땅 값을 결정하는 요인은 무엇일까?

 

일년에 부동산 경매가 몇건씩 이루어질까요? 매 년 경매 건수와 매 년 낙찰가 평균을 알고 계신가요? 매 년 경매건수는 1년에 약 10만건씩 진행됩니다. 낙찰가 평균인 매각가율을 보면 감정가 대비 70%대에 낙찰이 이루어지고 있습니다. 

 

경매건수		매각가율(%)
2018년	2019년	2018년	2019년
96,488	113,096	73.20%	71.10%

 

물론 아파트만 놓고본다면 낙찰가는 이것보다는 훨씬 높을 것 입니다. 그러나 아파트 이외의 다른 물건들은 낙찰가가 평균 낙찰가 70%대를 유지하고 있습니다. 매년 10만건의 경매가 진행되고 낙찰가 평균은 30% 낮은 70%대에서 낙찰이 이루어지고 있습니다. 이 데이터가 애기하는 것은 경매는 아직도 부동산을 싸게 매입할 수 있는 매우 좋은 수단이라는 것 입니다. 

 

경매를 통해서 부동산을 싸게 매입하면 이 일을 처리하는 과정에서 시간이 걸립니다. 시간이 걸리는 도중에 부동산 가치가 오르는 곳이 있다면 가장 이상적인 투자가 될 것 입니다. 그래서 항상 고민해야 하는 것이 가치가 상승할 지역이 어디일까? 부동산 가치는 어떻게 오르는 걸까? 이런 내용들을 고민하고, 예상되는 가치 상승지에서 낮은 가격으로 물건을 낙찰받으려고 노력해야 합니다. 그렇다면 부동산 가치가 오를 거라고 예상되는 지역은 어떻게 찾아야 하는걸까요?

 

 

부동산의 가치평가

부동산을 가치평가하는 방법이 있습니다. 부동산의 가치평가 출발은 토지에서 시작합니다. 우리나라의 건축비는 어디든 다 비슷비슷합니다. 결국 부동산의 가치를 결정짓는 것은 토지 입니다. 그래서 부동산의 가치평가는 토지의 가치평가에서 출발한다고 이해하시면 됩니다.

 

그럼 토지의 가치 평가는 무엇에 의해 결정되는걸까요? 토지의 가격을 결정하는 요인은 다양한 요인들이 있지만 그 중에서도 중요한 포인트들이 몇가지 있습니다. 

 

첫번째로 토지의 가치는 용도지역에 의해서 결정됩니다. 용도지역이라는 것은 부동산 공법에서 공부하는 강학상 개념입니다. 용도지역을 쉽게 설명하면 토지에 담을 수 있는 건축물의 양을 정하는 것 입니다. 용도지역 별로 건폐율과 용적률이 다릅니다. 

 

예를 들어 보겠습니다. 용도지역이 생산녹지지역인 땅이 100평 있습니다. 그럼 이 100평에 건물을 지을 때 바닥 면적 20평으로 해서 5층 짜리 건물을 지을 수 밖에 없습니다. 건폐율, 용적률을 완전히 채워도 바닥 면적 20평짜리 5층 짜리 건물을 지을 수 밖에 없습니다.

 

이와 비교해서 똑같은 100평의 토지가 있다고 가정해보겠습니다. 똑같은 100평의 토지인데 용도지역이 중심상업지역이라고 가정해보겠습니다. 이 경우에는 바닥 면적 90평으로 해서 16층 짜리 건물을 지을 수 있습니다. 

 

*생산녹지지역 100평
바닥면적 20평 X 5층 = 연면적 100평 건물

*중심상업지역 100평
바닥면적 90평 X 16층 = 연면적 1,440평 건물

 

생산녹지 지역과 중심상업 지역을 비교했을 때 어디가 땅 값이 높을까요? 당연히 중심상업지역의 땅 값이 비쌉니다. 단순히 중심상업지역이니까 비싸다가 아니라 왜 비싼지 정확히 이해를 하는 것이 중요합니다. 용도지역이 상업지역이면 토지에 담을 수 있는 건축물의 양이 매우 많아집니다. 그러가보니 땅의 활용도가 높아지는 것 입니다. 그래서 생산녹지지역보다 중심상업지역이 비쌀 수 밖에 없는 것 입니다.

 

결국 땅 값은 용도지역에 의해서 결정되는 것 입니다. 기존에 생산녹지지역이었는데 만약에 중심상업지역으로 용도지역이 바뀌는 땅이 있고, 그런 땅을 내가 찾았다면 투자가치가 있는 땅을 찾은 것 입니다. 그런 땅이 있을까요?

 

최근 평택에 있는 땅 값이 매우 많이 올랐습니다. 평택의 땅 값이 오르게 된 이유는 평택 지제. 세교 지구 도시개발사업 실시계획인가 및 지형도면 고시문을 보면 알 수 있습니다. 지제동 612-2번지 일원의 용도지역이 생산녹지 지역에서 일반 상업지역으로 변경되었습니다.

 

도시개발 사업에 따라 용도지역이 변경된 것 입니다. 위에서 생산녹지 지역과 상업지역은 땅 값 차이가 매우 크다는 것을 인지했습니다. 이렇게 땅의 용도지역이 바뀌는 땅들이 지금도 있습니다. 토지가격을 결정짓는 것은 결국 용도지역이고 그런 일이 현재에서도 발생되고 있습니다.

 

상업지역

용도지역이 상업지역이 무조건 땅값이 오르게 되는걸가요? 반드시 그런것만은 아닙니다. 예를 들어보겠습니다. 용도지역이 상업지역인 1번 땅이 있습니다. 그리고 상업지역이면서 인근에 도로가 뚫린 2번 땅이 있습니다. 도로가 뚫리고 그 다음 지하철 역이 생기고 지하철이 뚫립니다. 이어서 버스정류장이 생기고 버스가 다니기 시작합니다. 게다가 KTX와 GTX역사가 생깁니다.

 

여기서 알 수 있는 것은 단순히 용도지역이 상업지역인 1번 땅이 있는 반면 용도지역이 상업지역이면서 인근에 도로가 생기고 철도 지하철 버스가 들어오는 2번 땅이 있습니다. 어느 땅이 더 비쌀까요? 당연히 2번 땅이 더 비쌀 것 입니다. 2번 땅은 교통망이 만들어지면서 접근성의 제고가 되었기 때문입니다.

 

접근성이 제고되면서 2번 땅으로 유입되는 인구들이 많아지게 됩니다.  2번땅으로 유입되는 사람들이 많아지면서 2번땅의 건축물을 사용하는 사람들이 더 편하게 올 수 있는 구조가 만들어지는 것 입니다. 그래서 단순히 용도지역이 상업지역인 것만으로는 부족합니다. 2번땅처럼 상업지역인 상태에서 교통망이 확보되어 접근성이 제고된다면 토지의 가격은 오를 수 밖에 없는 것 입니다. 

 

 

정리해보면

토지가격은 첫번째 용도지역에 의해서 결정됩니다. 두번째로 용도지역에 교통망이 확보되어 접근성이 제고된다면 인구 유입이 용이해지기 때문에 토지의 활용가치가 올라가고 토지 가격이 상승할 수 밖에 없습니다. 이렇게 2가지 요인에 의해서 부동산의 가치가 결정됩니다.

 

 

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