1주택 비과세 양도세 총정리

2021년부터 1세대 1주택자의 양도소득세 감면 요건이 까다로워집니다. 나는 1주택자니까 양도세에 대해 스트레스 받을 필요 없지.. 라고 생각 하시는 분들은 잘못한다가 세금 폭탄을 맞을 수 있습니다. 정확하게 1주택자가 어떤 요건을 갖추고 주택을 매도해야 절세 할 수 있는지 알아보겠습니다.

 

일단 2021년에 가장 큰 변화는 9억원까지 양도세 비과세 요건과 관련해서 1월 1일부터 변화가 예정되어 있습니다. 9억원 초과분에 적용하는 장기보유특별공제 적용 방식도 크게 달라집니다. 그 내용들을 하나씩 확인해보겠습니다.

 

 

1주택 기간은 반드시 2년이 지나야 한다!

1세대 1주택 비과세 혜택을 받기 위해서는 2년 보유가 필수입니다. 아래를 보시면 아주 중요한 변화가 있다는 것을 알 수 있습니다. 

 

▼ 1세대 1주택 양도소득세 비과세 판단 (취득할 당시 조정대상지역 여부를 판단하여 적용)

	2017년 8월 2일 이전 취득	2017년 8월 3일 이후 취득
일반지역	2년 보유	2년 보유
조정대상지역	2년 보유	2년 보유 + 2년 거주

 

기존에는 다주택 조건을 해소시킨 후 마지막 주택을 매도하는 시점에서 비과세 요건(2년 보유)을 판단했습니다. 예를 들어서 먼저 가지고 있던 A주택을 팔고 남아있는 B주택에 대한 비과세 혜택을 받을 수 있었습니다.

 

그러나 2021년부터는 1주택자가 된 날로부터 새롭게 보유기간을 계산해서 2년을 채워야 비과세 요건을 채운것으로 봅니다. (물론 일시적 2주택자는 예외입니다)

 

뿐만 아니라 2년 거주해야 비과세가 가능한. 조정대상지역에서 8.2대책 이후 취득한 주택이라면 거주기가간도 다주택자 일때는 인정되지 않습니다. 다시 정리하면 1주택이 된 후에 거주기가 2년을 충족해야만 비과세가 가능한 것 입니다.

 

 

장기보유특별공제도 변화합니다.

기존에는 보유 기간만 확인해서 장기보유특별공제를 적용했었습니다. 하지만 2021년부터는 보유와 거주를 분리해 계산합니다. 아무리 오래가지고 있다하더라도 거주하지 않았다면 최대 40%까지만 장기보유 특별공제가 적용 됩니다.

 

보유기간		3~4년	4~5년	5~6년	6~7년	7~8년	8~9년	9~10년	10년 이상
1 주 택	합계	24%	32%	40%	48%	56%	64%	72%	80%
	보유	12%	16%	20%	24%	28%	32%	36%	40%
	거주	12%	16%	20%	24%	28%	32%	36%	40%
다주택		6%	8%	10%	12%	14%	16%	16%	20%~30%

 

 

조건에 따라 양도세도 천차만별!

거주기간에 따라 양도세가 크게 달라집니다. 동일 조건을 적용해도 거주 여부와 취득시점, 매도 시점에 따라서 양도세가 차이가 납니다. 1세대 1주택으로 보유기간 10년이었을 때 양도차익 10억이라고 가정해보면 아래와 같이 금액에 차이가 납니다.

 

▼ 예시 : 조정대상지역 / 양도 12억원 / 취득 2억원 / 보유기간 10년

거주2년 2020년 매각	거주2년 2021년 매각	2017년 8월 2일 이전 취득 거주 X	2017년 8월 3일 이후 취득 거주 X
비과세 가능 장기보유공제 80%	비과세 가능 장기보유공제 48%	비과세 가능 장기보유공제 20%	비과세 불가능 장기보유공제 20%
679만원	3,269만원	6,121만원	3.29억원

 

 

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