다. 

 

매도인은 누수에 대한 사실을 숨기고 팔았는데 매수인이 누수를 발견한 경우 매수인은 그 사실을 안날로부터 6개월 이내에 손해 배상을 청구할 수 있습니다. 하지만 손해배상을 쉽게 생각해서는 안됩니다. 손해배상의 조건들이 있기 때문입니다. 

 

선의무과실. 즉 모를 수 밖에 없는 상황이어야 합니다. 그리고 내가 손해봤다는 것을 본인이 입증해야 손해배상 청구를 할 수 있습니다.  일단 선의로 몰랐다는 것은 입증이 가능해도 무과실이라는 부분은 입증하기 힘들 수도 있습니다. 입증을 했다하더라도 손해배상액과 손해배상 예정액을 특정 짓는 것은 쉽지 않습니다. 그래서 집을 볼 때는 크게 3가지. 누수, 결로, 곰팡이 등은 꼭 자세히 봐야 합니다.

 

 

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