집 보러 갈 때 반드시 확인해야 하는 것

Part. 1 매물 확인하기 ← 이번 포스팅에 담긴 정보입니다.
Part. 2 현장발품. 무엇을 해야 할까?
Part. 3 실제 거래를 해보자!

 

 

집 볼 때는 중개인을 따라다니지 말자

부동산 매물을 보러 갔을 때. 대부분의 부동산 사장님들이 외치는 그 대사. "여기 봐봐~ 남향이라 빛이 참 잘 들어오지?"라고 애기하며 자연스럽게 나를 창가쪽으로 인도합니다. 그리고 집을 보는 사람들 대부분이 부동산 사장님이 보여주는데로 집을 봅니다.

 

부동산 매물은 내 의지로 내 눈으로 꼼꼼하게 확인해야 합니다. 부동산 사장님께 이끌려서 집을 보면 안됩니다. 누수가 있는지 결로가 있는지. 집 내부 하나를 꼼꼼하게 보지 않으면 그 책임은 모두 내가 떠안아야 합니다. 서울에 내집마련을 계획하는 분들은 구축 아파트를 매매할 확률이 높기 때문에 하자 확인을 반드시 해야 합니다. 그럼 매물을 보러갔을 때 어떻게 해야할까요?

 

 

거주자가 집주인인지 세입자인지 확인한다

이 집에 누가 살고 있는지 확인해야 합니다. 부동산 사장님과 매물을 보러 가는 길에 사장님께 여쭤봅니다. "사장님, 이 집은 누가 살아요? 집주인이 살아요 아니면 세입자가 살아요? 거주자를 물어보는 것은 매우 중요합니다. 왜 중요할까요? 가장 먼저 임차인이 사는 집보다 집주인이 사는 집이 더 깨끗합니다. 그래서 부동산을 많이 다니시는 분들은 집 상태만 봐도 집주인이 사는지 임차인이 사는지 알 수 있습니다.

 

그리고 또 하나. 최근에는 임대차 3법 때문에 임차인이 살고 있고. 임차인이 갱신청구권을 쓰게 되면 내가 집을 사도 못들어가는 경우가 발생합니다. 예를 들면 첫번째 전세 만기가 3개월이 남았다. 현재 1월인데 만기가 4월인 집을 세낀 상태에서 샀다. 그런데 세입자가 "저 안나가고 연장해서 살건데요?"라고 갱신청구권을 쓰게 되면 집을 사도 못들어가는 상황이 발생하는 것 입니다.

 

일단 임차인이 있는 경우가 협상하기가 수월합니다. 왜? 갱신청구권을 쓰게 되면 내가 2년 뒤에 들어가게 된다는 점. 그래서 해당 매물을 사려는 수요가 적을 수 밖에 없습니다. (실수요자들은 세낀 물건들은 자동적으로 거르기 때문에) 실수요가 줄어드니까 돈이 급한 매도자 입장에서는 가격을 싸게 해서 팔수 밖에 없습니다. 임차인이 있는 집은 싸게 살 수 있다라는 포인트를 기억해야 합니다. 

 

위에서 애기했지만 임차인이 살고 있는 집은 상태가 좋지 않습니다. 내 집이 아니니까 깨끗하게 쓰려고 하는 사람이 별로 없습니다. 환기도 안하고 결로가 생겨도 방치하는 경우가 대부분 입니다. 그렇기 때문에 집 상태가 안좋으니 비용적인 부분을 깍아달라고 애기할 수 있다는 장점이 있습니다. 

 

임대를 준 집주인들은 대부분 집의 상태를 모릅니다. 평소에 임차인과 연락할 일이 거의 없기 때문입니다. 어디에 누수가 있는지. 화장실 욕조가 깨져있는지. 실리콘이 벌어져 있는지. 집주인들은 집상태를 알 수 있는 방법이 별로 업습니다. 그렇기 때문에 내가 집에서 발견한 하자들을 이용하면 매매가를 깎을 수 있습니다. 

 

 

중개인을 통해서 확인하자 : 수압, 결로, 누수, 층간소음(윗집)

중개인을 통해서 확인해야 하는 물리적 하자들이 있습니다. 먼저 수압. 물 나오는 것을 잘 확인해야 합니다. 오래된 구축 아파트의 경우 층이 높아질수록 수압이 급격히 떨어지는 단지들이 있습니다. 수압상태가 좋은지 물이 잘 나오는지 꼭 확인해야 합니다.

 

결로는 겨울에 생깁니다. 창문 밖 날씨는 추운데 창문 안 집은 따뜻하다. 그럼 그 사이에 습기가 생기고 그 습기로 세균들이 번식하면서 곰팡이가 생깁니다. 곰팡이가 번식하고 있는 상태가 결로입니다. 결로는 반드시 체크해야 합니다. 왜? 나중에 가격 네고를 할 수 있기 때문입니다. 

 

누수는 베란다 천장같은 곳을 보면 젖었다는 느낌을 받을 수 있는 모습이 있습니다. 물결처럼 파도처럼 자국이 남아있다면 100% 누수 입니다. 베란다에 창틀쪽을 보면 실리콘으로 막아 놓습니다. 시간이 지나면 실리콘이 벌어지게 됩니다.

 

비가 많이 오는날 벌어진 실리콘 사이로 밖에서 물이 타고 들어옵니다. 그럼 물이 벽을 타고 들어오고. 맑은 날에 해가 비치면 물이 들어온 부분이 마르면서 페인트 칠한 부분이 떨어지기 시작합니다. 

 

이런 누수를 발견했을 때 집주인에게 물어보면 어떤 대답이 돌아올까요? 대부분 누수가 아니라고. 물 샌적 없다고 이야기 할 것 입니다. 때문에 누수 관련된 문제는 부동산 중개인을 통해서 물어봅니다. "사장님~ 이거 자국 물샌거 아니에요? 확인해주세요~"

 

이렇게 중개인을 끼고 물어봐야 나중에 누수가 발생했을 때 이야기 할 수 있는 것 입니다. "사장님~ 지난번에 누수 아니라고 확인해주셨자나요. 이거 해결해주세요" 만일에 매도인에게 물어보고 나중에 누수 문제를 중개인에게 애기하면 대부분의 중개인들이 나는 모르는 일이라고 대답할 것 입니다.

 

물리적 하자의 문제들은 반드시 중개사를 끼고 확인합니다. 그리고 계약 진행 시 중계물 대상 확인서 작성할 때 한번 더 애기합니다. "사장님 누수 없는 거 확인하신거죠? 나중에 누수 발생하면 사장님께 이야기 합니다" 라고 명확하게 이야기 합니다. 

 

 

거주자에게 확인해야 하는 것 : 이사시기

거주자에게 직접 물어봐야 하는 것들이 있습니다. 집에 살고 있는 사람이 매도인이든, 임차인이든 반드시 물어봐야 하는 것이 바로 이사시기 입니다. 이사시기가 왜 중요할까요? 

 

집을 꼼꼼하게 다 둘러본 뒤 집을 나가기 전. 집에 살고 있는 사람에게 물어봅니다. "아 참, 저희 잔금을 언제 쳐야 하나요?" 예를 들어 내가 1월에 집을 봤는데 잔금을 2월에 쳐야 한다. 그럼 매도인 입장에서 지금 돈이 급한 상황인 것입니다. 집을 빨리 팔아야 되는 상황인거죠. 

 

일반적으로 잔금일은 2달 이상 잡습니다. 계약서를 쓴 날짜로부터 2달, 3달의 시간을 갖는 것 입니다. 그런데 한달 뒤에 잔금을 쳐야 한다? 그럼 집주인이 급한 상황인 것 입니다. 하루 빨리 소유권을 넘겨야 하는 것 입니다. 빨리 넘겨야 하는 이유는 다양합니다. 

 

예를 들면 세금을 적게 되고 싶던가. 아니면 다른 곳에 분양을 받아서 이사를 가야 하는 상황이던가. 일시적 1가구 2주택 비과세를 받기 위함이던가. 어떤 이유에서든 빨리 넘겨야 하는 상황인 것 입니다. 그런데 어떤 이유로 인해 지금까지 집이 안팔렸다면. 집주인의 현재 마음은 매우 쫒기고 있는 상황일 것 입니다. 

 

집주인은 집을 팔지 못해서 세금을 2천만원, 다주택자라면 1억을 내야 할 수도 있습니다. 그래서 집주인의 상황을 알면 가격네고에서 우위를 점할 수 있습니다. "2천만원 빼주시면 제가 다음달까지 잔금 마련해볼께요" 집주인 입장에서는 2천만원 지금 네고 해주는게 세금내는 것보다 싸다고 판단하면 집을 매도할 것 입니다.

 

그런데 왜 이걸 집주인에게 직접 물어봐야 하는 걸까요? 부동산 사장님들이 잘 이야기해주지 않기 때문입니다. 부동산 사장님과 매도자간의 관계가 좋을 경우 매도자에게 불리한 이야기들은 매수자들에게 해주지 않습니다. 그래서 가끔 잔금일을 물어보면 부동산 사장님들이 중간에 "아 그거는 서로 협의하면 되요~"라고 말하며 컷합니다.

 

부동산 사장님이 중간에서 이야기를 뭉게거나 컷하려는 분위기라면 이렇게 이야기 합니다. "저 예전에 잔금일 정확하게 말씀 안해주신 사장님이 계셨거든요. 계약서 쓸 때 갑자기 1달 뒤에 잔금 쳐야한다고 애기하셔서. 중간에 엄청 고생했어서요. 지금 미리 말씀해주셔야 제가 잔금을 준비할지 계획을 세우죠. 말씀주세요. 3달뒤? 2달뒤? 아니면 1달뒤에요?" 

 

이렇게 기습적으로 질문을 했을 때. 집주인이 당황을 하거나 부동산 사장님에게 SOS를 요청하는 분위기라면. 집주인이 잔금을 빨리쳐야 되는 상황이구나를 알 수 있습니다. 이런 상황을 파악한다면 내가 가격네고를 할 때 유리한 방향으로 이끌어 갈 수 있습니다. 

 

집을 보고 나올 때 잔금일. 이사시기를 집주인에게 꼭 확인하세요. 그렇지 않으면 부동산 사장님이 안보이게 숨기거나 얼렁뚱땅 넘어가려고 할 것입니다. 충분히 가격네고를 할 수 있는 매수자의 무기임에도 불구하고 대부분 그냥 넘어가는 경우가 많습니다. 가격네고를 할 수 있는 가장 강력한 무기는 이사시기라는 것. 꼭 기억하시기 바랍니다!

 

 

집주인 매도가 급한 경우는 언제?

집주인이 이사시기가 급한경우가 있습니다. 바로 내가 사려는 매물의 주변에 새로운 아파트 입주가 있을 때. 새로운 입주가 있다면 그 주변의 구축에 살던 분들이 분양을 받아서 입주하려는 경우가 많습니다. 이런 분들은 기존의 구축 아파트를 팔아서 새 아파트로 넘어가야 합니다. 팔아서 입주잔금을 마련해야만 새 아파트로 갈 수 있기 때문입니다.

 

입주아파트의 경우 입주 지정기간이라는 것이 있습니다. 그 기간은 보통 2달 입니다. 2달 안에 입주를 하지 못하면 막대한 연체 이자가 붙기 시작합니다. 그런데 기존 아파트가 안팔린다? 그럼 집주인의 마음이 쫒기기 시작합니다. 그럼 이 점을 이용해서 가격 네고가 쉬워지는 것 입니다 

 

그래서 지금 내집마련을 준비하는 분들이라면. 주변의 입주가 있는 동네를 공략하는 것도 아파트를 싸게 살 수 있는 방법이 될 수 있습니다. 

 

 

매물 리스트 꼭! 정리하기

매물을 보고 나왔다면 부동산으로 돌아와서 보고 왔던 매물들을 정리합니다. 리스트를 하나씩 정리하고 가장 좋은 매물 하나를 결정합니다. 매물을 볼 때 집주인에게 양해를 구할 수 있다면 사진을 찍는 것이 좋습니다. 그럼 매물을 정리할 때 기억하기에 용이합니다. 

 

※ 사진 찍을 때 양해구하는 방법

▶ 제가 오늘 예비 신부랑 같이 못와서요. 혼자 오게 되었는데. 저는 괜찮은데 와이프 될 사람이 인테리어에 관심이 너무 많아서요. 집 구조를 보여주어야 하는데 사진을 좀 찍어가도 될까요?

▶ 저희 부모님이 자금을 지원해주시기로 하셨거든요. 오늘 못오셔가지고 제가 부모님 설득을 하려면 사진을 좀 보여드려야 하는데. 괜찮으시면 사진을 좀 찍어도 될까요?

 

 

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